这几年，市场变幻万千，如果还以过去的眼光来买房，一不留神就会踩坑。

尤其是长沙楼市，飞速发展的同时也显现出了“三大分化”的典型特征。

价格分化

过去的很长一段时间，长沙的房价一直在“摊大饼”，不同区域与产品之间拉不开差距。

眼下，则完全不一样。

固然长沙均价仍维持在1.3万元/㎡左右，可不同楼盘之间的差距已经越来越大，价格分化愈发凸显。（长沙均价数据来源于克而瑞，仅供参考）

目前，新房市场上的一线江景改善盘，如绿城凤起麓鸣、中海阅湘台等，最高单价已至3万+，总价在500-1000万+之间。

与此同时，也有项目打出5字头、4字头的价格，不同楼盘之间差价可达到2万多/㎡。

即使不像武汉、杭州、上海等其他城市有大几万的差距，但是相比前几年的长沙楼市已有显著变化。

长沙某改善大平层实景，仅供参考

从某种程度上来说，这是长沙楼市解除“限购、限价”之后，充分市场化的结果。

不同的产品，有着不同价格，也有着相对应的客群，与国内住房“双轨制”发展的未来趋势相吻合，回归居住属性。

产品分化

长沙的产品分化，主要集中于新房与二手之间。

相比同片区二手房，如今大部分新房有着更低的容积率表现、更高颜值的建筑外立面、更棒的户型打造、更高的公区标准……

其一、是改善盘

同一区域的改善盘，纯粹性、品质优势、资源加持等会更加突出。

比如，市府观沙岭板块，建发缦云、招商蛇口·江山境等相比周边二手房在学区稳定性、高水准的公区及园林品质、户型设计的舒适性等方面显然略胜一筹。

特别是产品力表现，这几年的变化称得上是“疯狂迭代”，几乎一年一个样。

圈哥毫不夸张地说，目前长沙市场的部分高阶大平层在审美标准与用料上已足以媲美一些一线城市的豪宅。

长沙某全新改善盘实景，仅供参考

其二、是刚需盘

长沙的新房刚需项目，不仅产品设计有了较大提升，部分楼盘还有着十足的性价比。

相比周边二手，在兼顾产品力以及地铁、学区、商业等公共配套的同时，价格上也不会超出太多。

像开福北的部分新房产品，分布于地铁1号线北延线周边，仅仅9字头到1万+的单价，格外友好。

长沙某刚需新盘实景，仅供参考

不仅如此，长沙新房仍有继续“卷”产品的趋势！

例如，接近100%得房率户型的项目日渐增多，可见后续新房在产品上的优势还将继续扩大。

地段分化

至于地段分化则同样突出，“房、地”两个市场皆十分明显。

住房市场：

截止到2024年上半年，二环内的中芯地段，刚需以及刚改主力产品库存均已经告急，如建面约100-120㎡的主力新房刚需产品，仅剩下5.9个月。

相比二环外甚至三环外，去化要快很多，价格也更坚挺。

图源克而瑞，仅供参考

这是因为购房者在决策时，会率先考虑地段优势。

而在长沙，成熟的中芯地段拥有诸多产业与工作机会，去往一些核芯三甲医院、优质名校高中以及湘江、热门商圈等也更为方便和快捷。

这些优质的公共配套设施，如同磁石一般，直接牵引着购房者的目光，成为他们衡量房产价值时不可或缺的重要考量因素。

长沙市中心，图源星城天际线

当然，除了二环内，部分早已成熟的优质新城如梅溪湖、洋湖、省府、红星、高铁南等也是如此。

各方面的优质资源和城市界面早已非常完善，备受长沙买房人喜爱。

土地市场：

近年来，长沙土拍供地趋势特征鲜明，靠近市中心的核芯地块更容易被开发商中意。

最为突出的当属市府板块的观沙岭城市更新区， 堪称近年来的热土，甚至楼面价可以达到上万元/㎡。

至于远郊的土地，在当前的市场调整期，有些不如预期。