老破小价格未来走势主要跟利率环境和就业环境有关。

◎ 文 / 特别观察组上海老破小凭借低门槛、抗通胀、高租售比、高流动性等特性，近二十年来几乎可以称得上是上海楼市的“硬通货”。

根据CRIC统计，过去十年50平以下的老公房成交活跃且稳定，平均每年成交套数占上海全市二手房成交总套数的20%左右。“儿子大学毕业后我就在延长小区买了套30多平的一室户老公房收租，以后等他结婚的时候他要是出息了，就卖掉这个房子把钱给他去置换更好的，如果到时候他买不起更好的，这套房就当儿子的婚房了。”

在过去，这是非常典型的上海普通家庭购置老公房的动因。手里闲钱不多，又担心以后孩子分户或买婚房时房价上涨过快，一旦攒够上车门槛就买套老公房先出租收租金，可谓“进可攻、退可守”。

近几年随着楼市进入下行通道，“房价永远涨”的信念开始崩塌，房东们不得不重新审视手里老破小的去留问题。

01过去：2016起买入上海老破小大概率为亏钱操作

2016年是上海楼市的新起点，在2015年“涨价去库存”策略刺激下，2016年上海二手房房价完成跳涨。

2020年疫情以来，国内实施了新一轮的货币宽松政策，部分资金流入房地产市场，推动房价继续上涨。

2021年三条红线政策实施，拉开了楼市的去杠杆周期。上海二手房市场从2022年开始进入下行通道。

老破小的走势也基本跟上海整体二手房市场一致。以老破小含量较高的彭浦板块为例，2024年成交均价44000元/㎡左右，已跌破2017年板块成交成交均价。

精确到月度来看，由于近一年成交价格仍在快速下降，当前老公房二手成交均价已逼近2016年年初水平。2024年8月彭浦板块二手房成交均价同比下降24%左右。

从个盘表现来看，大量老破小的成交均价已跌至2016年3月前后价格水平。以静安区阳城板块的万荣小区为例，同样的户型，8月30日成交的好楼层（2楼）一室户价格已持平2016年3月的成交价格，较2022年高位时的平均成交单价已下跌近40%。

来源：贝壳网另外，大部分老公房的租售比近年来在1.8-2%左右，低于当时的五年期存款利率2.75%，而中间的利差0.75-0.95%就是购买老破小损失的机会成本，复利计算下，八年共损失的机会成本至少为7%。

结合房价下跌损失和资金机会成本损失，2016年之后购入上海老破小亏损比例普遍在7%-47%之间，2022年买入最高亏损高达近50%。02当下：双向奔赴下，当前存银行已不如投资老破小

经过近三年的房价调整，投资上海老破小的性价比开始凸显。

以上海市老破小含量最高的前十个租售活跃板块来看，2024老破小平均租售比为2%，浦东世博板块租售比最高，已达2.4%，普陀曹阳板块、甘泉宜川和光新板块以及静安彭浦板块的租售比均已超过2%。

同时，为了应对经济下行，国内进入降息周期，于2023年12月和2024年7月接连下调存款利率，目前收益最高的五年定期存款利率仅为1.80%。

在房价和存款利率的双向奔赴下，投资老破小的租金收益已经完全能够跑赢存款利率了。03未来：上海老破小价格将企稳，现在买入正当时

我们认为，老破小价格未来走势主要跟利率环境和就业环境有关，利率环境影响的是持有老破小的机会成本，而就业环境直接影响的是老破小的租金收益。

利率环境方面，在经济没有出现显著好转之前，降息仍会是国内的主基调。2024年9月25日，中期借贷便利（MLF)再次降0.3个百分点，预计下个月LPR、存款利率将跟随下调0.2-0.25个百分点。

就业环境方面，当前就业形势确实不容乐观，2024年8月，中国不包含在校生的16-24岁劳动力失业率为18.8%，这是自今年以来的新高。在这样严峻的形势下，9月24日国务院举行的新闻会上，央行三箭齐发，再次释放拉开大规模经济刺激计划的信号，并部署促就业24条。最坏的时刻，大概率已经过去了。随着社会信心的逐步修复，未来就业环境将稳中向好。

一降一升之下，老破小的租金收益将显著高于存款利率，房东们的抛售动力也将大幅减少，价格有望止跌趋稳。

当下，或许就是投资买入老破小收租的最好时机了。

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