虽然很多人没有发现，但在年中一大波新政利好的加持下，苏州二手房已经开始止跌了。

相较于新房，二手房往往更能反映市场的变化，但业主及买家往往对于市场的变化没那么敏感，以致错失出手及入手的好时机。

据房观调查：

1、当下房价已经企稳，“捡漏”的机会也大大增加。

2、二房户型市场价值愈发降低，跌幅较大，可尽快出手

3、二手市场中，大户型成交单价更高更保值

4、次新房房价4连涨，买房优先考虑新房

那么苏州二手市场行情如何，自己手里的房子到底该不该出手？现在又是不是入手二手房的好时机？

用数据说话，随房观一起看看！

苏州二手市场降幅收窄

房价稳住了

首先是大家最关注的房价趋势，先说结论，新政后二手房价基本平稳止跌。

根据金刚石云数据，7月/6月/5月，苏州二手房成交均价分别为20422元/㎡，20447元/㎡，20538元/㎡，已基本保持平稳。

从趋势图上我们看得更直观，从近两年来苏州二手房价已经从起伏式断崖下跌，到当下的基本平稳。

不光是苏州，全国范围二线城市二手房价降幅均在连续收窄，根据国家统计局的数据：

对比全国趋势，苏州的二手房稳定更迅速。

同时，房观采访了不少二手中介，他们对市场冷暖，房价行情变化有更直观的感受。

大多数中介表示：“近期二手市场受炎热天气影响，买家较之前更不活跃，市场预期仍然不足，但新政后房价稳下来了，成交价稳住了。”

对于未来房价预期，部分中介表示：“二手房价已基本触底，到今年年底应该不会有什么回升或再度下降的情况，如果明年有新的利好政策出来，二手房价可能会有回升。”

有朋友要问，现在是否是入手二手房的好时机？

据房观调查，业主心态也发生了变化。

此前房价处于上升通道，有不少企业主、白领等买房当做资产配置的一种方式。

但由于房价迅速下跌，固定资产缩水，有不少业主都选择将房子换为更稳定的现金流在手上更安心。

当下二手市场成交周期拉长，所以这些业主不得不在低谷期依旧选择低价挂牌，寻找合适的出手机会。

另外，由于当下经济大环境冷峻，二手市场还有部分业主由于房贷压力太大，不得不处理房产。

据部分中介透露，今年的“捡漏”房出现的频率，比往年大大增加。对于想买二手房的买家来说，是个可以淘到高性价比二手房的好时机。

房观看来，当下二手房价基本已触底，短时间内变动幅度不会很大，在加上当下政策利好期，买房成本大大降低，有自主需求的朋友，可以下场看看了。

分区来看，园区的二手房均价仍在3W+/㎡，姑苏及高新区在2字头，吴中、相城及吴江区二手房价已步入1字头。

成交方面，吴中区二手房更受市场欢迎。

2室户型价格跌幅较大

小户型可抓紧出手

另外，二手市场还出现了一个直观的变化。

曾经，同一个小区的大户型单价会低于小户型的单价，现在却反过来了。

大户型由于面积大，总价较高，平衡买家预期往往单价会低些，相较于大户型，小户型则是低总价高单价，

但当下二手市场的表现，却反过来了，同一个小区大户型高总价的同时，单价也高于同小区的小户型。

从成交情况能看到，这两年来，100㎡以下小户型成交套数占比降低，100-130㎡户型成交占比增加。

100㎡以下基本为两房户型，两房户型正在慢慢被买家抛弃。

更多买家朝着改善靠拢，购房者更愿意选择一步到位的三房户型。

抛去成交量较小的一房户型，二房户型也是不同户型中，近一年跌价最多的。

四房以上户型，一年的成交价同比下降6.61%，7月成交均价2.59W/㎡，是所有户型中成交均价最高的，也是除了一房外下跌最少的。

三房户型，一年的成交价同比下降6.76%，7月成交均价2.19W/㎡，跌幅及价格次于四房。

二房户型，一年的成交价同比下降10.75%，7月成交均价2.05W/㎡，跌幅最大。

一房户型房价保持平稳，甚至同比上涨2.75%，成交单价也高于两房户型。

一房单身公寓市面供应本就不多，也有特定的购入人群，价格保持稳定。

但对于大多数买家而言，他们的心态及需求发生了变化，房屋置换频率降低，对市场的预期下降，更希望一步到位，购入三房或四房。

两房市场需求下降，价格降幅较大。

所以，房观建议，手上还持有小两房的业主，可以考虑适时挂出，二房的未来价值可能会愈发降低。

另外，我们从房价走势能看到，基本在过年期间都是各个户型的价格低谷期，想要卖出好价格，要尽量避开这个时期。

楼龄对房价影响

10年以上无差别

我们再来聊聊楼龄对房价的影响。

上世纪的老房子基本都处在市核心区域，受学区地域等方面影响较大，我们在此就不做讨论。

以往我们潜意识认为，楼龄越久的房子越不保值，但从数据来看，基本10年以上的楼龄，在价格的表现上就相差不大了。

从成交占比来看，二手市场的成交主力房源，楼龄聚集在5-10年的最多，其次是楼龄在15-20年的。

房价表现上，楼龄15-20年和楼龄10-15年成交均价基本一致，在1.9W/㎡左右；5-10年楼龄的房源价格略高，在2W/㎡左右；次新房价格最高，在2.5W/㎡左右。

在其他楼龄仍处于房价下降通道时，楼龄5年以内的次新房已经走上了上升通道，虽然市场大环境不好，但已经出现了四连涨的趋势，一年的价格变动不大。

5-10年楼龄的房源，依旧在下降通道上，一年跌幅16.96%。

10-15年楼龄的房源，跌幅稍窄，在14.96%。

15-20年楼龄的房源，一年跌幅17.83%。

这个数据，我们能明显看出，基本楼龄走到10年往上，就处于贬值通道了。并且，10年和20年的市场接受度差别并不大。

所以，房观建议在条件允许的情况下，大家可以尽量入手新房，前期的房价更稳定。