尽管历经多轮政策调整，京楼未见表面波澜，但水面之下，市场仍然起了变化。原本卖房只需要一句简单粗暴的价格倒挂，现在不行了。

再比如：89㎡和140㎡是两道面积分水岭，受普宅政策影响，新政后普宅线调整至合理水平，对住宅房屋面积段的影响被削弱，结合有利的贷款利率和首付政策，刚需和改善的面积定义被重新划分，170㎡左右面积段取代原本140㎡的入门门槛，同时99㎡三居再次替换原本追随限竞房入市成为主流的紧凑型三居，需要控制总价预算，又对面积有着改善需求的上车群体，随着政策的细微调整，也迎来了花更少钱买更大房子的好时机。

何况当下市场虽然势头并未明显向上，但也刺激了房企通过提升自身品质等让利手段加速去化。在通州这一在双限管理下泡沫更小的特殊区域，政策利好+品质提升的双重效应更是被发挥到几近最大值，有意向在通州置业的朋友，可以关注起最近的新房了，尤其是最近上新的帅府·京彩世界。

项目是通州最近几年少有的约108-165平米之间面积段的改善社区，近几年通州新盘，要么就是从70、80平米上车户型一路到140、150平米改善，要么就是150平米以上200多平方米的大改善，而面积段在100平米以上、150平米左右的纯改善社区其实很少，京彩世界的主力户型定位就在这个区间范围内，弥补了之前的市场空缺，且同时集五环外首套认定+通州双限松绑+产品获批放松等多项利好于一身，因此在通州市场是关注度较高的楼盘。

交通上，项目距离地铁7号线万盛东站约350米，可便捷换乘地铁10号线、14号线等多条线路，国贸、双井、望京均在项目的约1小时通勤范围内，同时项目所在位置还可在1小时内到达亦庄新城板块，通勤便捷性强、覆盖的产业坐标丰富。

商业方面，项目东南侧约4公里即北京环球影城和目前华北最大的奥特莱斯，预计2025年开业，项目还在东西两侧分别规划北京海昌海洋公园、顶点公园，两个项目均由帅府·京彩世界开发商北京通州房地产开发有限责任公司（简称：通房开）母公司通城建集团所建设及运营，据官方消息透露，未来小区的业主可在这些文旅景区享受业主权益。

除了梨园板块自身的发展利好，帅府京彩世界的设计本身也在通州楼市的头部水平。以往通州市场的流通新房，都涵盖大量东西向的户型，从采光和价值角度，都处于接近被淘汰的地位，而帅府京彩世界的270套房源，均为南北通透的南向三面宽设计，社区整体的产品质量，在二手房市场的竞争力度也会更强。

更何况，项目还在朝向改善的基础上，做成了通州首个带错层露台的项目，错层带来的好处有二：一是无遮挡的视野和采光；二是，根据当前的政策规定，错层不计入房本面积，至于不计入房本面积却能够实在利用的使用面积意味着什么，相信关注市场的朋友都了解。

如果说纯粹的改善，光说户型、露台肯定不够，京彩世界其实在其他方面也做得不错，比如：

第一、外立面。采用玻璃幕墙、高级铝板为主要材质，以6.2万/平米的价格媲美10万+/平方米项目的外立面品质。

第二、园林。采取两环、两轴、多节点布局，有中央花园、单元景观组团多等级空间体系，以6.2万/平方米这个徘徊在通州刚改平均水平的价格来看，市场对它园林水准的正常期待应该是有景观而轻功能，而京彩世界则是把景观和功能兼顾了，这是亮点。

第三、精装。尽管目前项目样板间尚未开放，从我们得到的消息看，弧形吊顶、主卧背景墙硬包皮革饰面，厨房凉霸、洗碗机、垃圾处理器、净水器，全屋中央空调、新风等均为交付标准。

有关弧形吊顶，印象里上一次还是在主城区某个指导价9万多每平米的项目中，甚至在项目做之前，有个接近这个价位的豪宅没舍得这么做，而现在，在6.2万/平米的帅府京彩世界里，我们惊讶地看到了这份诚意。

个人认为，产品做到这个份上，已经接近脱离了当下市场语境，成了一种掀桌子行为。一个6万2/平米的项目，直接掀了京楼豪宅的半壁江山。

据了解，帅府京彩世界将会于6月22日开放示范区、售楼处以及样板间，目前并未正式报价，按照拿地时的参考均价62000元/平米计算，项目约108平米的起步面积段房源总价约680万，相信开盘还会有折扣。

如果大家想看看地铁7号线沿线的总价约700万到1200万的东五环纯改善新盘，欢迎私信，备注‘京彩世界’～