作为中国房企的扛把子，万科的一举一动牵动着很多房企与购房者的目光，毕竟这个房企过去多年的许多言论，都被验证是正确的。
比如它在2018年，房地产市场还是如日中天的时候，就高喊“活下去”。其意图，是在告诉房企，要改变此前的激进战略，走稳健之路。
然而，当时大多数房企对此都充耳不闻，结果不出万科所吹哨的那样，如今无论是头部房企还是品牌房企，活下去成了刚需。
万科自身战略做出调整，成功完成了突围。尽管在当下的大环境下，万科的销量也不免遭受重挫，但财务非常健康。而当初与万科争雄的恒大、碧桂园与融创，现在都是一堆烂摊子，忙得焦头烂额。
万科当初的那声“活下去”，已经成为了振聋发聩的时空回响，如今仍在余音绕梁。
再比如去年，万科先是发布了《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
然后又在11月份召开的股东大会上，再次放出言论，市场尚未清晰，明年（指2022年）的市场，可能会比今年（指2021年）更糟。并且主动下调了销售目标。
结果又被应验了。克而瑞数据显示，2022年前五个月，全国百城商品住宅成交面积合约1.16亿平方米，同比下降51%。这个降幅相较2020年与2019年同期分别下滑24个和38个百分点。
由此，万科被业内称之为“行业吹哨人”。
不得不佩服万科的先见之明，它的这种预见性，或许来自其高屋建瓴、高处不胜寒的直觉使然，毕竟站得高，看得远，看得全面。
02 | 万科又吹哨，楼市已经触底最新，万科再次吹响了行业哨声。
6月28日，在召开的股东大会上，万科再次发出预判，其主要观点如下：
1、放眼全社会，房地产一定不是最艰难的行业。
2、短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。
第一句话，毋庸置疑，在当下的大环境下，比房地产更艰难的行业，大有人在。去年被打趴下的教培行业，就是其中之一。
尽管新东方最近凭借着东方甄选直播出圈，股价随之高扬。媒体对于俞敏洪的吹捧报道铺天盖地。
但显然，这只能视作一个水花而已，并不能由此逆转新东方的局面。在出圈之后，股价上扬之后，不少大股东卖出新东方股票，股价又回吐了不少，就是一个佐证。
房地产当然艰难，但相比于教培行业，还得让位。
很多人之所以认为房地产是最困难的行业，是因为房地产牵扯面更广泛，且时刻处在新闻话题的C位。再加上每天都有各城市的放松大招，房企又时不时制造出一些花里胡哨的营销方式，让人不得不关注。
房地产的困难在于，企业融资难，还债压力大，房子难卖。
克而瑞数据显示，根据在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%，年内货值供应及销售去化压力放大。
为了推动卖房，为了冲击半年报，最近一段时间以来，开发商出尽了新奇招数。
比如建业在河南的两个项目分别推出了“小麦换房”、“大蒜换房”活动，保利在连云港的一个项目推出了“买房送200斤土猪”活动，新城控股在南京的一个项目推出了“西瓜换房”活动。
万科第二条判断认为，楼市已经筑底，且郁亮预计，6月新房成交环比可能还会明显提升，二手房市场亦会出现起色，挂牌价格上涨的城市个数将逐步增加。
万科不仅已经作出判断，还开始行动起来了。最近，万科在东莞以区域地王价，拿下了东莞南城街道的一宗地块，就是佐证。
本号认为，这个预测大体还是客观正确的。这一点，本号在之前的文章中也说过很多次。
本号认为：
当下的楼市成交量已经见底，各城市除了北上广深外，其余中心城市的限购大门基本已经敞开。最主要的因素，是疫情基本得以控制，流动性基本释放，而宏观经济大环境也在改善之中。
在这种背景下，房地产的边际成交正在改善。当然，由于市场已经进入了黑铁时代，再加上人口拐点已经出现，城市化已经进入了后半程，所以成交量即便开始爬坡，也回不到鼎盛时代。
本号的观点是，对下半年的楼市，总结一句话就是：
