前不久，《青岛市国土空间总体规划（2021—2035年）》正式批复。

本轮青岛总规中，沿海重要的中心城市仍旧是放在第一位的城市性质。国家历史文化名城、现代海洋城市，紧随其后。

青岛的既有优势和未来的发展方向，已经逐渐清晰。

30年前，青岛便被明确为全省对外开放的“龙头”。从那时候起，青岛城区的蝶变就有了加速度。

1、台东区和聚福楼

感受一座城市的变化，最直观的莫过于城市化进程的发展，城市规模的巨变。

城区变化作为衡量城市发展的一个指标，能够反映一个城市的城市化程度，城区面积的增速也侧面反映了城市发展的速度。

上世纪90年代，青岛市东部大开发，党政机关东移搬至五四广场附近；老城区南北狭长的“带状形”，拥挤、饱和，扩大城市发展空间势在必行。

于是，1994年4月23日，青岛市市区行政区划重大调整被批复、公布。

台东区和沧口区，退出历史舞台。市南区基本没变；市北“变大”；四方区“变大”；李沧区、城阳区诞生；崂山区“瘦身”。

这次调整，最大的变化就是：台东区和沧口区，在行政概念上消失了。

对于老青岛人来说，台东区，太有存在感了。

“老台东”，真的是老。100多年前，台东镇就有了。德占时期，这里就有居民区和集市了。

1935年，台东区成立。自此之后（至1994年），虽然范围有所变化调整，台东区一直在。

台东区，市南以北，老市北区的东侧，台东商圈发源地。台东邮政局、十九中、台东六路小学、利群百货商店、台东三路商业街、台东市场百货店……

历史的长河中，台东曾是青岛城区的重要板块。三十年前，很多“地标”都分布在台东区。比如，1924年开办的聚福楼。

聚福楼，青岛著名的鲁菜馆，与春和楼、顺兴楼并称为岛城“三大楼”。

八九十年代，聚福楼鼎盛时期，营业面积达2000平，可同时接纳500余人就餐。那时候，在聚福楼宴请亲朋好友，特别有面子。青岛年轻人婚礼及一些重要活动，聚福楼是首选之一。

“服务热情，技术精湛，正宗鲁菜，名不虚传”。

有关数据显示，1997年，聚福楼营业额达500万元，利税60万元。

后来，台东三路拆迁改造，聚福楼原址拆除后，退出历史舞台。

1994年，台东区、市北区、四方区吴家村街道和错埠岭街道，李村镇的杨家群、河马石、夹岭沟、曲家庵子和中韩镇的浮山后、埠西等6个村以及高科技工业园7号规划线以西的区域合并，设立新的市北区。

直到今天，三十年的时间，台东都是市北区的一部分。

这次调整之后，市北开始往东发展，浮山后、埠西等几个村，逐步崛起（浮山后专题文章会单独介绍）。

2012年，市北再次“变大”，合并了四方区。“四方”不再是行政区。

2、其他几个区的大改变

1994年的大调整，对现在青岛城区影响深远的另一个变化是：

崂山区的瘦身。

这次调整，原崂山区所辖惜福镇、夏庄、流亭、城阳、棘洪滩、上马、红岛、河套8个镇的区域，诞生了城阳区。

老青岛人经常说城阳以前归崂山管，是有渊源的。

新的崂山区，包括：中韩镇与沙子口镇、北宅镇、王哥庄镇。紧紧围绕在崂山风景旅游区周边。

市区向东部开发拓展，有了留白。

原崂山区李村镇张村河以北区域，与原沧口区的大部分区域合并，诞生了李沧区。李村和沧口，首字合并命名。

直到今天，李沧和崂山的行政区没再变动过。

这次大调整，对崂山区的发展意义重大。从八大关到五四广场，再到崂山石老人，极具价值的“金边”，承接下来了。

值得一提的是，无论是1994年，还是后来2012年，这两次调整，变化最小的就是市南区。

1994年那次调整，保留市南区不变。原因是：该区区域面积、人口数量和分布较为适中，且市区的多数旅游景点在该区，不予变更有利于保持其历史风貌、区域特色和社会知名度。

最近十几年，行政区域调整最大的是西海岸。先是2012年，黄岛和胶南合并，成为新的黄岛区。

紧接着，2014年，西海岸新区诞生，范围就是新黄岛区。

从此之后，西海岸起飞了。GDP、人口增长等多方面，实力非凡。“山东第一大区”名不虚传。

2017年10月，即墨撤市改区。

再后来，胶东机场落在了胶州。胶州撤市改区曾有一段时间的传言，至今未实现。好在，上合示范区如火如荼。

3、城市更新的几个期待点！

从2020年开始，青岛城区发展进入了新阶段。城市更新，被赋予重任。

老四方、沧口、张村河等重点区域，正在迈向更“新”的未来。

从楼市角度看，青岛城区范围内，新房价格的低点，就在李沧北、沧口和老四方。前两者，是李沧低效片区，大量待开发土地。

后者，老四方，曾是城区经济重心之一，老厂房较多。这两年，土地拍了不少，新房供应量居高不下。多个楼盘，同质化竞争严重，新房价格到了1.5万—2万。

实际上，老四方板块，多条地铁线经过，教育资源（启元学校，实力雄厚）、商业资源（万科广场、建设中的山姆超市）、医疗资源（中心医院、海慈医院）等，可塑性很强。

另外，这几年，跨海大桥高架线、重庆路高架线、辽阳路快速路等道路骨架的完善，青岛主城区版图不断扩大，但出行更加便捷，各区域之间联系更加紧密了。

市南、崂山，牵头并进；市北、李沧，都有了各自教育新高地，城市更新持续推进中。城阳和西海岸，亮点很多，但两者向西，还都有很大潜力。

青岛，这座富有人文魅力、自然禀赋优越的沿海开放城市，值得期待。