帝都的楼面地价10万+了，优点很多：科技人才(ma nong)含量很高，科技是当前的显学资本和政策宠儿；学区很好，京城教育高地，海淀区里的高地；环境不错，靠近皇家园林。缺点主要就一个：有点远，5.2环。

看了一下周边面包的价格，高档的15万+，亲民的大多没有这次的面粉贵，这地价房子估计得卖到145万以上。这价格在别的城市得是核心区的核心了，但帝都有点特殊，城区内可供的地不多，旧改拆迁也比别的城市困难，改善只能南三北五起步了。大厂的富农们就是有实力也确实合适，离得近。城里上班的住惯了四九城的还是有点远。

学区的价值肯定有值得多高的溢价，见仁见智，就为上学，同一区域的旧房也行，价格便宜量也足。按照过往周期的经验，买学区房用完学位再卖掉可不亏，保值的前提是稀缺。之前这区域供地不多，这两年市场下行，把这些压箱底的土地拿了好几块出来，已经开盘和马上开盘的竞品不少。

大海淀还有茫茫多的潜在空间，居住品质越来越重要，投资属性逐渐淡化，不断推地出新让存量房的保值越来越难。五道口附近标志性的学区盘近两年跌幅也30%+，地价上涨，周边房价上涨，潜在(投资)需求入场，进一步上涨。这是房地产市场过去多年的叙事，也是供给方希望的路径。

成立的条件：

·一是供不应求，供地有限，二手房惜售，买房人觉得再不上车就赶不上了；

·二是买房人收入上涨，加杠杆或者快速卖掉手里的房。

这两年多少发生了一些变化，这块地王一出来是会刺激周边项目更好卖？还是让买房人变成等等党？毕竟现在信息渠道那么发达，都能看到不断出来的好地、好产品。对于北京其他区域甚至其他城市，这是点燃了热度？还是虹吸了需求？

可以看到的是，即使是京沪杭核心的热销溢价区域，开发商们动作都很快，从拿地到开盘都在与时间赛跑，趁市场热乎劲儿赶紧打粮食。不是前些年捂盘惜售的时代了，房住不炒这么贵的面粉有点烫手，但。又快又好做成面包落袋为安，就看客人买不买单了。