房企要“过冬”，拼销售是终极法宝。

近日就有媒体称，闽系房企正荣地产在多个区域“打骨折”销售。

比如天津南站津门正荣府，之前的价格是每平米20000元，如今13500元左右的单价可以买到，降幅接近三成。

正荣地产此举，肯定是要得罪已经买房的业主。毕竟，新房还没买几天，房价就“被”跌去三成，任谁都无法接受这种结果。

果然，就在11月13日，津门正荣府业主聚集起来，要求开发商“退房”。

之所以要“冒天下之大不韪”，正荣地产无疑是在资金链上出现了问题。毕竟，短期债务在身后虎视眈眈，正荣地产如果不抓回款、准备好充足的资金，到时候必定是要陷入违约危机的。

不过，正荣地产的千亿销售规模一直“名不副实”，由于其合联营项目占比很高，毛利率持续下滑，还频频遭质疑“明股实债”。

如今，正荣地产还要“打骨折”销售，虽然短期内可以加速回款，有利于其偿还债务。但从长远来看，此举对正荣地产的未来发展显然不利。

欧宗荣、欧宗洪两兄弟，一个是正荣地产的创始人，一个是融信集团的当家人。

欧氏一门执掌两家千亿房企，实属罕见。

而身为闽系房企的代表，正荣地产和融信集团的共性，就是高负债、高杠杆追求规模增长。

2018年，正荣地产和融信集团同时步入千亿房企的行列。但随后，房地产行业调控日趋收紧，而作为高负债房企，两家的日子都不好过了。

回归到今天文章的主角正荣地产，半年报显示，截至6月30日，其总负债为2033.05亿元，相比2020年的1837.8亿元增加10.62%，资产负债率高达81.22%。

据悉，正荣地产一年内到期的短期债务有203.4亿元。最棘手的，是美元债。数据显示，截至目前，正荣地产存续境外债16只，存续规模39.5亿美元，其中将有半数美元债将在一年内到期。

我们知道，近期爆雷的房企，基本上都是未能偿还到期的美元债。一直以来，房企都可以“借新还旧”但是，这场突如其来的的信用危机，打破了房企发行新债的节奏。

例如正荣地产，今年以来还是发行了5笔美元债的，其用途基本上都是偿还到期债务。

然而，就当下而言，房地产行业的再融资渠道已然收紧。数据显示，整个10月，内地房企发行美元债也不过5只，合计金额10.97亿美元，较去年同期44.14亿美元的发债规模，大幅下滑了75%。

由此看来，正荣地产“借新还旧”这一招，怕是短期内无法再奏效了。

迫于还债压力，正荣地产只得“打骨折”促销售回款了。

据悉，不只是天津，正荣地产位于南极地区的正荣悦东府，部分房源最低打到了65折。

房企都是逐利的，这样大规模打折，正荣地产是真的急了。

根据最新数据，今年前10个月，正荣地产连同合联营公司的累计合约销售金额约为1257.05亿元，同比增长14.41%，已完成全年目标1500亿元的83.8%。

这样的销售进度，即便是在整个行业内都算不错的，全年达标也板上钉钉了。

由此也可以看出，正荣地产“打骨折”销售，并不是为了追赶销售进度，而是纯粹的资金链紧张了。

值得注意的是，正荣地产一直被诟病为“伪千亿”房企。

半年报显示，今年上半年正荣地产的合约销售金额822.99亿元，其权益销售额只有463.5亿元，权益销售额占比56.32%，处于行业低位。

这一情况正源于正荣地产追求规模增长，频频成立合联营公司，做大自己的纸面销售额。

合联营公司的不断增加，致使正荣地产的少数股东权益不断上升。

半年报显示，截至6月30日，正荣地产的净资产470.55亿元，其中少数股东权益253.79亿元，占净资产比例高达53.93%。

但是，今年上半年正荣地产录得15亿元的净利润，其中少数股东损益只有3.38亿元，占比不过22.53%。

也就是说，占比53.93%的少数股东权益，只获得22.53%的净利润分配，这就是典型的“明股实债”嫌疑。

不过，资本都是逐利的，净利润如此分配，资本肯定是无法满意的。事实上，由于大量合联营企业的存在，正荣地产不得不用更加隐蔽的方式，来为资本提供更高的收益，而这也造成其利润水平的下滑。

半年报显示，今年上半年正荣地产毛利率仅为19.06%，同比减少了1.26个百分点，毛利率在同行中属于偏低水；净利率为9.39%，同比上涨仅0.6个百分点。

如果大规模“打骨折”销售，正荣地产的利润水平只会加速下滑。

另外，今年上半年正荣地产新增的24个项目，拿地平均成本为9161元/平方米，较去年同期的5883元/平方米增加了55.72%。

一边是拿地成本越来越高，一边又是急于“打骨折”促销，正荣地产为了偿还短期债务，有点透支未来的感觉了。

没办法，活下去是正荣地产的首要选择了。