周末再次造访新华路，这一历史风貌保护区，其深厚的历史底蕴依旧令人赞叹。从延安西路高架到淮海西路，再到凯旋路和华山路，这片区域不仅以新华路“国宾道”著称，还孕育了众多围绕这条道路的建筑及其背后的故事。

在这里，历史与当下并存，原始与改造交融，既有轰动一时的辉煌，也有不尽如人意的瞬间。历史如雁过留痕，虽然不断前行，但留下的印记始终清晰。我倾向于将这片区域视为一个“新华路矩阵”，其中，新旧程度（更新程度）构成横坐标，市场认可度及提升空间则作为纵坐标。

漫步新华路，可以看到多种类型的项目：历经改造后依然保持影响力和吸引潮流地标，如上生新所；城市更新后华丽转身的“小而美”社区配套，如幸福里；依然充满活力的历史建筑群落，如新华别墅（原哥伦比亚圈住宅）；焕新归来的地标建筑上海影城，尽管市场反响尚未恢复至昔日辉煌；以及部分开门迎客、局部仍在装修改造的FICS新华365等。我尝试从上述两个维度，对新华路历史风貌保护区进行深入剖析。

01

新与旧——从矩阵的横轴角度出发

如果按照从“旧”到“新”的变化来看的话，新华别墅作为仍然在使用的“活着”的建筑，从形式的角度来看，整体上保留了旧的设计、结构、材质，从充分尊重历史的角度出发，做到了最大程度的保护。城市更新是一种保护，也是对于历史的一种追忆。新华别墅就是一种最好的证明。笔者漫步在外国弄堂，被各种各样的建筑形式所惊艳，即使经历了上百年的历史，仍然特色鲜明，独树一帜，在当今充满同质化的时代，是一个令人惊喜的所在。大多数建筑都处于封闭使用的状态，不能进入，偶尔碰到一个大门开着的别墅，经问询，是在举行一个私人party的别墅，没有预约也是不能进入，看来即使开放也是私密性极强的活动。

新华路200号的三层建筑，曾是汉语大辞典的办公总部，经上影集团修缮后，变身为上海电影艺术中心，修旧如旧，成为新文化地标。然而，笔者到访时未能对外开放，期待未来能真正实现开放。

与此紧邻，醒目的白色建筑颇为耀眼，这就是无数人心中曾经的电影圣地——上海影院。就建筑本身而言，改造后的上海影城可以称得上是高大上，将电影的黑白元素充分体现在设计之中，入口处白色的旋转楼梯，通体大面积的白色运用，在一楼大堂设置的巨型led天幕，以及先进的杜比剧场，无一不在彰显着它的尊贵，更新后的设计和设备设施在上海都是处于绝对的引领地位，但整体运营状况仍然欠佳。

与上海影城的冷清形成鲜明对比的是上生新所。上生新所保留了孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部，海军俱乐部等历史建筑，整体改造为集文化、创意办公、商业、餐饮、零售于一体的所在，成为了如今的时尚圣地，吸引众多游客与消费者。项目自带流量，很多的网站app都竞相报道，本文不再赘述。

如果从体量上而言，上生新所是大和成功的见证，那么，幸福里则是小而美的存在和代表。这里原是橡胶园研究所，历经改造之后，融合了创新办公、艺术展览和商业娱乐等多种业态，与M+马利园有着异曲同工之妙。尺度宜人，通过水景等制造一步一景的效果，实现了简·雅各布斯所倡导的街区多样化与流动性。周末的清晨，这里的商业已经复苏，有用早餐的，有带着狗狗锻炼身体的，人与人之间的距离被拉近，油然而生的开放性和亲密性在四处散发。

最后要提到的是FICS新华路365项目。其前身是德式花园洋房、上海搪瓷研究所以及东华大学学生宿舍楼，目前局部完成更新改造，仍有正在装修的两幢建筑尚未开放。不同于其他的改造项目，这个项目笔者称之为万绿丛中一点红，这里新与旧的对比，除了项目自身历史与现在的差异之外，亦有和周边环境之间的对比。周边被历史建筑所环绕，在这种环境之中，生长出一个改造项目，是很多项目难以效仿的，也是其特点之一。

