讲到小产权房，想必大家都不陌生。

所谓的小产权房，指的是在农村集体土地上建设的房屋。

这种房屋建设，并未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证也不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。（这种产权证也不具备法律效力）

而且小产权房也不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

那么小产权房是怎么形成的呢？新规出台以后，小产权房会不会全面消失？对于小产权房又有哪些影响？

下面我们就一起来了解一下：

01.

小产权房是怎么形成的？

公开资料显示，自上世纪80年代以来，随着我国城市化进程的加快，大量农民涌向城市后，就加剧了农村土地资源闲置。

而为了提高土地利用率，一些地方开始尝试将农村集体土地使用权流转给企业或个人进行开发。在这个过程中，小产权房应运而生。

据说全国整体存量房中，小产权房的占比高达24%，虽然不是官方数据，但是去到各地走上一圈，应该也能感受到小展房的规模应该不少。

而且现实生活中，买卖小产权房的人也不少，但需要提醒的一点是，小产权房在产权的法律属性上，是得不到国家层面确认的。

因为这种房子的土地权证和房屋产权，在国家级的土地和房屋产权两个基础方面没有任何支持，这也成为了小产权房的严重缺陷。

02.

小产权房的法律风险

一旦你买了小产权房，也就等于接受了这5大风险！

1、办不了房产证

因为买卖双方签订的合同不属于法律认可的购房合同，所以备案不了。

而且开发商也没缴纳土地出让金，没有取得土地使用证和预售证，所以办不了房产证。

不过有些地方能办下证来，但是不是真正意义上的房产证，使用起来天差地别。

2、房屋质量得不到保证

毕竟没有监管，后续除了房屋质量纠纷，你都找不到人。房屋质量保证就更加无从谈起了。

3、容易被“一房多卖”。因为备案不了，不受国家法律保护，仅凭一份合同，所以你就避免不了原房主仅跟你签订一份卖房合同，他可以同一套房卖几户...后面扯皮的事情就多了去了。

4、购房时办不了贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法办理抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

5、有可能无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

6、法律纠纷难解决：离婚了想分房？遗产继承？法院可能都不会管这种房子。

03.

小产权房买卖合同的有效性

通过现行的法律解散。可以了解到，只有两种情况的小产权房买卖合同才有效：

①本集体组织成员之间买卖小产权房；

②将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

但是如果是以下情况，买卖合同是无效的：

①本集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房；

②集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；

04.

小产权房会不会迎来全面消失

有专家表示，小产权房之所以存在这么多年，和其受众群体太多分不开。

如果直接一刀切，实施难度太大，所以总结起来，无非两个办法可以了解决：

一是逐步转正，二是全面拆除！

首先关于转正，其实这种方式说起来容易，做起来难，毕竟小产权房说到底，根源还是在土地合法化问题上，正因为土地不合法，所以才导致土地上建造的房子不合法！

这几年，针对小产权房的具体政策也比较多，从最近的政策来看，可以总结几点：

①已经建成的存量小产权房，按主要的政策精神，重新获得产权这条路已经基本不通了。

尤其是当下，更加不可能了，毕竟当前商品房库存也很高，最新数据还有7.3亿平米，所以不太可能让这些小产权房流入市场来搅局。

②全面拆迁小产权方面，也不会考虑。但也不是一点拆除希望都没有，比如前几天住建部已经出台新政策。将城中村改造扩大到300个城市。

如果小产权房是位于这300个城市中的城中村的物业，说不定还有拆除机会，只是不知道等到何年何月了。

③新建小产权房，基本不可能了。在农村宅基地方面，已经日益规范和管控特别严格了，没有相关的有效批复，想建房只能在梦里想一想了。

所以总体来说不可能全面拆除小产权房，这些历史积累下来的房子，都需要花时间慢慢去合理解决。

而且当下商品房库存压力也比较大，全面拆除这些小产权房，也不现实。

不过随着时间的推移，逐步消失，或是国内绝大多数小产权房最后的共同宿命，转正的概率就微乎其微了。

05.

买了小产权房怎么办？

如果已经买了这样的房子，可以通过以下方式来处理：

首先，了解房屋产权情况：

可以通过查询相关部门的官方网站、咨询房产中介等途径，全面了解房屋的产权归属、土地性质、规划用途等确切信息，以此更好地判断房屋的风险程度，为后续处理提供依据。

其次，与卖家协商退房或赔偿：

争取合理解决方案，并保留好相关证据，如购房合同、付款凭证等，以备不时之需。

如果协商退房不成，可以和卖家商量，添加补充条款（若可行）：

可在购房协议上添加如“若遇拆迁，拆迁补偿款归买方所有”等条款，降低未来可能面临的损失风险。

但需注意，这种补充条款的法律效力可能因具体情况而异。

再不然，就寻求法律途径解决。

总之，由于小产权存在众多的严重法律缺陷，所以，建议大家千万不要图便宜买这样的房子，到时候很可能陷入钱房两失。

（文中图片来源于网络，侵删）

声明：个人原创，仅供参考