某小区爆出物业悄悄的一次性贴出了十来年公区收益分配结果，显示2012-2022年度业主每年应得收益不足年收益的10%。

以物业公布的小区2021年收益为例，这个一千多户的小区平均每年每户可分到十多元的公共收益，而物业公司收获将近二十万！

先不说公示的收益真实性如何，只说业主贷款几十年买了个房，结果物业来当地主、吃大头，物业也想当具卤蛋吗？

既然看到了，业主就不可能这么算了，于是在小区业主群要求物业公司解释凭什么物业公司要分那么90%多，业主只分10%那么少？

物业公司也是有备而来，非常有底气：我们有合同！拿90%天经地义。反手发了一份合同给业主。

前期物业合同

物业给出的合同第十条载明：停车场和其他共有设施的90%的收益都归物业公司。

吓得业主一身冷汗，我擦，我啥时候签了个这么个丧权辱小区的合同？

仔细一看合同双方：开发商和物业公司！

开发商与物业之间的前期物业合同

搞了半天开发商和物业公司两家就想把小区业主的钱给分了。这里解释一下，《民法典》确认了开发商和物业签的合法的前期物业合同对业主有约束力，所以物业估计觉得这个90%他们吃的理所当然。

顶着央企的名字就是牛逼，业主公共收益的90%就这么没了。看起来好像还是合法的，有合同哦！

那么法律对于公共区域的经营收益又是怎么规定的呢？

物业管理条例(2007年修订)第五十五条

物业管理条例(2016年修订)、物业管理条例（2018年修订）第五十四条

《物业管理条例》规定了利用共用部位和设施经营，需要征得相关业主同意后才能办理。开发商和物业公司可以私下勾兑，但你们就是勾兑上天还是得以合法为前提。公共收益部分合法的前提就是经过业主同意，否则就是违法的。既然违法，业主凭什么要履行？

但业主也深知物业公司的东西烫，不可能这么简单。果然，又在业主自己签订的《前期物业服务协议》找到一条：第十三条 广告牌设置及权益 乙方在不损害相关利益方合法利益或取得相关利益方认可的前提下，可以利用共有部分设置广告牌，对外出租经营，出租收入在扣除各项管理成本后，剩余收益的10%归全体业主所有。

物业与业主的《前期物业服务协议》

业主自己白纸黑字签订《前期物业服务协议》约定扣除成本后剩余收益的10%归全体业主，可以算是经过业主书面同意的，难怪物业公司那么高兴。但我要说物业公司高兴的太早了，因为：

这条约定只说10%归业主，也没说那90%归你物业啊！

物业的逻辑估计类似于二极管：前期物业协议只有物业和业主，既然写了10%归业主，那另外90%的就自然归物业！

是么？是么？是么？当然不是。

我们现在来解释为什么物业不能拿到90%：

1.剩余90%收益归属约定不明，不直接属于物业公司

《前期物业服务协议》根本没约定90%的归属问题，物业想拿这部分钱只是一厢情愿，或者说是交房时候耍的小聪明，用只写10%的方式来蒙蔽业主。

但，我国的法律对于合同的要求是真实的意思表示，必须明确，不明确的统统视为约定不明。而《合同法》和《民法典》都规定，对于约定不明的事项，可以达成补充协议，不能达成补充协议的，按照交易习惯执行。

《民法典》中关于约定不明的规定

本地交易习惯是啥？物业拿30%就顶天了，还90%，白日做梦呢。

2.业主只拿10%的约定是无效的。

需要注意的是，业主签的《前期物业服务协议》是格式合同，法律规定格式合同中，排除对方主要权利的条款无效。

《民法典》中关于合同条款无效的规定

所以，关于物业排除业主90%收益的条款，绝对是无效的。

物业想着交房的时候大家都不注意，互相也不熟悉，趁机偷袭背刺业主，挖个坑给业主跳，可惜学艺不精，法律这方面是没空子给你们钻的。但无论法律如何规定，关键在于是否能执行到位。

物业公司就算违法，也不会主动退还。业主想要拿回自己的钱，找社区、街办、住建局效果甚微，诉诸法律才是可行的方法。