历经了从旧到新的发展过程，无论是最大程度地维护现状，修旧如旧，或者更新改造，都是在让历史的经典再次焕发新的生机，在千篇一律的当下，从建筑形式、内在业态、生活方式等各个方面进行差异化、多元化，实现与人的链接。但同时我们也要看到，从改造效果而言，有一炮走红轰动市场的上生新所、幸福里，也有不温不火的FICS新华365，也有不尽如人意的上海影城，笔者试着从市场认可度出发，来对此进行探讨。

02

市场认可度——从矩阵的纵轴角度出发

每个项目因历史背景、改造理念、整体定位及辐射范围等因素的差异，在面市时呈现出各不相同的实际效果。就目前情况而言，上生新所和幸福里是两个较为成功的案例，已被市场广泛接纳。其中，幸福里更多聚焦于服务周边居民，强调15分钟社区服务圈的概念；而上生新所的辐射范围则更广，吸引了整个市区乃至周边城市的人群。这两个项目只需继续维持其现有的吸引力，便能持续发展。

FICS新华路365项目，笔者实地考察后，认为项目的一个较大的问题是出入口较为隐蔽，难以有效吸引人流。项目有两个出入口，正门位于新华路，从新华路进去到项目还有一段距离。另一个出入口，与新华路345弄的新华社区营造中心相连，更为隐蔽。项目出入口的设置先天性地将项目人群限定在了周边区域，难以将路过的人群有效地吸引过去。现在已不是酒香不怕巷子深的年代，如何有效地增强项目的昭示性和展示性，更加的一目了然，是项目所要重点解决的。

让笔者感到心理落差最大的是上海影城。还记得三年前公司年会曾在此举办，周边整体商业氛围还是较为浓厚的。此次前来，像是一个白色盒子，收纳了曾经辉煌的历史，但未曾释放今日的光彩。建筑共包括B1-7八个楼层，7层暂未对外开放。B1、1、2层作为放映厅，3-4层定位为味蕾探索时空，5层的电影人俱乐部，6层为黑胶主题空间。笔者所到之时较早，观看电影的人寥寥无几，3-4层基本处于空置状态，56层也是人迹罕至，与5楼相连的有一个超级露台，是非常理想的一个场所，但由于宣传不足，未能真正地发挥价值。

除了外观上的高端大气，影城还需具备吸引影视爱好者的独特魅力和充分理由。相较于改造所投入的巨大成本，当前的人流量难以在经济上实现有效回报。影城在设计中未能充分考虑人的体验，显得过于华丽而缺乏亲和力，人与人之间、人与建筑之间存在一定的疏离感。为了增强项目的亲民性，重新聚集人气，让上海影城重现昔日辉煌，还需在减少疏离感、增加互动性等方面做出进一步的改进和努力。

03

特色矩阵的打造——新华路历史街区

作为一个街区而言，新华路历史风貌区其丰富性、多样性已呈现在大家面前。虽然有成功也有失败，但对于矩阵而言，都是必不可少的所在。围绕这个矩阵，目前已经形成了特色的citywalk路线，笔者大胆地建议，可以强调放大影院的作用，吸引人们在上海影城坐下来看一场电影，进行沉浸式的观影，在补充体力的同时，将常规的2小时游有效地延伸至半日游一日游，改变citwalk打卡式的走马观花，打造一站式的citywalk深度游，让矩阵中的每一个点位都发挥其应有的作用，吸引更多的人前来深度微旅行。远方不必很远，诗也无需空想，伴着渐浓的秋意，沿着渐黄的梧桐道，在新华路历史风貌区，来一场citywalk，在这里，就有触手可及的诗和远方。

作者：“上海城市更新特约撰稿人”

编辑：胡珊毓

审核：夏    雨

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