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望京是朝阳买房的头部热门板块，这个板块是少有的能够实现职住兼顾，且次新商品房小区占比比较高，板块环境及城市界面比较好，配套又比较完善的区域，所以望京虽然没有什么特别好的学校，但是房价挺高的，均价都8w多接近9w了，哪怕是刚需的群体，也是600w起步了，这次我去踩了一下望京这个板块，主要看了两居室在800-900w左右的小区，在望京属于中游水平。

每次写一个板块的踩盘，我都会查一些资料，看一下板块的一些逻辑，望京这个板块，我也会按照地理位置及交通、生活配套、望京小区梯队、800-900w预算的部分踩盘小区介绍、总结，这几个部分来写，此次踩盘的小区全部都是商品房社区。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

望京处于朝阳区东北方向，被北四环、北五环、京承高速、临京密路和机场高速包围着，和太阳宫、将台、东湖、酒仙桥这些商圈挨着。

望京是从2006年开始发展起来的，望京东部商务区有很多500强的总部，比如西门子、微软、摩托罗拉等等，所以有一些外国人，韩国居多，2010年美团入驻望京科技研发园，2013-2015年望京SOHO和绿地商务区建成，阿里系入驻望京，此外还有一些影视传媒公司坐落于望京的数字文化产业园，所以望京不仅有科技金融互联网公司，还有文化传媒公司，繁华时尚，被定义为北京第二CBD。望京的住宅楼盘建设也是从2000年左右开始发力的，所以望京的次新商品房特别多，整个的城市界面也比较新，环境也不错，望京最大的优势就是能实现产城融合，职住兼顾，在这边购房的人群年轻人居多，科技互联网公司在望京或者西二旗上班的人，还有一些高校的老师等，讲真，望京的城市界面比西二旗好很多。

网图，望京夜景

目前，位于望京北的阿里巴巴北京总部新园区已经进入装饰装修阶段,预计今年底竣工投用，届时阿里巴巴北京约1.9万名员工将全部搬入新总部，这也是望京的一个利好。

望京有3条地铁线，13、14、15号线，此外还有17号线北段（未来科技城北区-工人体育场）年底开通试运营，到时候从望京去往市区或亦庄，会多一条南北大通道。

望京地铁线路

望京的生活配套是很完善的，毕竟常驻人口28万多，医疗方面有三甲医院-中国中医科学院望京医院，稍远一点的有个中日友好医院；公园也很多，大望京公园、丽都花园、望京公园等等，日常休闲可以逛的地方很多；商业购物方面就更不用说了，餐饮、逛街、购物都很方便，三步一商场五步一商超，隔几个小区就有一个商场，凯德mall、新世界百货等等，很繁华；教育方面也有很多还可以的学校，望京也有一些学区房，虽然比不了东西海，但也是能兼顾到，比如优质小学有花家地实验小学、陈经纶中学分校、三帆中学朝阳学校、景山学校朝阳学校等，并且陈经纶、三帆还有景山都是九年一贯制，比较省心。

望京的小区楼盘很多，刚需、改善、豪宅都有，大概划分如下：

1、第一梯队：远洋万和公馆、望京金茂府。这俩属于豪宅了，2000w起步

2、第二梯队：东湖湾、融科橄榄城、保利中央公园、臻园、果岭里Class、慧谷根园、湖光壹号、首开国风尚樾、宝星华庭，加粗的这三个又被称为望京三杰。这个梯队的属于每次行情的领涨小区了

3、第三梯队：慧谷根园、国风上观、大西洋新城F区

4、第四梯队：慧谷阳光、宝星华庭、上京新航线、华彩国际公寓、季景沁园、北京香颂、国风北京、大西洋新城其他区

5、第五梯队：北纬40度、澳洲康都、慧谷金色家园、南湖佳苑、首开知语城、金隅丽港城、嘉美风尚中心、中广宜景湾、鹿港嘉苑、宝星园、朝廷公寓、华鼎世家

6、第六梯队：圣鑫大地、望馨花园、星海明珠、风格雅园、都市心海岸、金隅国际、银领国际、方舟苑、夏都盈座、炫彩嘉轩、望京花园、望京西园三区、嘉润花园、南湖东园二区、博雅国际、星源国际

