房价上涨的底层逻辑是什么？事实上对于这个问题，不同阶段的人群有着不同的理解，例如对于刚需群体而言，价高者得就是最简单的道理，在自身经济实力有限的情况下，房子的择优选择就是有限的，只要当一套房子多人竞争时，房价上涨也是意料之中。而对于炒房客而言，截断上游供给端、抬高市场氛围等一系列操作，是赚取差价的核心手段，这一点回归现实，有的炒房团合资囤下一栋房就是这个道理。也许房子地段本身并不是那么优质，但在有限的房产资源对比下，此时房子也是稀缺品。也许从宏观角度来看，商品价值由供需关系来决定，但不得不承认供需关系由外部环境来主导，而这一小部分毫不客气的说是人为因素来主导。

至于为何要强调这一点，就是想让大家明白一个道理。那就是在过去20年时间里，我国房价从最初的不足2000元上涨至如今的10300元平方米，表面涨幅看似5倍合情合理，但结合我国特殊的城市群格局，600多个城市仅有4个一线城市，超过20个城市涨幅突破10倍。简而言之，回归真实市场，这涨幅明显不可理喻，也许一部分原因来自于市场预期的看涨市场，更多的是炒房群体的推波助澜。对此如果硬要浓缩为一句话，那就是市场投机导致住房需求提前消费、调控加码刺激“买涨不买跌”心态形成、资本市场和银行机构纷纷看涨市场，利用庞大资金盘活市场。

仅从这一点来看，作为17万亿市场规模的楼市，早已成为市场预期和调控加码多重叠加的产物，不能用通常的经济定律来衡量。也许正因为如此，近些年高层越来越强调防止房价突增突跌的发生。

事实上结合最近几年楼市格局，今年买房，这“3大问题”大家不得不面对，不管是刚需群体，还是投资性群体，都应该格外注意。

一是大基建进程全面放缓，也就意味着靠着核心交通刺激房价上涨的时代已经过去。最近湖南发改委明确表示，国家当前严控城市轨道交通建设，不再受理启动城市轨道交通建设规划的申请。对此请问对于一二线城市而言，什么地段因素直接影响房价？答案无非就是地铁、高铁的建设，而这一进程的降速直接告诉大家答案。

二是下半年，随着三道红线和两集中供地的到来，会促使开发商提前进入洗牌阶段。客观来讲，这一点越来越多的城市正在发生中，在资金压力的前提下，当下开发商考虑的是房子如何卖得更快，而不是买得更贵。对于整体交易环节来看，现金回笼速度才是至关重要的。而对于市场而言，大家最关心的应该是房子的质量，虽说当前相关部门有着明确的规定，但不排除个别开发商铤而走险，明知道自身资金链有压力，但仍将重心放在土地竞拍，而不是完成当下正在进行中的项目。平心而论，一套房子就是一个家庭的心血，建好每一套房子是开发商应尽的责任，我们要杜绝烂尾的事件发生。

三是市场两极分明显，去头去尾将会是本轮楼市的特征，至于如何理解这句话，我只能说眼见为实，当下就是最真实的市场。对于一线城市而言，北京、广州、上海市场趋于稳定，无论是市场热度和成交量逐步保持增长，而深圳作为调控的模范试点，无论是二手房参考指导价还是小产权房的降温，都处于业内创新举措。而对于三线以下城市，就算产业局经济有所反弹，但在人口流失的背景下，旺季还有所期待，至于淡季，只能在本地市场自我求生存。说白了当下未来3年内楼市的重点将会是新一线和二线城市，有人口有经济，这类城市正在火热竞争高端人才。

总的来说，这3大问题也将会是未来楼市主要的方向，至于和以往有什么明显的变化，那就是底层逻辑正在发生改变。一方面是炒房风气被彻底遏制，无论是业主抱团涨价还是城市调控放松，最终的结局都是被约谈，这就说明想靠人为因素刺激市场无疑是异想天开的事情。另一方面土地市场和持房环节将成为本轮调控亮点，降低地价和房产税落地，无论是哪一个落地，都将有直接打破格局的能力。