今年3月，武汉出台“鼓励第四代住宅试点工作”的通知，武汉楼市陆续出现一波“第四代住宅”。

然而细看这些项目会发现，基本上清一色打着“准四代”、“类四代”的标签，有的美其名曰“3.5代”。

此前，武汉楼市还鲜有真正意义上的“四代宅”，不过，就在刚刚，武汉首个【真第四代住宅】终于来了。

据悉，光谷首个四代住宅中建壹品汉韵公馆今天首次开盘，开盘去化率达到八成。

“风云武汉”去现场进行了探访，发现人头攒动、热闹非凡，供签约的桌子已经坐满。讲真，这种场面我已经很久没有见过了。

为什么该楼盘如此受购房者青睐？深入了解之后便豁然开朗：这是一个在各个维度都堪称武汉楼市天花板的项目，也是必将成为武汉城市地标的项目。

01

根据武汉市发布的四代住宅政策文件。其中规定，“户型套内面积在100平方米及以上的住宅，每户可设置1处空中花园”；“绿化面积不小于空中花园水平投影面积的50%”；“每户住宅套内阳台（含生活阳台）、空中花园水平投影面积之和不大于单套套内建筑面积的30%”。

按照“四代宅”政策细则，中建壹品汉韵公馆是武汉第一个报批通过的“真四代住宅”。

项目第一个核心亮点是超高的得房率。

中建壹品汉韵公馆，容积率仅约2.3，清一色24-25层层高，全部两梯两户，拒绝连廊。这样的产品，本身公摊面积就极小。

再加上各种各样的“赠送”面积，比如露台、阳台、飘窗、独立电梯前室……得房率高达约103%-109%，名副其实的负公摊（赠送部分可参考下图）。

△户型 过程演绎稿，橘色表示“半赠送”，绿色代表“全赠送”。

项目的第二个核心亮点是空中花园体系。

作为武汉首个“真四代宅”，项目将以往别墅才拥有的私家花园搬到了空中，实现了“家家有庭院，户户带花园”。

△空中花园 过程演绎稿

当花园竖起来后，高层住宅的业主也能在家里享受“俯仰天地”的居住体验了。

△空中花园 过程演绎稿

并且，这些竖起来的绿化连为一体，在城市上空组成了生机勃勃的建筑立面。

△建筑立面 过程演绎稿

这是比“公建化外立面”更高一级的“生态立面”——在大面积玻璃幕墙+铝板的基础上，增加了垂直绿化。

△建筑立面 过程演绎稿。

对于购房者普遍关注的“四代宅”结构安全、采光、隐私、环境等问题，他们给出了完美的解决方案。

通过控制进深3.6米以下，使得悬梁即可满足结构要求，避免了斜撑式结构对颜值的影响。

△悬梁结构 过程演绎稿

通过错层设计，使得奇偶层空中花园方位错开。也就是说，露台处的挑高实际上是双层高度，视野之开阔令人震撼。

△项目露台 过程演绎稿

并且，边厅户型是双面采光；南厅户型虽然是单面采光，但通过控制进深，保证了下层采光的舒适度。

△项目露台采光 过程演绎稿

在隐私性方面，他们通过错落有致的绿化、磨砂玻璃挡板、挑檐等设计，将业主的生活巧妙地“藏”了起来。

△项目露台 过程演绎稿

他们还将露台局部降板覆土、底层预留了排水管、内部提前做好防水，并配置自动滴灌系统。交付时绿植全部栽种好，植被选栽芬香驱蚊型常绿植物，加上太阳能防蚊灯，避免后期蚊虫问题。

△项目露台 过程演绎稿

02

为使购房者能切身体会“真四代宅”的居住体验，项目开盘前已提前打造了实景示范区。

目前，小区入口外约5300平的楚风公园已经提前交卷，每天吸引大批市民驻足观景，俨然已经成为区域地标。

“风云武汉”亲临项目现场时，也被其颠覆性的产品深深震撼。

下面是一组现场实景图（前排提醒：本部分实景展示区照片均为实景拍摄，所见即所得，不用担心交付时减配）：

△宽约45米、高约6.5米的“豪门”，气势恢宏；约60米仪仗拱桥，横跨前场水面；双重挑檐设计、坡屋顶、古铜色金属搭配深色纹理石材，荆楚风韵尽显。

△“豪门”内的“殿堂”富丽堂皇，夺众而出的大堂挑高、精工雕琢的屋顶、浮光跃金的灯光，出入之间气度不凡。

△进入庭院，映入眼帘的是面积约800平的下沉式庭院。庭院池底是凤凰图腾，岸边甚至有瀑布和假山。

△环绕庭院布局的是约1900平的全能会所，包括私宴厅、茶室、健身房、恒温泳池等，目前已经全部实景呈现。

△茶室 实景图

△影音室 实景图

△私宴厅 实景图

△健身房 实景图

△台球室 实景图

△恒温泳池 实景图，注意看，池底设计有楚风图案。

不得不说，这样的标准，不输武汉任何一个豪宅，而它的价格仅为2万元/平左右。

这样的价格还包含精装修。据悉，项目装修将采用大量国际一线品牌，不仅配置有中央空调、新风等大件，还有智能化系统以及全净化直饮水、隔音降噪等系统。

△样板间 实景图

样板间的装修细节满满，比如中央空调的出风口与室内门面，均采用了定制的蛟龙纹。

△空调出风口细节 实景图

△室内门纹路细节 实景图

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除了以上已实景展现的部分，项目还有很多超前的规划，有几点尤其令我印象深刻。