7、第七梯队：蓝色家园、利泽西园、里外里、望京西园其他区、望京新城、望京明苑、慧谷时空、南湖其他园、世安家园

8、第八梯队：花家地等

望京楼盘图

这个预算范围的小区大概就是第4、5梯队的小区，属于望京中等小区水平，这次主要是看了嘉美风尚中心、朝庭、大西洋新城、澳洲康都和北纬40度这几个小区。望京的城市界面很好，环境也不错，很有大都市的感觉。

第一个看的小区就是嘉美，可能是我看的老破小区太多了，看到这个小区我觉得很不错，后面才发现，这是我在望京看的这几个小区里各方面排后面的，也是均价最便宜的一个小区了（均价7.7w），但其实这个小区还是不错的，只是放在望京来说只能算中等梯队社区的一般水平了。

小区是2006-2008年建成的，只有2栋高板楼，756户，主打的是3、4居，小户型比较少，87-109平的两居室有110户。小区是合围式，两个楼中间是一个小区的活动中心，小区挨着写字楼，写字楼也围着这个花园，环境还不错，篮球场、会所都有，人车分流，2梯4户，离地铁14号线望京南站也很近，不到300米，物业费不到3块，管理还不错，缺点就是小区有点小，而且有一栋楼外面就是机场快轨，有点声音，但不是很大，看个人感受吧。

合围式建筑，中心是个花园

小区有的单元层高不一致，有21层的，有26、27层的，看了一套4层的在售房源，建筑面积87.96平，套内66.3平，得房率在75%左右，报价806w，这个外面有一条机场快轨，有点声音，估计换个窗户会好一些。

4\21层，2006年，报价806w

嘉美风尚和后面提到的朝廷这俩小区对应的学校都是望京垫底的挂名陈经纶分校（假陈经纶），朝阳也是排名靠后的，在这里买房的不用想啥学校了，想买学区的也不会考虑这里。

这个小区也不大，3栋楼，2008年建成，1400多户，主力户型是100-115平的2居室，2梯4户，人车分流，小区里面有幼儿园，环境和管理也不错，但是没有会所，内部的配套少一些，小区花园有雕塑和水系，但是绿化不像嘉美那么集中，比较分散，人车分流，车位也比较充足，物业管理也比较好，物业费2.8元，这个小区有业委会，是业主自发组织的，正好看房的时候遇到了业委会的主任，是个比较热心的大姐，据说小区业主群还有团购什么的。

朝庭的建筑质量不错，据说是可以防震的，对面就是一个公园，我去看房的时候，正好花开了，挺漂亮的，离地铁站望京南站不到500米，朝庭和嘉美离得挺近的，所以其实他们的外部配套几乎一致，朝廷的得房率高一点，80%左右。

朝庭

里面的雕塑和水系

外面的一条小公园

看了一套104平米的2居，报价870w，业主预期在840w左右

18/27层，2008年，报价870w，业主840w左右可卖

不知道大家发现没有，这俩小区的朝向其实是斜着的，注意图中的指南针，这个房子其实是西北向的，由于望京地区很多道路是斜的，所以开发商依照道路走向盖的楼房很多是斜的。

这个小区是我个人非常喜欢的小区，开发商是台湾的，景观环境非常好，这是个高档小区的配置，不用出小区就可以逛公园，很不错的小区了。

大西洋新城分为A、B、C、D、E、F、G七个区，A-D建成年代比较早，在1999-2000年之间，E区在2008-2012年之间，F在2003-2010年之间，G是2012年的，D区以后得各个区还都有别名。小区比较大，离地铁14号线阜通站大概700米。