如果没有黑天鹅出现，商品房成交量会逐渐好转，开始缓慢爬坡，但很难回到鼎盛时代。楼市“春风得意马蹄疾”的时代，已经一去不复返。
03 | 成交量开始爬坡，但难回鼎盛时代基于楼市已经筑底，开始爬坡的判断。逻辑如下：
目前的大环境正在改善，经济在恢复，这种背景下，大众的收入下半年会有一定程度好转。再加上当下大多数中心城市已经敞开了大门，并通过降低收入、降税、降利率等方式，吸引购房者上车。
这种背景下，成交量会逐渐改善，基本上是大概率事件。
市场成交环比开始上涨，也是最有力的佐证。
根据贝壳研究院披露的数据显示，5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。
难回鼎盛时代的逻辑在于：
一方面，收入水平与高房价的矛盾仍在，购买力仍偏弱，需要逐渐恢复。
另一方面，目前人口拐点已经出现，城市化进入了后半程，城市化的人口红利大不如前。其中最关键的，就是人口拐点已经出现。
七普时期，内地31个省市中还只有6个省与自治区人口减少，而到2021年年末，有16个省市常住人口减少。其中多个省市，都是首次出现人口下滑现象。
在这种大背景制约下，一方面中心城市商品房成交量不可能再出现过去大卖的局面，房价也不可能再出现大幅波动的局面。
而另一方面，会出现更多人口流失的三四线城市，会有更多名不见经传的三四线小城市房价鹤岗化。
来源：中国房价行情网在前几天写的文章中，已经介绍了，目前已经有甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等等城市，都已经鹤岗化。
还未跌就己经到底了[红脸笑]真会吹，想找接盘侠吧
房地产凉凉是早晚的事[点赞]
银行降点利率，开发商降点首付就叫触底了……
触底？重回鼎盛？脑子被驴踢了吧，这过2年试试，每年人口减少1200万！你想把房子卖给谁？？？
还有地下室，地下室有18层[点赞][笑着哭][笑着哭]
不是触底了而是碰撞天花板了！
触你个头
你忽悠你的，我们就是不买
地产企业不破产百分之八十，怎能叫触底？
大家都别买
你说触底就触底，我们14亿人都让给你买，让你一人发财！[呲牙笑]
喝了多少假酒才能说出这样的话来[呲牙笑]
不可能[呲牙笑]，说了不许跌，怎么就到底了。
触底就开始反弹了，这不是好事吗？赶紧屯房屯地啊。为什么要把这么重要的商机昭告天下？傻吗？
这口哨吹的，憋不住了先撒泡尿回来再看
房价触底了你赶快涨价，看有多少人买。
已经撑不住了，万科的楼盘重庆大多都停工了。
看来万科也快撑不住了[笑着哭]
老破旧的要三万五一平，这叫触底？呵呵
关我P事[笑着哭]
大家捂住钱袋子就能多些地产奸商见上帝
房价基本没掉，你就说触底了？
不怕房企吹牛逼，就怕学区天天移，今天划个新实验，明天荒地创新高[点赞]
托[吐舌头眯眼睛笑][吐舌头眯眼睛笑][吐舌头眯眼睛笑][吐舌头眯眼睛笑][吐舌头眯眼睛笑]
应该叫做万科吹牛人
老百姓兜里的钱也空了，居民贷款负债率70%，还拿什么推动房地产
还是万达牛
现在关注价格的，无非是刚需和炒房的。其他人该吃的吃，该喝的喝[睡觉]
底下还有坑！！看看恒大，一样一样的，你们亏钱又不影响董事分红[汗]公司破产！也只是有限责任！说说而已，还要负责？[得瑟]
现在说到底了，那就是一大经典笑话！万科老总能在公开场所说出这样的话，说明万科也差不多到头了！
还没跌呢傻蛋，刚用点假刺激，就说跌，你真逗。跌个两千块差不多。
吹什么哨？已经是老套路还在用？前几天好多地产宣布收回2%的优惠，根本就是贩卖焦虑，已经没有用了，可能他们也知道，2个点的优惠有没有都不影响现在房子卖不动，与其这样，还不如收回算了…
群众根本没有钱买房，有钱买房的已经有三五套房以上了，刚需也就那么点人。
这比中石油中石化的微涨暴跌都牛逼。连跌都没开始跌呢，这就触底了[得瑟]
唉！对于房地产，我是无能为力的了。毕竟房价是我家总收入的200%，我是参与不起的了[得瑟][得瑟][得瑟]
房价不50%50%的跌，销量必然-50%-50%的跌