第一个是全风雨连廊设计。

约450米的全风雨连廊，从进入大门，到内部园林，再到每一栋楼均可避风遮雨。据悉，这是目前光谷唯一，即便放眼全武汉，也仅有少数顶级豪宅有如此配置。

△项目风雨连廊 过程演绎稿

第二个是中央落客区。

项目采用地上地下双精装入户大堂设计，地下车库还规划了奢华入户光厅和中央落客区。

中央落客区，顾名思义，就是专门为访客设置的停车区域，让访客与业主的车辆互不干扰。这样，业主归家时就变得更加从容，客人来访时也变得有条不紊。

△项目首层入户大堂 过程演绎稿

△项目地库光厅及中央落客区 过程演绎稿

第三个是双会所配置。

除了前面已实景展现的环庭院下沉式会所，几乎所有楼栋都规划了架空层泛会所。

据悉，该项目架空层功能区包括私宴厅、茶室书屋、儿童空间等，涵盖全龄化的社交后花园。

△架空层泛会所 过程演绎稿

第四个是大师级的园林景观。

这次项目花重金邀请豪宅景观“教父”——山水比德操刀，把苏州留园的格局与古汉阳十景结合，打造了“一园六境”新中式园林。

△园林景观 过程演绎稿

需要指出的是，项目用地面积高达49亩，仅规划有9栋楼，最大限度的将面积都让给了绿化。

再加上户均17.6平的空中花园面积，自建约5300㎡口袋公园，可以说，每栋住宅从外到内、从上到下，都被园林景观所包围。

△园林景观 过程演绎稿

04

汉韵公馆的户型，分为三种：143平、171平与191平。这样的面积段，满足了不同家庭的终极改善需求。

传统住宅的户型，最多做到LDBK一体化，只有“四代宅”可以做到LDBKG一体化（G代表的是Garden，即空中花园）。

也只有“四代宅”，才可以真正做到使用面积＞建筑面积。

143㎡户型，实际得房率对标市面约180㎡；

171㎡户型，实际得房率对标市面约215㎡；

191㎡户型，实际得房率对标市面约240㎡。

以下为三种户型的详情：

△建面约143平户型

△建面约171平户型

△建面约191平户型

143平与171平南厅户型，主卧270度弧线落地窗。171平边厅户型，双边视野；191平户型，三边视野。

△样板间 实景图

171平与191平户型，均布局双主卧，其中一间总统套房式主卧，配置有衣帽间与主卫五件套。

△样板间 实景图

另外，小区所有楼栋均为2梯2户，从设计图来看，两个电梯门巧妙地设计为背向而开，达到了私梯入户的效果。

电梯厅空间与大花园露台，构成“四代宅”独特的“前厅后院”。

△户型设计 过程演绎稿（橘色为电梯厅，绿色为花园露台）

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项目位于光谷中心城核心区域，与三环线直线距离仅约2.6公里，紧邻科创主轴高新大道。

高新大道是光谷科创大走廊主轴，也是一条串起光芯屏端网和生物医药两大超级产业集群的“黄金大道”。

△高新大道实景图

以项目为圆心，3公里范围内，集齐了光谷中心城所有的高量级配套，同济医院光谷分院、省妇幼保健院光谷院区、大悦城、首创奥特莱斯、鸡公山公园、二妃山生态公园、西苑公园......

△项目区位示意图

这里是武汉高新产业最密集之处，光谷生物城、未来科技城的数万家高新企业每年为区域提供大量高薪岗位。

小区北边一路之隔就是光谷一初，距离建设中的光谷22小也很近，根据官方回复显示，该学校预计2025年开学，且将引入优质教育资源。(友情提醒：学校具体划片招生以教育局公示为准，任何楼盘在交付前均不可作对口承诺。）

△光谷22小鸟瞰效果图

后记

前段时间，在一次“四代住宅”交流会上，有开发商抱怨：“推行第四代住宅，是对存量市场的极大不公平！”

从开发商的角度讲，这话无可厚非。当前的楼市说实话很难，第四代住宅的推行，无疑会让那些存量“三代宅”更加难卖。

不过换个角度想，对开发商的不公平就是对业主最大的诚意，这从购房者们纷纷用脚投票选择“四代宅”的行为就可见一斑。

作为武汉首个“真四代住宅”，有一说一，就产品力而言，它不输武汉任何一个豪宅，约2万元/平的定价性价比极高。

就稀缺性而言，这是武汉楼市前所未有的产品，目前没有任何竞品。据悉，中建汉韵公馆一共只有478套房源，真正的卖一套少一套。

毫无疑问，这是武汉楼市2024年的必看楼盘，也必将引领武汉楼市潮流！