上周，上海及全国楼市被中海顺昌玖里刷屏。

3月28日，上海黄浦区豪宅中海顺昌玖里开盘。项目整盘512套房源199亿元货值，开盘4小时售出505套，单日揽金超196.5亿元，刷新中国单盘销售金额记录。

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“买房如买菜”的选房现场，震撼的销售数字，这样一次现象级的开盘，论证了上海核心地段的优质资产从来不缺购买力，另外这背后仍有一些话题可以深挖。

Part.1

温州买房团重回魔都？

中海顺昌玖里位于黄浦新天地，均价17.2万元/㎡。业界分析，作为套均总价4000万的豪宅，其认购者必然是身价过亿的超级富豪。

或许有人会关心，这些非富即贵的“天选之子”都是来自哪里呢？小凤凰分析了中海顺昌玖里的摇号名单，发现有一个群体值得关注。（注：信息采集自东方公证处认购人的证件号码，不代表认购人的常住地）

本次中海顺昌玖里推出512套房，共有736组有效意向认购客户，其中境内自然人727组、境外自然人6组、法人3组）。727组境内自然人中，上海人324人，占比44.02%；外地人403人，占比54.76%。

（凤凰网房产上海站制表）

外地客户中，江浙沪占据半壁江山，浙江以28%的占比位列非沪籍客户首位，其次是江苏22%、安徽8%。

（凤凰网房产上海站制表）

如果再做进一步细分，非沪籍客户中，温州有27人，南通有26人，杭州、宁波18人。

众所周知，温州人因全国各地“抱团扫货”式买房而出名，有着“温州炒房团”的称号。投资眼光独到、财力雄厚的温州人，自然不会错过顺昌玖里这个“倒挂盘”。

（凤凰网房产上海站制表）

另外中海顺昌玖里的上海本地客户中，黄浦区310101的客户最多，占比18%，其次是徐汇和静安，各占11%。

Part.2

上海公寓豪宅的价格还会涨

17.2万/㎡的顺昌玖里被买爆，17.28万/㎡滨江凯旋门认购率破500%，即将入市的香港置地启元，17.8万/㎡的过会价预计能达到准满分……

为什么上海越贵的房子越好卖？答案或许还是“太便宜”了。

要知道，中海顺昌玖里北面相邻的翠湖天地， 2022年的二手房成交价超过30万/㎡，而翠湖天地二期（2006年交房）最新的成交价也在20万/㎡以上，这样看来纯新盘顺昌玖里的价格是不是“很香”？

所以说，17万+不是上海高层豪宅的上限，反而未来还会有消除倒挂的空间。

Part.3

为什么风貌别墅弘安里，卖不过超高层顺昌玖里？

1月底，上海内环推出首个风貌别墅项目弘安里，均价24.3万/㎡，是当前上海新房价格真正的天花板。

网上房地产信息显示，当前项目网签20余套（不排除豪宅限签的可能），去化7成左右。

相比中海顺昌玖里开盘的准日光，196.5亿元的销售额，弘安里的成绩单确实稍显失色。

怎么“越贵的房子越好卖”理论失灵了？

因为上海豪宅的价值，一定程度上是靠周边二手房的“衬托”。风貌别墅弘安里是稀缺，但正是因为太稀缺，市场上找不到对标样本，大家不免对它的未来价值打上一个问号。

另外，在老上海人心中，顺昌玖里所在的黄浦新天地，和弘安里所在的虹口区，地段价值还是不一样的。

310对老卢湾的情结，或许是深入血脉的基因觉醒了。