先来整体说一下大西洋新城，总共3000多户，小区的品质非常好，无论板楼还是塔楼，外立面都贴了瓷砖，配套也很完善，小区有假山、有5000平米的人工湖、有健身房、游泳池等等，对应的学校是北师大三帆朝阳学校，九年一贯制，在朝阳的水平中等吧，不算太好的学校，据说这个学校有点偏艺术氛围，比较省事省心，幼儿园也很不错，是三帆旗下的公立幼儿园----北师大大西洋幼儿园。缺点的话就是有些楼的建成年代1999年的，楼龄上不算太新了，有的楼临街，有地下车库，但地面也可以停车，就是会紧张一些，算不上完全的人车分流。

先欣赏一下大西洋新城的美貌：

人工湖

社区服务站

幼儿园

这个社区1-6室都有，1居室也很大，接近70平米，最便宜的一套一居67平米挂牌价也580w了，楼层什么的不是很好。A区的均价最便宜8.5w左右，F区均价最贵10.3w左右。

看了一套C区的房子，1999年的，建筑面积85.6平，套内69.3平，得房率81%左右，报价865w

8/10层，1999年，85.6平，报价865w

还看了一套E区的房子，这个是2010年的，3梯9户，一层独立下水，共22层，这套在14层，82.4平，报价890w，上套成交价是840w，这可怕的涨价速度，这个社区里2010年的房子，确实比1999年的更受追捧，比上面那套少了3平米，报价还高25w。

82.4平，14/22层，2010年，报价890w

小区2006年建成，共8栋楼，2500多户，2梯6户，楼道贴了瓷砖，品质还不错，合围式建筑，楼间距大，中间是一个花园，配套也比较全，儿童乐园、篮球场、水系花园都有。人车分流，物业管理不错，户型比较多，37平米的开间-300多平米的大复式都有，主力户型是2居和3居，种类多样，各种预算的人群都可以满足。小区里也有便利店、超市、理发店啥的，挺方便的。缺点的话，一个是北面临五环的部分房子会有噪音，这个大家自己看房的时候注意下，还有就是停车位紧张一些。离地铁14号线东湖渠站步行800米左右

小区内部的花园，合围式建筑

值得说的是，澳洲康都在望京算是学区房了，小学是陈经纶分校利泽校区，九年一贯制，在望京是排第一的，朝阳前三，能够兼顾居住品质和学校。

看了一套9层的这个房子，共28层，80.15平米，套内63.62平，得房率80%左右，已经卖了，成交价768w

9/28层，80.15平米，成交价768w

果然这个小区名字起的就是它所在的位置，北纬40度，其他几个是五环内的，这个小区在五环外了，贷款243w。小区分两期建成，一期2008年，16栋楼，800多户，二期2009年，14栋楼，1300户左右。小区有高层板楼，也有9层、4层的花园洋房，两种物业费不同，洋房3园，高板2.4元。小区的户型比较方正且多样，从70多平的一居到260平的五居都有，2居室是主力户型，高板是2梯6户的，洋房是一梯2户。离地铁14号线来广营站680米左右

环境也不错，绿化还可以，有水系，有娱乐休闲场地，但不像澳洲康都那样集中，它的绿化是分散的。人车分流，物业管理不错，建筑品质也不错，楼道都贴了瓷砖，也很干净。对应的学校是北京景山学校朝阳学校，5+4的九年一贯制，在望京属于中等学校，在朝阳也是一般。

看了一套二期的2居室，在17层，建筑面积86.85平，套内67.74平，得房率78%，报价870w

17/29层，86.85平，报价870w

好了，小区踩盘就先介绍到这里了

望京这个板块还是很不错的，也比较宜居，有产业，小区品质也很不错，整体城市界面也好，环境也好，是朝阳的头部板块，还是很不错的置业选择。

全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。