导语:在中国多数热点城市房价持续高企之际,一些三四线城市的房价却出现了戏剧性下跌,让"个位数万元"就能买套房成为现实。这一看似荒诞的"价格悖论",实则反映出整个房地产行业正经历深层次的结构性转折,而房价下跌只是冰山一角。

一、个案:数万元买房引发震撼

"6万元人民币,在北京四环外就能买套两居室!""8万元左右就能拿下78平米两房两厅!"这些在一二线城市根本无法想象的低价房源,竟然出现在离北京仅193公里的河北省张家口市。

张家口市房产中介陈娟对记者证实,这些10万元以下的低价房源是实实在在存在的。"而且都是70年产权的正经楼房,不是什么违规项目。"她说。

追溯这些房源的价格曲线,更显荒诞。比如一套8.5万元的房子,去年10月下旬挂牌时标价10.5万元,一个月内连降两次到8万元成交价格。2021年,这些房子的售价或在20万元左右。

二、供给过剩是主因

房价为何走到如此冰点?供给过剩是主因之一。

中国房地产行业在近些年经历过极端景气周期,三四线城市也不例外。受2022年冬奥会等因素影响,张家口等地开发商高热于房地产投资,开工大量新项目。

"很多项目看似周边人口足够、购买力可以,但入市项目太多,导致供应大于需求。"陈娟说。

张家口市统计数据显示,自2019年以来新增房地产开发商就达104家,但同期人口净流失3.5万。数据显示,实际销售去化速度远远落后开发商预期。

加之近年经济下行,开发商资金链受创、缺乏续建能力,被迫拼命甩卖存量房源,房价一路下滑。

三、需求端乏力加剧供需失衡

与供给过剩同样重要的,还有需求端的乏力。

一是受经济环境影响,大部分家庭可支配收入下降,在一二线城市都难以购房,更别说三四线城市。

二是城镇化进程滞后,三四线城市人口持续向大城市集中,本地购房需求不足。张家口市常住人口自2010年以来下降20%以上。

三是随着观念转变,年轻人更倾向租房或减小居住面积,未来住房需求可能进一步下滑。

供需两端同步走低,供给充足甚至过剩,加上此前开发商吹嘘泡沫导致高位集中购房,是造成此轮价格暴跌的深层原因。

四、城市发展失衡加剧危机

究其根源,三四线城市房地产困局源于区域发展严重失衡。

一方面,部分地方政府存在产业政策偏颇,过度依赖投资拉动、房地产行业暴力发展,而忽视实体经济支撑。张家口依赖于冬奥会建设的红利导致房地产过度投资就是典型案例。

另一方面,人才教育资源向大城市集中的态势没有扭转,造成区域间发展严重失衡。近年北京等重点城市凝聚了大量高精尖人才和优质产业,而张家口依赖上世纪的能源基地、交通疏运等产业优势已不复存在。

交通等基础设施滞后、环境不佳、公共资源配置较差等也是中小城市无力留住人口、吸引投资的重要因素。

五、规范管理、控制风险

面对当前困境,房地产行业亟待从根本上遏制泡沫、规范运作。

监管层坚持"房住不炒"定位,通过限购、限贷、限价等手段,遏制投机炒房需求,防止投资性需求。同时加强市场监管,规范开发商资金监管链条,避免恶意制造供应过剩。

金融机构也在收紧房地产贷款,控制信贷资金过度集中房地产行业的风险。业内人士表示,未来房贷会实施差别化政策,重点支持改善性、刚需住房,严格限制投资投机性需求。

六、前景展望与政策建议

展望未来,房地产市场将进一步分化:热点一二线城市在供求关系改善后企稳,部分三四线城市库存依然较重、下行压力持续。

鉴于当前困局,一方面需加快中小城市综合实力提升,实施"产城人文"并举的提升战略,培育新兴产业、优化配套环境和公共资源,吸引高素质人口留存和人才集聚。

另一方面,也需引导购房者理性看待投资机会,关注所在区域发展前景和长期居住价值,而非单纯追逐短期投机收益,方能真正促进市场理性健康发展。

房地产行业正经历重塑阵痛,改变供给导向、调整需求结构是必由之路。只有坚持"房住不炒"初心,去泡沫化、去投机化,房地产行业才能走出困境,重拾活力。