三墩北，曾经几度诞生万人摇红盘的明星板块。当年的新房2.81万/㎡限价，且区域内还有名校分校加持，高光时刻与隔壁4、5万/㎡的二手房形成近2万的倒挂，一众买房人蜂拥而至，成就了诸如紫璋台、西雅图、融信天澜、彩虹轩、如澜邸等多个红盘。

除了多个万人摇楼盘和爆火到限售的彩虹轩，还有一个楼盘不得不提：祥新如澜邸——这个刚需板块内少有的大户型楼盘，最近再度被爆出疑似工期进度缓慢。

当初炙手可热的万人摇板块，如今又是红盘彩虹轩交付逼近破发，又是如澜邸进度缓慢，这究竟是怎么了？

如澜邸自2021年5月拿地以来，可谓命途多舛：2021年5月融信拿地，没过两周公布案名，随后在8月规划公示；2022年4月忽然传出消息易主星创和祥新，仅过了2个月，大股东星创宣布退出，最后由祥新全资操盘。如澜邸的前缀变了一个又一个，从融信变为星创，最终成了祥新如澜邸。

祥新原本是一家湖州的房地产公司，从实业转型地产，经历了股权调整，调整后，吴兴城投持股40%，吴兴区国有资本监督管理服务中心通过两个平台公司合计持股40%，原控股大股东浙江祥瑞房地产开发有限公司持股20%，很明显，意味着国资控股。

▲浙江祥新股权分配图

虽然几经易主，如澜邸还是与最初由融信确定的规划及定位几乎没什么变化，户型面积段为89-175㎡，共615户房源，除了自持的7号楼有三十几套89㎡房源外，其余全部为约175㎡的大户型。

如澜邸做成全盘大户型的小区，与当时的市场环境也不无关系，全盘大户型就意味着减少总户数，也就意味着车位数可以减少，这样开发商只需挖一层地下车库即可满足车位配比，就能省下一笔成本。

如澜邸旁边的西雅图和紫璋台当年可都是万人摇超级红盘，轮到如澜邸2022年底首开，175㎡户型总价在500万左右，整体中签率58%——当时500万左右的总价，在板块内买二手房基本只能买到120㎡以内户型，但在如澜邸能买到175㎡的产品，加之万人摇板块光环及与周边倒挂等，因而项目开盘依然有不少人买单。

彼时大家都非常看好三墩北，大多是“多买一方就是多赚一方”的心态，因此如澜邸依旧是三开三罄，甚至最低中签率接近10%，差点触发限售。

如澜邸原定于2025年9月交付，业主们担心项目工程进度。

事实上早在今年9月，西湖区住建局已介入此事，约谈了开发商。开发商承诺在确保工程质量安全的前提下加快项目推进，并建立沟通平台，每周组织业主代表核实项目施工进度，每月组织召开业主沟通会。

民呼我为平台页面截图

目前开发商官方微信公众号上最近一次的消息是11月27日发布的工程进度，相比9月，部分玻璃陆续安装上了。

如澜邸官方微信公众号11月27日发布图

如澜邸的业主，一边要担心小区能不能如期交付，一边还要担心板块房源有没有人接手。

板块内刚刚提前交付的刚需盘彩虹轩，当年业主们原本预估交付能赚百万，没想到行情大变，如今能保本出手就不错了。

彩虹轩那批被限售套牢的业主，手里的房子更是还要继续等，5年后的行情会如何谁也不知道。打算出手的彩虹轩业主也没那么开心，目前某平台上彩虹轩只有21套房源挂牌，挂牌均价3.1万/㎡。

三墩北二手房疯狂时期可以卖到5万+，现在三墩北卖的最好的西雅图，12月成交10套，成交均价约2.97万/㎡，11月成交3套，10月成交15套，均价都在3.3万/㎡左右；西湖国际城，12月成交8套，11月成交10套，10月成交12套，成交均价都在3.1万/㎡左右.....

是三墩北一下子变了吗？其实也没有，三墩北还是那个三墩北，还是那个"西湖区+学区"的刚需板块，只是板块没有达到预期，业主们此前的预期，是从2.81万/㎡卖到5万/㎡。

此外，三墩北如今的二手房局面，跟周边刚需板块的增多也有一定关系，比如勾庄、良渚、运河新城等甚至还有云谷板块等，差不多的总价段，到底该选谁呢？于是一部分客户就被吸引过去了。

三墩北的缺点其实也很明显，且一直在那里：配套不够完善、距离地铁远，和三墩有点割裂等，只是倒挂价差大的时候，大家都选择视而不见、忽略不计。

三墩北板块的小户型房源如今处于破发边缘，区域内的大户型房源鲜有成交。如澜邸如果明年能交付，大户型房源可能依旧会面临成交周期长、受众面窄等各种问题。

行情回落其实对自住的刚需没有太大影响，但刚需板块的投资客，就难免“期望越大，失望越大”，而刚需板块的大户型业主，尤其是大户型的投资客，内心的焦虑可想而知。