佳源国际是第一家被判强制清盘和取消上市的在港百强房企。
01
取消上市
10月23日，佳源国际控股（02768.HK）公告称，根据香港联合交易所有限公司上市委员会的决定，公司将被取消上市地位。
被取消上市地位公告
公告显示，依据上市规则第6.01A(1)条，由于佳源国际控股未能在规定时间内恢复股份买卖，且未能公布2022年全年业绩及随后的财务业绩，清盘令未撤回或解除，资不抵债，清盘令有效，未能证明管理层及有重大影响力的人士的诚信、能力及品格不存在监管担忧，因此联交所有权取消其上市地位。
佳源国际控股最后上市日期定于2024年10月28日，而上市地位将于次日即10月29日上午9时正式取消。
《小债看市》统计，2022年5月佳源国际控股首只境外债发生违约事件，目前已有4只债券违约，违约规模达4.35亿元。
债券违约情况
近年来，佳源国际对离岸债券融资高度依赖，但其信用评级频频被下调，已无法进入资本市场，公司面临再融资压力较大。
其实，“佳源系”资金链紧张似乎早有征兆，2022年5月公司股票突然闪崩，引发市场关注。
2022年5月18日，佳源国际开盘闪崩，收盘跌超40%，报于0.58港元；同时佳源服务（01153.HK）跌超70%，报0.67港元，随后两只股票被暂停交易。
2023年5月，佳源国际被香港法院颁令清盘，公司需解散以及出售资产，以偿还逾期的1450万美元债务。
值得注意的是，在此轮房企债务爆雷中，佳源国际是第一家被判强制清盘的在港上市百强房企。
02
财务恶化
据官网介绍，佳源集团1995年始创于浙江嘉兴，目前已经成长为一家集房地产开发、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等产业为一体的控股集团型企业。
2016年3月，佳源国际在香港联交所主板上市。
佳源集团官网
其实，早在行业调整前，佳源国际的销售疲软、增速放缓迹象已十分明显。
2017年至2020年，佳源国际销售增速分别为123.1%、94.6%、43%和7%；2019年实现288.68亿销售，踩线完成280亿元的年度销售目标。
2019年业绩会上，佳源国际曾喊出“三到五年内要把合约销售金额突破1000亿”的目标。
2020年，佳源国际仅完成86%的销售目标；2021年合同销售金额约360.53亿元，虽同比上升17%，但未达成405亿年度目标；2022年合同销售金额77.8亿元，同比减少60%。
不仅，佳源国际经营规模较小，且在低线城市的风险敞口要高于同行。
从业绩上看，2021年佳源国际实现营收189.5亿元，同比减少1.1%；实现归母净利润24.19亿元，同比减少28.36%。
2022年上半年，佳源国际营收和归母净利润分别为73.6亿和3.26亿元，分别同比下滑21.4%和83.52%。
归母净利润
值得注意的是，虽然佳源国际业绩和毛利下滑，但其盈利能力还是普遍高于行业平均水平。
2021年末和2022年6月末，佳源国际的毛利率分别为28.49%和22.23%，主要得益于实控人沈天晴频频将名下优质项目低价注入。
销售毛利率
截至2022年中，佳源国际总资产为921.46亿元，总负债655.36亿元，净资产266.09亿元，资产负债率71.12%。
《小债看市》分析债务结构发现，佳源国际主要以流动负债为主，占比77%。
截至同一报告期，佳源国际流动负债有504.34亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计131.63亿元。
相较于短债规模，佳源国际流动性紧张，其账上现金及现金等价物有55.21亿元，不足以覆盖短债，短期偿债压力较大。
除此之外，佳源国际还有151.02亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计125.26亿元。
整体来看，佳源国际刚性债务规模有256.89亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为39%。
从融资渠道看，佳源国际主要通过股权和发债来融资，其银行贷款利率在1.55-11.7%区间，信托贷款及其他贷款的利率在7.1-14%，融资成本较高。
另外，“佳源系”股权质押比例颇高，其中佳源创盛质押美丽生态股权比例为66.99%，佳源集团质押的5家地产公司质押比例已达到100%。
值得注意的是，近一年来佳源创盛获得授信额度降幅较大，备用资金大幅减少。
截至2022年3月末，佳源创盛银行授信额度合计346.1亿元，同比减少276亿元；未使用授信275.89亿元，同比下降243.09亿元，财务弹性变窄。
银行授信
另外，截至2022年3月末，佳源创盛除按揭担保外担保比率为3.26%，且被担保企业盈利能力很弱且资产负债率很高，公司存在一定或有风险。
在资产质量方面，佳源国际的其他应收款高达61.53亿元，其中往来款较高，应收关联方款项占比过半，存在关联方资金占用问题。
总得来看，佳源国际销售疲软，业绩和盈利能力大幅下滑；债务负担较重，融资成本高企；土储和盈利能力提升主要来自于实控人的资产注入，自身经营情况一般。
03
浙系四小龙之一
早年间，初中毕业后的沈天晴做了村会计，期间创办乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，随后他升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。
1995年，在嘉兴的一栋小楼房里，沈天晴创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。
佳源集团实控人沈天晴
此后二十年，沈天晴掌控的“佳源系”商业版图不断扩大。
2016年3月，佳源国际控股在香港联交所主板上市，成为沈天晴拥有的第4个上市平台。
之后，沈天晴剥离佳源服务赴港上市，加上新三板上市的博源控股、西谷数字，以及联交所上市的联合锡矿等多家上市公司，“佳源系”业务涵盖房地产、养老、服务、农业、文旅、智慧城市、商管、酒店管理等。
值得注意的是，2021年“佳源系”以180亿对价收购中天城投集团100%股权，成为近年来沈天晴在资本市场最为吸睛的一个动作，不过其资金来源和偿债能力受到质疑。
随后收购价被下调至89亿元，但“佳源系”第二期和第三期股权转让款并未到位，最终收购终止。
