以前是买了房子就能赚，区别是赚多赚少，早赚晚赚。

现在不同了。

市场的两极分化，以及楼市从投资转向消费，会有不少人因为信息迟缓而吃亏。

在开启正文之前，先明确三项既定事实。

其一，至2024年，我国居民杠杆率已攀升至64%。

若依据居民可支配收入来计算，杠杆率更是高达140%，已然处于难以继续增加的境地，妄图依靠普通民众进一步加杠杆购置房产已不切实际。

相关数据表明，近五年居民杠杆率年均增幅约3%，如今已达高位警戒水平。

其二，人口已步入负增长阶段，未来购房主力军数量将持续缩减，刚需动力不足。

据统计，2022年我国人口自然增长率首次转为负值，且这一趋势仍在延续。

其三，历经三年的楼市行情下行，居民负债规模持续扩大，消费与购房需求均呈现疲软态势。

社会财富总量虽相对稳定，然而近年来民众手中可支配资金却愈发稀少，资金流向不言自明。

在经济下行、信心缺失、需求不振等一系列困境面前，楼市的未来究竟走向何方？

从近期新颁布的政策当中，我们能够窥探到些许端倪。

9月末出台的楼市政策堪称力度空前。

诸如降低首付比例、削减利率、解除限购等一系列举措，直接促使十月份一线城市房地产市场呈现爆发式增长。

各一线城市房地产市场成功扭转此前的低迷走势，不负这史无前例的利好政策。

为何销量的急剧攀升主要集中于一线城市，而其他线级城市却反响平平？

对比9月末的政策内容，一线城市与其他城市唯一存在根本性差异的便是解除限购举措，毕竟其他城市早已取消限购限制。

正是解除限购这一关键政策，直接点燃了一线城市房地产市场的热情。

毕竟有能力在一线城市购房之人多为富裕阶层，他们所缺并非首付款项，而是购房资格。

11月份推出的各项政策亦进一步证实了这一点。

11月13日，住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，下调契税税率，并将面积标准从90平方米上调至140平方米。

在18日与19日这两日，北京、上海、深圳三大城市仿若事先商议好一般，相继发布公告，表示将跟进落实住建部公告内容，取消普通住宅与非普通住宅的划分标准。

那么何为普通住宅呢？

住建部于2005年曾给出明确标准：住宅小区容积率高于1.0，套型面积在120平方以下，成交价格为统计表小区成交价1.2倍以下，符合上述条件即为普通住宅。

各地可依据实际情况适度调整，上浮幅度不得超过20%。

从已发布的契税等税收政策内容来看，取消普通住宅与非普通住宅标准，对购房者而言无疑是一大利好，能够有效降低购房成本。

这无疑是在清晰地向大众表明：一线城市楼市的未来发展，将依赖于豪宅市场，取决于改善性需求。

过去十年，楼市依靠刚需推动；而未来十年，则聚焦于改善需求。

只不过，豪宅这类房产，与绝大多数普通民众关联不大。

未来的投资市场，主要集中在一线城市的少数项目，门槛很高，绝大多数人买房，都会成为消费市场。