是这样的 牛奶多了倒河里 白菜多了烂地里 超市里没有降价 大不了烂尾嘛[笑着哭]
爬坡，翻车还差不多，刚看新闻成都天府新区5月份均价2.7万的楼盘，现在2.1万，马上这些5月份前买房的业主要去找开发商扯皮了
既然触底了就赶紧反弹吧。反正之前买不起现在买不起反弹了还是买不起。让炒房的继续抄吧
以后胡说八道真的得定罪！
不要慌
万科 房子还不是卖的最贵
仍然买不起[得瑟]
都快没成交了吧，销量当然触底了[呲牙笑]，价格不变，一直触底[得瑟]，不要偷换概念[呲牙笑]
除非能把老百姓手里的钱忽悠多了，否则只有大降价一条路，别的都是死路
任你怎么变，不婚不育就是最好的抗争
有能力买的都买了，剩下的都是没钱买的
建议所有公务员都必须生三胎，每胎买一套房，这样就解决库存问题了
看到网友的评论，我就放心了，请问哪个城市的房价降了？
哦，自媒体就带头买房吧。。。
别被表象迷惑了，远没触底呢
降都没降，何来触底[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
触底？反弹是不可能反弹的，破产正在路上。
房地产不倒。大众消费起不来
他的意思是：要买房的赶快，马上要涨价了[呲牙笑][呲牙笑]
这评论区怎么都酸酸的 你又不买房这么着急干嘛
按照现在的状态 还要让房子涨？？？
深圳买一套房可以省5元，大甩卖了，，，房价跌破眼镜了
活下去这词当初可不是这样说的，想洗白吗？当初喊这三字可是一次成功的营销手段媒体可是说得一清二楚
指望统一性掉价是不可能的。特别是带有暴跌心态的，回去想一想，真房价崩了， 参考日本历史[得瑟]。只有大体稳住，让货币贬值才是洗刷泡沫的唯一途径。面值和购买力，还有价值是两码事[得瑟]
此时永远不是以前！去农村看看！农村还有多少？高价卖地结果房子太多了！
别逗了，看看多少人有饭吃就不错了
十年内必将降到八亿平方！死掉百分之九十的房企很正常！
人民的工作好找了，人民的收入要提高了[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
市场需求也需要很多接盘侠！
等法拍房到了几亿套时才是触底！但是都要小心拍卖竟价者里面有托。
泥菩萨过河，自身难保了！
触底早着呢，到2050年不用你买他们也降价[得瑟]大城市可能不降三四线要降将近一半[得瑟]因为没人接盘
还在天马行空。就吹以到海底。
卧槽，没降价触毛线底？
在现在的基础跌一半就应该到底了。就算现在跌一半都是16 —17水平。我们一个3 4线成市都要上万。最高过2万。但平均工资可能得4000。这难道不算高？
你说处理就处理啊，把自己当啥了？
可恶的自媒体，滚！可恶的万科，滚！，可恶的郁亮，滚！
现在商铺入手值吗，想买套搞个烟酒店
跌吧！跌到无人问津！想买房的永远买不起！炒房房子多的像垃圾！
除了N线，上线的城市都不会大跌的。
房价降三分之二，才算真正触低！降点利率算个啥？降首付更扯，后面还得更多的不是钱吗？
万科垃圾，楼盘全是未来平民窟
经济欠发达地区除外。房价是不会降的！2022年6月30！立帖为证…一二三线城市都不会降价。冬哥说的！
触底，你想多了吧，现在才刚刚入冬！
触顶不叫触底！
房地产绑架经济
房子是长周期消费品，现在多卖了，将来就少卖。至于这么刺激吗？不可能大卖30年了
这些都不是问题，关键是人们的收入提高了才行
收割弱势群体的利器！
以为万科是做电器的
尿喝多了！
说得再多，老百姓没实惠。不买。
后面黄金才是硬通货，房子有折旧，不涨就没有投资价值
这叫触底反弹，下跌中继
又疯了一个，触底？等着看你怎么收场
忽悠，接着忽悠
大跌序幕还没有拉开
自己给自己打气，工厂都是这样的！6000点才是起点，扩生产
资本家玩的
跌到1000一方就触底了，
这是事实，人口结构4-2-1
肯定触底了，就等着继续往下弹呢
李嘉诚，王健林见机快。李又跑越南去屠宰了@[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]
底?[？？？]