全款买房准备办理过户手续时，却被告知因原房主欠债，房子已经被法院查封，申请解封后又被原房主的债权人起诉，那么这套房子到底归谁所有呢？北京中恒信律师事务所侯渠迪哲律师结合司法裁判口径及举证责任分配，梳理探析了未过户就被法院查封的房屋所有权归属判定，供大家参考。

一、未过户就被法院查封的房屋所有权归属

实践生活中，尽管买房者已经全款支付购房款，但房屋尚未完成过户登记，因此法院在执行过程中对该房屋采取了查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已经合法占有该不动产、已经支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款并承诺将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且非因买受人自身原因未办理过户登记的情况下，买受人的权利可以排除执行。

此类案例中，买房者已经在法院查封之前签订了合同，支付了全部购房款，并合法占有了房屋。因此，根据上述规定，买房者对该房屋拥有了足以排除强制执行的权益，房屋所有权应归买房者所有。法院在执行过程中应解除对房屋的查封，保护买房者的合法权益。

二、案外人的权利是否可以排除强制执行

排除执行的法定条件:法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，明确购房人排除执行的三大要件：

1.签约合法性：查封前签订有效书面合同；

2.居住唯一性：所购房屋为唯一居住用房；

3.价款支付比例：已付房款超50%。

律师观点

根据民法典第二百零八条的规定，不动产经登记才发生物权变动的效力。对于买房人而言，产权过户登记完毕，房屋所有权才依法设定，因此在购买房屋后，应及时要求卖方履行过户义务，否则将有可能出现一房多卖、卖家违约以及房屋被强制执行的风险。

若在现实中确实出现已经支付全部购房款或已按约定支付部分购房款并愿意继续支付剩余价款，已实际占有使用房屋，且并非由于自身原因未能及时办理过户登记，所购房产被法院查封的，可以依据上述法律关于优先保护购房人权利的规定，向法院提出执行异议。