多数人买房的动机，除了自住，多多少少都会有一点投资增值的考虑。

在一个房价持续下跌的周期中，人人都不想刚买到手，房子就开始贬值，都想买到价格的最底部，因而踌躇不前。

在一个房价不断上行的周期中，人们又生怕抢不到当前的低价房源，隔几个月就要多付出更大的购房成本，因而十分踊跃积极。

在当前，2024年上半年已经过去，可以说大多数一二线城市的楼市，成交的量价都仍然处在一个下行的周期内。

虽然这一两年来，人们对楼市的关注度不低，甚至有个别豪宅项目、网红楼盘重现了当年的“抢房”盛况，但总体而言，主要城市的成交量和价，仍然距离预期较远。

从多年的楼市周期来分析判断，真正适合买房捡漏的“谷底阶段”，往往会出现以下几个现象：

无论是楼市还是股市，大多数普通人，由于信息差的鸿沟，一般很难买到真正的谷底，能买到一个阶段性的底部区域，就已经很幸运了。

观察市场是否筑底，也是有一些迹象的：

比如，所在城市成交量最大的前5个小区，成交价是否缓慢上升（同比数据比环比数据更重要）？

再如，城市里面的中高端、豪宅楼盘，销售情况是否一改颓势，甚至出现抢房？富人往往是最先察觉市场回暖的，他们的钱都不会随便打水漂。

当一个城市出现上面两种现象时，一方面说明多方资金已经在反攻了，另一方面也说明，市场已经完成了筑底，蓄势待发了，这个时候买入，后续大概率就能吃到周期的红利。

政策方面的红利，主要是在首套房、二套房贷款首付比例、贷款利率、契税等方面的优惠幅度，让利和优惠工具箱是否已经“十八道金牌”应出尽出？

目前来看，部分地区和城市的5年期长期房贷利率，仍然还在3字头，业内预计仍有一定的下行空间，甚至到2字头都还是很有希望的。

虽然首套房、二套房的首付比例降低了，但是对于房产投资者的契税等方面的优惠，仍然进展不如预期。

因此，观察后市，预计到2024年底~2025年上半年，仍然会有更多工具箱内的政策红利释放，可以静观其变。

从需求来看，主要是35个主要城市的人口流入情况，特别是那些人口净流入规模比较大的一二线城市、省会城市，买房需求的增加是毋庸置疑的。

需求端的信心是否重新拾起，从房企拿地的积极踊跃程度，也能够反映出一二。

因为专业的房企都有市场调研和投拓部门，对于市场需求的调查，要比普通人专业和精准得多。

如果一个城市开始出现房企（尤其是民营房企）大规模拿地，甚至地王频出刷新地价的时候，那么就说明，这个城市的市场信心已经基本恢复，抓紧上车才是明智之选。

反之，当民营房企拿地意愿不强，基本都是国央企或城投托底拿地的话，那么说明市场端的需求还有待进一步的恢复，不妨再等等看。