太原煤气化板块,这个让多少太原人乃至山西人“上头”的地方,最近规划又进行了调整。
12月13日,太原市行政审批服务管理局发布了《关于万达沙河澜山建设项目B1#楼建筑工程规划设计方案调整的公示》,原规划的8755.16平米的办公建筑用地取消。
上图来源:太原市行政审批服务管理局网站
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根据最初规划,煤气化旧址 8 宗地块用于商业用途的土地总面积预计达 8 万平方米,未来整体商业建设面积有望超过 40 万平方米,将规划建设大型的酒店、商场、公寓、写字楼等,形成一个功能完备的大型商业配套综合体。
因为种种原因,煤气化板块配套的商业、写字楼用地却始终没有动工。
根据最新的规划调整,位于万柏林区西中环辅路以南、西峪路以西、规划路以北的万达项目住宅建面由251582.22平米增加为260451.73平米,将8755.16平米的办公建筑用地取消。
调整后,商业兼容比从之前的8.7%降到了5.6%,住宅总户数由2316增加到2374户。
上图来源:太原市行政审批服务管理局网站
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我们先了解下煤气化板块的历史:
2018 年 1 月,太原规划网对煤气化旧址地块的规划进行了修编,规划显示太原市煤气化旧址将建大型居住区,并配建商业设施、市政服务设施、娱乐设施,以及幼儿园、小学、中学、医院、公园等。
2018年8月,太原煤气化公司原用地 8 宗地块首次公开拍卖,当时两宗地块流拍,六宗地块未开拍;同年10月,经过调整起始价后再次公开拍卖,8 宗地块均由华侨城以 116.17 亿元总价拿下,楼面均价 4055 元 / 平方米,成为当年的 “地王” 。
华侨城拿下煤气化地块后,与其他房企共同开发,形成了4个知名楼盘:华侨城天鹅堡、太原诺德逸宸云著、华润公元九里、万达西岸 CLASS,售价在10000-14000元/㎡。
与此同时,太原市民乃至全省人民都关注的是煤气化板块的教育资源,山西省实验小学(新道街小学)万柏林第一、二分校,山西大学附属中学万柏林校区目前均已开学。
上图山大附中万柏林校区,效果图
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从煤气化板块的规划来看,仍有商业用地有待开发。
按照目前太原的经济环境,商业写字楼空置率高,投资收益率逐年降低,去化率不容乐观。
并且,目前煤气化板块华润公元九里基本售罄,华润主导开发商业项目的可能性也降低。主力项目只有中铁诺德逸晨云著,主打卖点仍然是小学、初中一贯制九年教育资源,商业项目开发并不会对其楼盘去化带来较大收益。
所以,未来该地块商业用地是否会继续调整,我们只能拭目以待。
上图来源:太原市行政审批服务管理局网站
写到最后-
对于煤气化板块业主来说,主要需求“学校”已经兑现,周边配套也在逐步完善,社区商业基本满足日常需求。
这是万达的大平方,二梯二户