广州南国花园小区位于天河区，小区的物业管理矛盾已持续 5 年多，近期因当地住建和园林局对小区业委会作出罚款 26 万元的处理，再次引发社会广泛关注。

纵观南国花园物业矛盾纠纷，有对前期物业的不满，有更换物业的艰难，有业委会运行的诟病，有基层政府和业务主管部门监督指导的质疑，有公共收益管理与维护的艰辛......持续时间也长，在行业内和全国都有一定的影响，“典型”意义毋庸置疑。

这个小区的问题将怎样发展、最终如何解决，值得关注。为此，今天在豆包先生的帮助下，整理了它的来龙去脉，供存查。

矛盾根源 对旧物业的服务质疑

南国花园作为建成多年的大型住宅小区，其物业管理问题逐渐浮现。小区业主长期以来对旧物业瑞华物业的服务质量多有不满。

例如，小区内的会所原本规划为业主休闲娱乐场所，配备健身器材、小型图书馆等设施。但瑞华物业未经业主同意，擅自将会所的部分空间出租给一家美容机构，导致业主无法正常使用会所的全部功能，引发众多业主抱怨。

在公共收益方面，小区内的电梯广告、地面停车位收费等本应归业主共有。然而，根据业主们的估算以及后续业委会的调查，从 2002 年至 2023 年，这些公共收益被瑞华物业侵占的金额高达 7546 万元。

同时，小区消防设施也存在严重缺失问题，部分楼栋的消防栓内没有水枪和水带，消防报警器长期处于故障状态却未得到维修。

2024 年 3 月，小区业委会向瑞华物业发函，要求其返还这部分公共收益，这一诉求遭到瑞华物业拒绝，成为双方矛盾激化的导火索。

更换物业的推动与波折

为改善小区管理状况，2024 年业委会启动公开招标程序选聘新物业公司。保利物业服务股份有限公司在招标中胜出。2024 年 11 月 23 日，业委会召开业主大会临时会议，以书面投票形式对选聘保利物业进行表决。

为确保投票的广泛参与，业委会在小区内设置了多个投票点，还通过线上平台发布投票信息，方便业主参与。最终投票结果显示，同意票人数与面积均过半，且同意票比例超过 97%。

但瑞华物业对此次业主大会程序提出质疑，认为计票方式与现行法律冲突，称投票结果无效，拒绝退场。例如，瑞华物业指出，在计票过程中，部分业主的签名存在模糊不清的情况，他们怀疑这些签名的真实性，以此为由否定投票结果。

同时，瑞华物业依据政府相关部门发布的《关于南国花园 2024 年业主大会临时会议表决结果未生效的通告》，坚称业委会与保利物业签订的物业服务合同无效，对小区业主不具法律约束力。

新旧物业交接陷入僵局

2025 年 3 月 1 日，按原计划保利物业应进场服务，但原物业瑞华保安拉起铁马围栏阻拦。此前，保利物业已按中标约定与业委会签订正式物业服务合同，并计划在 2 月 24 日至 28 日完成与原物业的工作交接。

在交接准备阶段，保利物业安排工作人员多次前往小区，与瑞华物业沟通交接事宜，包括小区设施设备的资料移交、人员工作对接等。然而，由于政府主管单位对业主大会表决程序合法性提出异议，要求暂停交接工作，待表决结果生效且书面申请获批后才能进场，致使交接工作未能如期开展。

最新，业委会罚单事件

此次业委会被天河区住建局处以 26 万元罚款，处罚原因是 “未按业主共同决定擅自使用共有资金”。从处罚文件看，业委会被罚主要涉及 “擅自使用共有资金支付住房租赁、宅配及抵押贷款”。

(图片源自2025-03-15川山嶽嶺)

根据此前公开的审计报告，在 2021 - 2023 年期间，业委会曾动用共有资金为小区内一位因房屋漏水而暂时无家可归的业主租赁临时住所，这一行为虽出于帮助业主的初衷，但未经过业主大会的明确表决同意。同时，在宅配业务中，业委会未经充分公示和业主认可，使用共有资金与一家新的配送公司合作，尝试为业主提供便利服务，资金流向也未清晰记录。

但这一问题背后，一方面，《广州市物业管理条例》虽要求业委会定期公示收支，却缺乏第三方机构对公示内容的实质性审计。例如，业委会按规定每年在小区公告栏张贴收支报表，但报表内容专业复杂，普通业主难以看懂，且没有专业审计机构对报表进行审核解读。另一方面，业委会在指控原物业侵占巨额公共收益的追讨过程中，自身资金使用陷入合规性争议，使得整个物业矛盾更加复杂。

广州南国花园小区的物业矛盾从对旧物业的服务不满开始，历经更换物业的招标、业主大会表决、新旧物业交接等多个环节，每个环节都因各种争议陷入困境，业委会罚单事件更是让矛盾进一步升级，整个过程凸显了小区物业管理中复杂的多方利益纠葛与监管困境。

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