10月31日上午，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行六大国有商业银行相继发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这包括两方面：一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。

高于全国水平一定幅度

利率加点值可协商调整

根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商重新约定加点幅度。也就是说，如借款人的贷款利率加点值比全国新发放商业性个人住房贷款利率平均加点值高出一定幅度（目前该幅度为30BP），可以协商调整。且申请调整利率加点值没有次数限制，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，只要符合下调条件即可申请调整。

全国新发放房贷利率平均加点值该如何确定？全国新发放个人房贷利率平均加点值=人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率-对应季度五年期以上LPR均值。据了解，中国人民银行会在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率。

人民银行公布的最新数据显示，2024年三季度全国新发放房贷平均利率值为3.33%，三季度5年期以上LPR平均值为3.85%，目前全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（3.33%-3.85%）。

如借款人的贷款利率加点值比该平均加点值（-52BP）高出一定幅度（目前该幅度为30BP），也就是说，当前利率加点值高于-22BP（-52BP+30BP），就可以调整。加点值最低可协商调整为-22BP。

值得注意的是，10月25起大部分房贷利率调整至-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高22BP，暂不符合调整条件，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。

3个月、6个月、12个月…

申请再变更重定价周期

重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。目前个人住房贷款一般每年重定价一次。不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况。

根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，11月1日起，取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。

大多数银行提供的重定价周期共三个选项：浮动利率房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、6个月或12个月重定价。

新的重定价日从原合同重定价日起算，按每满三个月、六个月或一年的对日确定，即重定价周期选择三个月的，每年有四个重定价日；重定价周期选择六个月的，每年有两个重定价日；重定价周期选择一年的，每年只有一个重定价日。重定价周期调整后，原合同重定价日在某周期的对应月份无相应对日的，以当月最后一日为重定价日。在借款合同期内，重定价周期只能变更一次。

换言之，11月1日起，部分存量房贷借款人可以根据自己实际需求，申请通过缩短重定价周期，尽快享受到10月以前LPR累计下调带来的优惠红利，利率提前下调至3.30%！

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举个例子，A君原来重定价日为每年的2月20日，他选择3个月的定价周期，那么就有2月20日、5月20日、8月20日、11月20日四个重定价日，他存量房贷利率将在11月20日起调至3.30%。

但需要提醒的是，贷款发放后，重定价周期在贷款合同期内仅能调整一次。申请再变更重定价周期需要注意两个问题：

（1）如果缩短重定价周期，在利率下行周期，可以更早享受LPR下调减少的利息支出；在利率上行周期，也将更早承担LPR上调增加的利息支出。

（2）整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。个人住房贷款合同期限普遍较长，合同期内，可能会经历不同的利率周期。

资料来源 | 六大商国有业银行，由惠民之家综合整理