买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在所有的二手房房东中，持有学区房的中年人，是最焦虑的。

不仅仅是因为房价大跌，更重要的一点是：

在下行的市场中，看房的人也很少，很少。

要给孩子准备学区房的家长，同样纠结。

一方面担心老牌名校风光不再，另一方面担心财富会因为买错这一套房而大幅缩水。

作为一个买过学区房，并且持有学区房十年的二孩家长，今天我以地产业内人的视角，来说说2024年，这学区房应该如何操作。

自招“开牌”，教育均衡化带来市场分化

2024年各大名校自考录取名单陆续公布，各区初中的掐尖水平也随之浮出水面。如果让老王总结，四句话足矣：

青大附、超银等私立名校风光无限；

市实验、二实验、39、26、65老牌公立名校稳如泰山；

四实验、崂山实验一炮而红；

61中、63中弥补了李沧长期被诟病的教育短板。

市内四区都建立起了一个或者N个教育高地，教育均衡化的背后，老牌学区房的矜贵属性自然被不断稀释。

我们再叠加人口趋势，学区房跌跌不休，甚至是大幅补跌的行情就不难理解了。

但是两大老牌学区，未来的趋势是不一样的。

市南中片区，问题在于需求量已经大幅减少，但是因为前几年超负荷招生，所以二类牛小的高门槛还要维持几年。

今年买明年学位还不能用，很多年轻家长自然无法接受。所以中片区和东一片区从去年开始，这个学区房的跌幅就比较大。

然而，我却不建议市南学区房的持有者，特别是莱芜一路、德县路等学区房的持有者，在这个时候大刀割肉卖房。

三个原因：

第一，39中、26中这两所名校的师资力量雄厚，家长圈层相对纯粹，升学率稳定，从教育层面人气不会衰减。

只有真正参加过几次名校家长会的人，你才能明白：为什么那么多家长愿意挤在老房子里，也要让孩子去上这些老牌名校。不论是中年骨干，还是年轻才俊，这名校教师的水准，以及名校的体系和底蕴，真不是一些新学校所能比拟的。从初一开始，不仅仅有A班的尖子生拔尖，也有B班为学渣们量身定制的补强计划。

如果孩子资质一般，但愿意学习，抗压能力一般，承受不了私立学校的高强度，那么市南老牌名校依然是首选。

第二，房价降到一定程度，租金回报率反超银行理财。虽然市南老城区没落了，但是青大附院、市立医院、政府部门，包括密集的牛校，这些单位搬离不了市南，就保证了市南中片区的基础圈层。所以，学区房如果太便宜，你又不着急等钱用，那不如好好装修一下出租。现在市南中片区两室的套三，如果装修很好的话，月租3000元到3500元还是问题不大的，那么在理财收益很低的情况下，你有必要120W-130W贱卖吗？

第三，环境好，配套醇熟。地铁网密集，除了一流的学校之外，还有一流的医疗资源，依山面海的自然环境，也是浮山后比不了的。

而且，随着孩子的减少，在校生减少，老师们的精力会更聚焦，二类牛小未来一定会取消提前落户的门槛，房产价值还有弱反。

所以，老王的建议是：持有老房子的房东，如果不着急用钱，别被中介PUA为他们创造价值；在老市南、老市北工作的年轻人，可以趁着低点捡漏。

浮山后和汽车东站的逻辑，与老市南完全不同。

老市南就是老房子们间的竞争，是稳定的存量房市场。但是浮山后、汽车东站的老房子，则要面临静澜山、金茂府、金茂悦府、国泰华府、紫樾尚府、保利大国璟、远洋万和城、远洋万和公馆、金地悦峰等十几个次新盘的碾压。

所以，不论是三室老破大，还是那些高容积率、物业很差、套二居的老房子，能有人要就赶紧卖。

而且，我特别提醒浮山后的房东：除非你的房子靠近学校，那么不要对出租回报有太高奢望。因为浮山后本来就是一个睡城，它的租房回报率是不及CBD的，这也是赶紧出手老房子一个关键因素。

浮山后与汽车东站的二手房补跌，将是漫长、且不可逆的。

关于老学区，我们就说这么多。接下来，研究一下新兴学区。

新房增值，学区仍是最强的助推器

虽然老牌名校的稀缺度在不断被稀释，但是家长们望子成龙的心是永远不变的。

而且吧，自己活的越不如意，越想着鸡娃。

所以，学区房永远比非学区房保值。

不论未来出生率有多么惨不忍睹，学区永远和品质一样重要。

地方上和开发商也都深谙此道，所以现在每一个新区的建立，必然先给大家去配学校，而且学校的名头似乎都不小。

那么，这些新校成色，不但关乎你孩子的未来，也关乎你资产价值的增幅。当年对浮山后、汽车东站预判对了的人，如果在合适点位出手老房子，资产比同龄人起码高50%。

告诉大家三个方法，都简单易上手。

第一，房价法。房价高的片区，新校的质量差不了。不单单是因为房价能帮你筛选圈层，而且非富即贵的家长，对于公共资源配置的影响力，显然要高过白丁。

第二，底蕴法。如果是一所老牌名校，因为校舍不够建设新校区，那么不论新校叫什么名字，这所学校一般都差不了；相反，在一个普通的刚需区，建立一所新学校，而且这个教育集团遍地开花，那么这个学校可能徒有其名。

第三，圈层法。最典型的例子就是蓝谷，房地产一塌糊涂，很多规划都没落地，但是山大附属的教育质量，真是碾压即墨的局属学校。原因很简单，家长的圈层比较纯粹，师资力量也可以得到保障。

大家在新区买房子，如果区政府旁边买不起，那一定买高校边。

综上所述，当下总价150W-300W，符合品质+名校两大特质的那三五个新盘，年轻人真是且买且珍惜。

因为这些房子交付之后，一旦优质学区呈现卓越的兑现力，二手房你就高攀不起了。

再说一遍，任何时候，学区房都比非学区房有价值。

越级上车，买学区房最容易踩的坑

现在楼市的行情大家也都看到了，整体震荡下行的趋势不会改变。这样的市场对于购房小白来说，很不友好：

时间换利润的逻辑，行不通了。以前不论买了啥烂户型的学区房，在新生儿增长的年代里总会出手。但是现在你如果买错，亏个三五十万纠错，老天爷都不一定给你这个机会。

偏偏，很多人因为面子和通勤，产生了不切实际的想法。

老王，我预算300W，浮山后、崂山哪里能买到地铁学区房？

。。。。。。。。。。

这就好比：我手里就100元，去哪里吃自助，三文鱼刺身最新鲜一样。

其实我很理解这样的家长，他们提出这样的要求，主要是两个原因：一个是面子，一个是通勤距离。

在朋友同事的眼中，好似住在浮山后、崂山就是中产阶层了。但是你有没有想过，十五年前那些被老青岛嘲笑，买了汽车东站、浮山后的人，比那些抱着团岛、台东老房子的人更成功？

在能力达不到的时候硬上车，不论是买了急跌期的老房子，还是地段、楼座、采光皆有硬伤的垃圾新房，你资产上升的通道被锁死了，而且你一家人住在里面也会很不舒服。

第二个通勤，确实是个大问题。但是，我想问一句：

你早晨多睡一会儿，和孩子以及送孩子上学的老人多睡一会儿，哪个更重要？

我希望你能明白：同学差不多的圈层背景、学校软硬件实力、孩子的睡眠质量，对于孩子健康成长同样重要。

所以，学区房是二手房劳力士的时代永远过去了，卖房者和买房者都要要更理性，更果断。

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