福州高新区2024年度的首场土拍终究还是来了！此次上架的榕高新2024-01号地块位于上街镇建平村，定档8月12日开拍。

其实就是2023年1月取消出让的榕高新2022-09号地块回炉重拍。意外的是，已经14个月没有商品宅地供应的高新区，这次把地块用途从原先的普通商品住房改成安置房了。

这块地紧邻旗山湖、大学城和海西高新技术产业园，南侧是高新区实验小学、北侧是在建的建平初中新校区以及西侧是高投商业广场，距离地铁2号线董屿站也只有700米。

项目周边公建密布，生活配套成熟，当初商品房2.2万/㎡的限价也创下闽侯新高。明明是高新区近年来最好的地块之一，却半价出售用来盖安置房，背后的原因显然是：

找不到“接地侠”了！

作为福州很长时间的置业热土，高新区2016-2021年成交的商品宅地（融侨观湖、中海观澜府、融侨誉江、国贸学原一三期等）屡屡触发限价，实际楼面价破万也是常规操作。但受房企躺平影响，土拍后续乏力。

据东街1號统计，2021年至今，福州高新区商品宅地成交率仅37.5%。上一次拍出的榕高新2023-01号（即国贸建发保利悦湖），还是“三进宫”降价地块。

另一个佐证便是，福州市自然资源和规划局今年2月公布了闽侯高新区一批次拟出让地块，还有5宗约305亩宅地仍未上架，包括流拍的榕高新2022-01号、2幅商住地块和2幅安商地块。

土储充足却不放量，不缺安置用地却还要“商改安”，可见对当下土地市场的信心。

此次出让的榕高新2024-01号，虽然地块不算方正，好在体量适中，位置配套也不输隔壁在售的悦湖。但在如今的市场，房企如果没有“国建保”那般强悍的操盘能力，很难与之竞争。

而“接地侠”难寻，那好地块留给民生工程也好。

福州高新区地市遇冷，也意味着开发商对后市预期不足。

作为全国首批国家级高新区，福州高新区托管南屿镇和上街5村，它的起飞承载了官方意志。政策倾斜、大手笔投资落地、与主城一江之隔，再加上撤县划区的预期，2021年以前，“日光盘”总被高频提及，顺带隔壁的上街板块也异常火热。

2021年中旬，高新区房价直逼2万！但随着房地产下行，现阶段成交均价基本被按在1.5万/㎡以下。

克而瑞数据显示，2024年上半年，南屿板块新盘网签均价为14759元/㎡，跟去年同期相比下跌了14.49%，上街板块则为14935元/㎡，微跌基本持平。

高新区目前两大主力在售楼盘——国贸江屿原和国贸建发保利悦湖，一个在海西园高新南片，一个旗山湖片区，上半年网签套数在闽侯仅次于5888元/㎡起的金地自在城，主要去化手段还是以价换量。

其中，国贸江屿原的均价已经从1.8万/㎡回调到1.58万/㎡。开盘卖1.8万/㎡的国贸建发保利悦湖，目前均价约1.67万/㎡，有差异化产品优势，加上十几所高校的教职工购买力支撑，房价跌了仍是闽侯天花板。

但比起几乎首开即罄的国贸学原一二期，以及6个月清盘的保利阅云台，目前这批新盘去化速度明显转慢。

当福州限制政策基本“脱光”，闽侯楼市低门槛的优势不复存在，再加上三江口、五四北多个房源总价下探到百万，外溢需求逐渐回流市区。而更刚的刚需，选择了六七千的金地自在城和中铁江湾悦城。

高新区的新房库存其实不夸张，可怕的是天量二手房。《福州高新区2021年度工作总结暨2022年工作思路》提到：

已建14个安置房150万㎡；

2022年还要加快翔龙花园、南港花园等6个在建安置房建设、总建筑面积约83万㎡；

新启动7个安置房建设、总建筑面积约81万㎡。

也就是说，截止2022年末，福州高新区大概动建了27个安置房项目，总建面约314万㎡。

另外，高新区近两年土拍还成交了3幅安置房地块。其中，马排安置房二期（榕高新2022-08号）可安置1687户；流洲安置房A、B区（榕高新2023-02号、03号）总建面约19.88万㎡。

每套按80㎡估算，福州高新区这些房龄较新的安置房预计超过4.3万套！这些半价抢跑的房源，将大大冲击二手房和新房市场。

以厚庭地铁站附近安置房高新苑为例，2021年成交单价一度冲上2万，7月份刚成交一套高楼层房源，单价只剩8668元/㎡了。

去年底闽侯还取消了安置房五年限售，大批房源入市，高新区二手房都跌懵了。

中海寰宇天下就是典型。同样的87㎡中楼层户型，去年3月单价还是2.1万，今年6月份成交价只剩1.5万了。一年半不到，总价蒸发了50万元！

吃了倒挂红利的万科又一城三期，2020年精装开盘均价1.66万/㎡，还捆绑19万的车位。一房难求的“日光神盘”到了二手房市场，去年还有单价2万+的案例，如今成交均价只剩1.45万/㎡。

高新区的二手房市场，比土地市场还凉！

那么，过去几年福州高新区的楼市热，只是一把“虚火”吗？

不。高新区有地段有配套，有人口有产业，只是，政策变了。

以前大家都说：闽侯是闽侯，高新区是高新区。而自去年开始，闽侯学子上不了福州高中，购房者开始认清：福州市区是福州市区，高新区是高新区。于是为了孩子读书，很多人开始着手卖掉闽侯房子，置换到市区。

同样的总价预算，选择升学确定性更强的地方总是更好的。

高新区或许更适合子女可以报考福州市区高中的大学城高校教职工，以及有养老分巢需求的人。这里的配套还是能兜住大部分自住需求，也不缺产业进驻、项目建设的利好：

明年8月，旗山湖片区盼了许久的大型商超项目将竣工；福建美术馆同一时间完工；闽江师专附中届时也将具备使用条件。

高新区楼市确实凉下来了。不过，是郊县楼市不行了，不是福州高新区不行了。

上为正文。