来自上海楼市情报

上海未来几年的城市旧改工作，定调了！

前段时间，上海市区域高质量发展领导小组办公室印发《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》。（以下简称《方案》）

《方案》中明确提到：

2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；

2026年底，全面启动城中村整体改造项目；

2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造。

在有关城市旧改，第一次大量使用了“全面”这样坚决字眼的表达。

这也预示着，2025-2027年，上海将会迎来新一轮的大规模拆迁旧改。

01

补偿金或超15万/㎡！江南新村动迁又有新动静…

今年1月，徐汇区斜土路街道江南新村正式启动动迁征询工作，涉及一村、二村及小木桥路511弄1-6号，共1187户家庭（以“证”为单位计算）。

江南新村是江南造船厂职工宿舍，房龄已达60-70年，属于典型的老旧公房。

其地理位置优越，紧邻内环高架，靠近黄浦江，周边有香港置地启元、绿城徐汇滨江等豪宅项目，市场均价已达约17.8万/㎡，地块开发潜力巨大。

图源：百度地图

自拆迁消息传出，江南新村房价逆市上涨，贝壳找房网数据显示，2025年初，小区二手房超12万/㎡成交，当前小区二手房挂牌价约13.6万/㎡。

图源：贝壳找房

参考此前上海拆迁案例，例如东安新村，江南新村补偿单价预计可能达到15万/㎡，甚至可能更高，毕竟地块靠近徐汇滨江，开发成本更高。

02

来势汹汹！徐汇滨江这些地方，有望拆迁…

除了江南新村，徐汇区今年还有不少小区有旧改拆迁预期。近期，徐汇规资局正式公布了东安新村的规划。

从规划来看，本次一共规划了7块土地，其中：

三块纯宅地（127b-20地块、127b-23地块、127b-24地块）；

一块涵盖了住宅、商业、教育、办公的混合用地（125-31地块）；

一块医疗卫生用地；

一块教育科研用地；

还有一块公交场站用地和社会停车场用地，但这块地格外标注了：在实施阶段，可依据教育主管部门要求在基础教育设施类别中调整功能。

其次，目前规划了总计约2.08万平方米的社区配套。

再者，沿着东安路及地块内部打造舒适的慢行系统，布局商业及公共空间。

也就是说，整个项目就是一座涵盖了地标建筑、住宅、办公、商业街区、研发、社区配套的城市综合体。

除此之外，整个东安新村所在的徐汇区枫林-01城市更新单元的大规划也已经出炉。

从《徐汇区枫林-01更新单元规划实施方案》可以看到，这些规划区域还涉及到了3个住宅区：枫林新村、东安五村、中山新村。

如果东安新村要按照规划打造城市综合体，那么这三个住宅区的部分地方可能也会有配合动迁的预期，目前，这些小区的二手房单价在7-8万/㎡区间。

对此，你怎么看？