福州四城区今年第三场土拍来了，8幅宗地定档8月30日开槌！

与今年首轮相比，福州近两场土拍供应规模明显缩水。此次4宗纯商宅地+3宗商服用地+1宗工业用地，总出让面积155.45亩，起拍价合计仅24.41亿元。

整体来看，此次土拍地块素质一般。值得一提的是，断供十几年的鼓楼温泉片区放出了一幅低密宅地，起拍楼面价仅1万/㎡。而金山北上架了2幅地铁口宅地，晋安“三创园”周边也有补货。

资金压力小也更易操盘的小体量地块，会不会更容易找到买家？

从地段来看，鼓楼温泉片区的宗地2024-28号（华鸿路东侧出让地块）优势突出。

该地块距离五四路约300米，离地铁1号线“树兜站”也不到400米，周边不仅有省老年医院、省二医院，还有温泉小学、鼓楼实验小学、屏东中学，居住氛围浓厚。

温泉片区从2000年代起便是福州热门的“富人区”，片区内多是3.5万左右的学区房。而且该片区近期无地块供应，土地资源稀缺性不言而喻。

2024-28号地块起拍楼面价仅10114元/㎡，乍一看可以捡漏了。但12.64亩的地块分了两块开发：

地块一是6.85亩（4568㎡）住宅用地，容积率1.0-1.6，住宅建筑高度21-50米。

地块二是5.79亩的服务设施用地，须配建一所不少于9班的幼儿园，即福州市鼓楼区教师进修学校附属幼儿园，后期将无偿移交区政府。

加上幼儿园建设成本，该地块可售参考楼面价约1.9万/㎡，有一定盈利空间。但袖珍地块开发空间不大，优势在于周边新盘竞争压力小。

根据上述建设要求，地块一大概率是要盖洋房产品的。除了核心地段，1.6以下（含1.6）的容积率也将是卖点。要知道，近10年来，鼓楼区容积率2.0以下的纯商宅地仅有3幅：

一幅是个人买家何老板拿下的宗地2019-08号地块，即藏身小柳路5年多，至今尚未对外出售的冠坤柒号院。该地块北侧容积率1.5、南侧容积率1.0。

一幅是个人买家黄老板竞得的宗地2020-38号地块，即西二环千万级豪宅杰谷公馆，容积率1.1以下，仅有一栋楼，275㎡起步，今年初9套住宅已全部网签。

最近一幅是宗地2023-11号地块，即西洪路的建发臻园，项目占地8.38亩，容积率约1.39，只规划了2栋5-13F低楼层洋房，共49户。楼面价20204元/㎡，商品房成交均价超4万。

据建发房产官微最新透露，今年2月底才取证的建发臻园目前已售罄。温泉这块地如果开发成“小而精”的楼盘，加上地缘改善强劲的购买力，也有可能短时间内清盘。

不过地块实在太小，对品牌房企的吸引力有限。

旧改加快的金山北片区正在成为土地新粮仓。

此次出让的宗地2024-29号（金塘路与金榕北路交叉口南侧出让地块二），即正在开展相关征收工作的市人才集团科技企业孵化器地块，出让面积26.54亩，起拍楼面价12518元/㎡。

该地块距离地铁5号线“马榕站”约200米，高层可北眺闽江。

而宗地2024-30号（建新北路与金达路交叉口东侧出让地块）则是上一轮取消出让的2024-18号地块。此次回炉出让面积40.15亩，起拍楼面价从15351元/㎡降至13718元/㎡。

跟2024-29号相比，2024-30号地块体量适中，且更靠近金山大道南侧的生活区，除了距离地铁“马榕站”约200米外，南侧距离2号线、5号线换乘站“金山站”约500米，交通上更具优势。

这两幅宅地都位于金山工业园区金山片区内，虽然这里规划了多幅住宅用地，但主要还是工业厂房为主，而且很多未完成拆迁，城市界面偏弱。

今年3月，闽江大道西侧的2024-04号地块被左海以底价竞得，彼时楼面价15351元/㎡。

此次地价虽然有所让利，但后期商品房也不一定卖得上价，除非产品有大革新。因为地块周边二手房价格并不高，就连划片金山小学+金山中学的二梯队学区房，很多成交均价都不到2万。

从前几轮要么市属国企兜底要么流拍的情况看，金山北这两幅地块很难出现争抢局面。

天量供应的东区，这次又上架了永延大厦北侧出让地块。宗地2024-31号位于地铁2号线“上洋站”出入口处，属于正地铁房。周边有晋安湖三创园、格致中学（鼓山校区）、宜家商业中心等配套。

该地块起拍楼面价9712元/㎡，对比南侧三远片区1.3万/㎡左右的地价优势明显，但未来将与三远近6000套的商品房正面刚。

另外，东街1號注意到，市中心新一轮拆迁已经来了！台江昨日发布了凤凰新村周边地块的房屋征收告知书，按福州的效率，下一轮土拍有望上架。

有实力的房企可能更愿意等真正的好地。

上为正文。