我们此前多次提及，保障性租赁住房（简称“保租房”）大规模进入市场，会对商品房租金产生巨大冲击，如今这一预言已成为现实。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。

这一数字意义重大，克尔瑞数据显示，截至去年8月，上海、深圳两个城市的保租房市场占有率均已接近一半。

而今年作为“十四五”的收官之年，按计划也是保租房完成建设和入市规模最大的一年。

新年刚过两个月，深圳、成都、郑州、昆明、荆州等地住房保障部门便密集发布公告，启动新一批保障性租赁住房配租。

这一轮保租房的集中供应，让“六折租房”从政策承诺变为现实。

2月16日，深圳市南山区住建局宣布18个保租房项目共10404套房源入市，覆盖粤海、西丽、桃源等热门区域，租金最低仅为市场价的六折。

2月21日，成都市成华区发布有巢公寓·成都昭觉寺保障性租赁住房项目（二批次）选房公告，并于2月22日-24日进行选房工作。

2月20日，郑州市住房保障和房地产管理局公布2025年第一批人才公寓配租方案，2月22日8:00起，1416套房源在“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统”上线配租。

2月14-21日，昆明连续开展2025年第一批和第二批保障性租赁住房分配工作。

深圳要求申请人在当地无自有住房；

成都要求申请人在当地稳定就业，且收入符合一定标准；

郑州对申请人的户籍、收入和住房情况都有相应规定；

昆明重点关注新就业无房职工和在当地稳定就业的外来务工人员；

荆州主要针对城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

总体而言，都是为解决低收入、刚需人群的居住问题。这些人有了保租房后，对商品房的需求便不再急迫，甚至不再需要。

当保障房以如此力度进入市场，其影响已远超单纯的居住保障范畴。

六折的价格差距重构了租赁市场逻辑。租客纷纷选择保租房，导致普通房源空置率上升，房东不得不降价求租。中指数据显示，2024年全国50个大城市的房租平均下降了3.25%。

Wind数据更为显著，截至2024年底，北上深房租已跌回2015-2017年水平，广州跌回2014年，天津甚至跌回2010年，下跌年份比房价回撤的还要多。

这种现象在经济学上被称为“挤出效应”：当政府提供的低价商品冲击市场，私人供给者要么退出竞争，要么被迫调整价格。

当这种调整传导至二手房估值体系时，问题变得更为复杂。

一般房产估值采用市场法，而很多金融机构更倾向于收益折现法，即租金净收益除以资本化率。

假设一套房子年租金收益从12万降至9.6万（打八折），按5%资本化率计算，估值将直接减少48万元。

这也就解释了为何深圳坪山区保租房项目周边二手房挂牌价，在配租公告发布后两周内下滑3%-5%。

所以，保租房的低价入市，在改善群众居住体验的同时，也抑制了房价上涨。

原本打算“以租养贷”的投资客发现，租金下滑速度超过月供利息，于是选择甩卖套现。

尤其是那些地段差、配套陈旧的房子，房价难以上涨，租金又受冲击，成为烫手山芋。

回顾过去十年数据，租金与房价的联动关系一直维持着微妙平衡。

2015-2020年间，北上广深租金年均涨幅8.2%，同期房价年均上涨11.4%，两者相关系数达0.87。

但在房价和房租双双下行的当下，这种正相关并非好事。当租金收益率持续低于房贷利率，放弃持有房产成为最佳选择。

个体的理性选择汇聚成群体行为，市场便出现“戴维斯双杀”——租金下降拖累房价，房价下跌加剧抛售，形成螺旋式下行通道。

不过，市场的自我调节机制也在发挥作用。

房价受影响的主要是刚需对应的房源，而真正核心区和高端项目基本不受保租房干扰，甚至出现房价与房租走势脱钩现象。

当基础居住需求被保障房满足，改善型需求更愿意为品质支付更高价格。

例如，成都天府新区保障房项目与高端社区出租情况截然不同：前者三居室月租1800元报名率未满，后者同面积房源月租5000元却供不应求。

这也验证了我们从2023年就开始倡导的理念，即投资要选择核心地段的优质资产。

当保租房大规模冲击刚需市场时，核心地段优质资产可能因替代品减少而升值，就如同超市里特价鸡蛋再便宜，也不影响高端有机蛋的销量，因为目标客户不同。

而且超市人流量越大，高端商品售出的可能性越高。

如今政策已进入新阶段，不能再采用简单粗放的方式，必须精心设计、精细操作，把握微妙平衡。

荆州第三批保租房将教师、医护人员等纳入优先配租，既保障了基本居住权，又避免对商品房市场造成全面冲击。

深圳光明区新政允许高学历单身人士申请大户型，通过细分需求减少市场扭曲。保定将卖不掉的商品房收储改保租房，为开发商兜底的同时，也变相锁定了周边房价下跌空间，毕竟政府收储价就是市场底价。

住房政策并非非此即彼的选择，而是多方利益的最大公约数。

当保障房与商品房形成“错位竞争、互补共生”的格局，整个住房体系才能实现帕累托改进。

说到底，房价如同跷跷板，保租房代表“居住属性”，商品房代表“投资预期”。

现在国家明显在推动变革，双轨制改革为刚需和改善需求划定界限。

因此，明智的购房者已开始合理配置资产：居住需求选择保租房，投资需求选择合适的商品房。

这场变革的目标并非“房价必须下跌”，而是让住房回归“人人有房住”的本质。

当人们无需为买房耗尽全家积蓄，当租金支出不再占据大量可支配收入，这种制度变革释放的消费潜力，或许才是经济转型中更值得期待的部分。

毕竟，只有安居才能乐业，只有乐业才能兴邦。