国家队又要下场收购商品房了

并且此次的收购范围也进行了大幅度扩容，

没办法，居民不愿意买房，

总得有人下场买房，来消化库存，

因为咱们是不想房地产硬着陆的，

之前我就说过，这一轮房地产要想企稳，

要么靠经济拉动，让居民有消费信心，腰包鼓了，预期有了，自然敢消费，

要么就是国家队加杠杆，因为现在居民端杠杆是真加不上去了，强行加上去，只会带来更大的风险。

6月20，住建部表示：各地要推动县级以上城市开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，

说白了，还是要求地方收购商品房用作保障性住房，从而达到去库存的目的，并且还可以缓解开发商的资金压力。

其实，地方城市收购商品房用作保障性住房，这样的事情一直是在做的，

但要么缺钱导致规模不大，要么对于商品房的回收条件要求比较苛刻，体量跟不上，

比如，去年1月份，央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，

在郑州、重庆、天津、济南等8个城市开展试点，然而结果并不理想，

据中国房地产报报道，各地收储进展缓慢，截至2024年3月末，1000亿元的租赁住房贷款支持计划实际只投放了20亿元，完全不及预期。

包括517新政，央行3000亿再贷款收储商品房用作保障性住房，其实效果也不大，因为资金体量不大，

就现在房地产的库存量3000亿再贷款，根本收储不了多少商品房，

并且贷款的年利率是1.75%，但是大部分城市的租金回报率根本就达不到这个水平，

所以大规模的收购商品房，地方短期内可能还要增加负债，对于一些财政压力较大的城市积极性自然不高，

所以表面上来看，收购商品房用作保障性住房，既可以去化库存，又能缓解房企的资金压力，同时还增加了住房保障体系，一箭三雕，

但前提是地方得有收益，否则地方的收购积极性就很难展开。

并且我们也要认识到，收储商品房用作保障性住房，并不会导致房价大涨，这和棚改货币化是不一样的，

棚改其实就相当于定向撒钱，创造需求量，而收储只是把库存从开发商手里面转移到地方，

不管是配售型保障房还是配租型保障房，最终还是要流向市场，只是这种流向是封闭式的，保障性住房，没办法再拿到市场上随时交易，属于基层的保障，

这对于商品房整体需求其实也属于一种隐形消耗，

毕竟选择了保障性住房，短期内可能就不会再买商品房了。

所以，最近高层不断的提到收储商品房用作保障性住房，更多的是消化库存，为接下来的房地产市场转型做铺垫，

而不是像有些人所理解的，国家收储商品房库存量减少，房价就会上涨，

这可不是本来的意思，

并且你看看地方城市所收购的商品房，很多都是位于高库存区域，核心区域，核心资产轮不到你收购，市场就能消化掉，

所以，收储商品房更多的还是要稳定市场，再加上住建部此次表态，县级以上城市都可以收购，

你想一想三四线城市它真的需要大量的保障房嘛？

因为长期趋势来看，县城以及三四线城市的人口它是在流出的，

并且三四线城市的库存量也是最大的，此消彼长之下，收购三四线城市的商品房怎么能导致房价上涨？

因此更多的目的还是要稳住市场，同样也是很无奈的一种方法，

因为降首付，降利率，结果很明显，三四线城市没有用，

首付已经降到15%了，利率不到4%，甚至一些激进的城市首付只要7.5%，

但效果也只有头部那几个重点城市销量起来了，三四线城市的销量照样不理想，

并且还有一个现象，大家不要忽略了，

430和517新政目的是去化新房库存，结果却是二手房的销量在快速走高，新房销量增长非常有限。

数据显示，单独五月份百强房企实现销售操盘金额3224亿，同比下跌33.6％，

而1-5月份百强房企实现销售操盘金额14133亿，同比降低44.3％，

所以现在商品房的收储工作已经从一二线城市扩容到县城，

就是要缓解楼市压力，销售压力，防范风险，

因为城市级别越低，新房的库存量就越高，对于土地财政的依赖程度也就越大，

因此现在救市只盯着一二线城市肯定是不行的，

虽然趋势是人口向一二线城市转移，但这是一个长期的过程，

短期来看，三四线城市才是基本盘，

这也是我为什么一直在强调这轮楼市要想企稳，单纯看救市政策是很难的，

因为刺激政策对于三四线城市没有用，还是要增加经济预期才是根本。