要说当下福州跌得最狠的几类房子，学区房必有一席。像“金山小学+金山中学”的学区组合就是典型。

生源爆满的金山小学，曾是福州唯一需要提前落户3年的学校，再加上对口的是板块内最强的金山中学，划片金山小的二手房就如镶了金边，高峰期挂牌价一度逼近4万/㎡。

如今，这里的学区房价格不少已跌破2万。学区产生的溢价泡沫，就这么碎了？

仓山榕城广场一带划片“金山小学+金山中学”的房子，有着完善的生活配套和地铁优势，前两年楼梯房都能卖到3万+。但过去的一年里，行情急转直下！

例如2002年建成的翠榕苑，2022年的成交价最高有2.9万/㎡，但贝壳找房今年6月成交的一套中楼层135㎡房源，成交价仅18368元/㎡。其实早在去年10月，该小区就已重回2万以内。

同样是房龄超过20年的老旧小区，采菊苑出门200米就是地铁2号线与5号线交汇的金山站，对面是金山小学，所以2021年不乏3.3万/㎡的成交案例，而6月份一套134㎡复式成交单价只剩18167元/㎡。

同属金山碧水一期的还有雨桐苑，该小区136㎡四房的低楼层房源，2021年单价2.42万/㎡，但今年5月的成交价为18057元/㎡，跌幅高达25%！

早年的奇葩大户型更难逃跌势了。

那电梯房的抗跌属性会更强吗？

可以近距离接送的金山佳园是划片金山小最贵的小区，2021年成交价最高3.68万/㎡，如今电梯房已经跌到两万三四，跌幅超3成！

更遑论金山大道北侧、距离核心生活区有一定距离的金山明星，该小区114㎡三房的低楼层电梯房，2022年成交价2.39万/㎡ ，今年7月同户型的成交价却跌至19036元/㎡，跌幅约20%。

金山小学的学区房，正在遭遇无差别普跌！

对口学校的教育质量，是影响学区房价值的直接因素。

金山板块最早开发的金山中学，这几年中考升学率已经坐稳福州公立初中第五、第六的位置，仅次于延安、屏东、十九中和十六中，完全可以与鼓楼的十一中、十八中、杨桥等名校掰一掰手腕。

但同样市属的江南水都中学和四中桔园洲中学后劲很足，都曾排进全市公办TOP10。去年中考，老大哥金山中学的成绩稍有退步，考上老八所的比例甚至被生源少而精的江南水都中学超过。

△图源“刚需探房”

好在今年，金山中学老五所的录取比例有所提高，虽然一三附依旧不高，但至少保住金山第一的位置。

房龄折旧，也是金山学区房降价的主要原因。

金山小学的划片小区多为2004年前后建成的楼梯房，虽然有些小区总高也就6层，但不太适合有老人的家庭。

就算是金山豪景这样以大户型为主的电梯房，房龄也有20年了，内部配套较为老旧，对350万左右的客群来说并无改善空间。

2022年开始招生的金山小学金闽校区，对口的也是金山中学，划片小区就相对新多了。

除了去年刚交房的榕心映月外，还有2010年前后建成的中庚城、世欧彼岸城、三迪凯旋枫丹等，他们大都由品牌房企开发，有江景房可选，居住舒适度明显比XX苑好，离浦上大道的万爱商圈也更近，不过成交均价要3万左右。

这里也有总价一百多万就可以上车的金闽小区安置房。

关注教育的同时，家长也会考虑房子本身的居住品质。当金闽小片内房产也在降价，势必会分走金山小部分客源。

新增学龄人口数量下降，再加上教育集团化、提高定向生比例等均衡教育资源的政策，大大降低了福州学区房的预期。事实上，连鼓楼顶级学区都在大规模降价，金山学区房的杀跌还不算最惨。

例如提前落户3年的钱塘小学区房——泉塘新村，去年2月，八十几平两房的成交单价还有3.64万/㎡，如今挂牌价报出2.49万/㎡都无人接盘。仅仅一年半时间，跌幅超过30%。

鼓楼很多房龄30年以上、混砖结构的老破小，并不适合一家人居住，很多人买来仅仅用来挂户口。跌是跌了，但总价门槛还摆在那。简单来说：

你嫌鼓楼破，鼓楼嫌你穷！

而同样250万以内的预算，金山的学区房不仅可以为孩子教育“兜底”，还能住人。

人口密集的金山核心区是仓山城建最完善的板块，福州第二梯队的“金山小+金山中”学区组合也仍是金山的择校首选，再加上承接闽侯鸡娃家长的置换需求，金山小片内学区房几年内仍有一定吸引力。

像地理位置突出的摘仙苑，今年总价200万以下的小户型房源成交就很活跃。

其实在金山，有学区加持的二手房已经相对抗跌了，毕竟同板块划片仓六小的汇创名居一期，多的是一万三四的房源。

总之，中产不灭，学区房不死！现在谈“福州学区房崩盘”还太早。

但学区房只不过是教育投入的一部分，东街1號不建议普通家庭砸锅卖铁去拼一个学位。如果你想要学区、价格和居住属性达到相对理性的平衡，金山学区房或许已经跌出性价比了，特别是对二孩家庭来说。