近日，上海一个刚刚选房结束的楼盘，却经历准业主集体罢签合同的尴尬局面。

浦东新区浦发新杨思上园于4月30日开盘，彼时媒体报道去化约8成左右，但截至5月10日，项目仅7套网签。

据准业主爆料，因预售合同中多处未明确装标，业主正与开发商进行谈判，其中一项诉求是需确认“套内全部玻璃是否三玻两腔”。

（图源：浦发新杨思上园邻里荟）

为何会特别提及这一项？或许是因为最近上海多个超低能耗楼盘的业主，正为超低能耗和阳台问题而苦恼。

今年4月，上海闵行区南山前湾拾缦的业主发现，作为一个超低能耗项目，开发商封了阳台，但阳台窗户竟然是普通的节能外窗，阳台玻璃移门处反而做了三玻两腔，并表示“项目是以阳台门位置所在的墙体为外墙保温范围”。

从去年开始，上海就有多个超低能耗楼盘因阳台问题而维权，诉求也都大致相同：超级能耗容积率奖励多出3平方米、封阳台多出3-4平方米（以约99平方米户型为例），购房成本多出几十万甚至上百万，但“为什么我家阳台外窗不是三玻两腔？”

Part.1

封阳台和做超级能耗之间有“漏洞”？

2020年，上海出台《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》，给予超低能耗建筑容积率奖励（最高不超过3%的外墙面积不计容）和财政扶持（300元/平米），大力引导超低能耗建筑试点。

2023年，上海发布《上海市推动超低能耗建筑发展行动计划（2023-2025年）》，着力推动超低能耗建筑发展的产业链体系取得突破。目前，全市已累计落实超低能耗项目1389万平方米，规模位列全国第一。

相比普通建筑，超低能耗建筑能给住户提供更舒适的室内环境和更低的居住成本，开发商也能拿到政府奖励和补贴，原本应该是互惠双赢之事。但或许是因为超低能耗尚在探索试行阶段，一些问题开始逐渐暴露出来。

静安区苏河世纪的业主也遇到了同样的情况。去年底，业主发现项目的阳台外窗安装的竟然是两玻单腔推拉窗，开发商对此回应为称：“我们超低能耗验收并不从阳台外窗开始验收，而是从阳台客厅的移门开始，阳台移门是质量很好的三玻两腔”。

（苏河世纪外窗/图源网络）

这显然与普通人的认知不同：一个封了阳台的超低能耗建筑，竟然不是从外窗开始算气密性和保温性？而是从阳台移门开始？

为了空间的通透性，上海许多买房人会选择把阳台移门拆除做通铺，但如果这个房子的客厅是从移门开始做的超低能耗，自然不能随便拆。

另外，业主既然愿意承担封阳台多出来3-4平方的房价，多数也是因为觉得室内使用空间更大。但是如果阳台移门不能拆除，多花费的几十万元房价性价比何在？再加上购房合同上一般也都会约定“业主随意不可更换外窗”，意味着开发商做好的外窗立面，通常是没有补救机会的。

据凤凰网房产不完全统计，目前上海遇到这种问题的楼盘还有不少，包括缦云上海、天汇玺、越秀仁恒天樾园和等，都有业主反映“封了阳台但阳台窗不是三玻两腔，超低能耗从阳台移门验收。”

苏河世纪的一位业主告诉凤凰网房产上海站，针对业主的投诉，有关部门回复称“开发商的操作完全符合规定”，但业主们并没有找到“超低能耗验收起算位置的标准”这样的文件。

业主表示， “检测机构同意开发商从阳台移门开始做测试，但是开发商报给房管局的面积是封阳台的全面积”，业主认为，“这是封阳台和超低能耗之间的一个漏洞” 。

凤凰网房产上海站就此事咨询黄浦区建设管理委员会，接电人员表示，“阳台在设计中属于室外空间，一旦房屋封了阳台外窗，那阳台部分就算室内空间，超低能耗的检测应该从阳台外窗开始算”。

而中国建筑科学研究院一位工作人员也佐证了这一说法，“通用做法是，封了外窗就从外窗测算超级能耗的性能”。当凤凰网房产问及有无政策条款明文规定时，对方表示，“没有条款，主要看超低能耗的第三方检测机构”。

凤凰网房产上海站致电上海公布的七家中标的第三方检测机构之一“上海众合检测应用技术研究所有限公司”，其技术人员回复称，“到底测算到外窗还是推拉门，我们主要看开发商提供的图纸上关于气密层是怎么定的”。

图源：《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》

关于外窗的型材，凤凰网房产上海站只在《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》文件中找到这样的约定：“外窗玻璃应选用三玻两腔中空玻璃或性能更优玻璃。”

真实案例证明，既然这么多封了阳台的楼盘都能从阳台移门验收超低能耗，说明这样的设计在最初就是能被盖章通过的。有关超低能耗到底该从哪里开始验收这一问题，相关规则的缺失也是事实。

业主只能接受的现实是，封阳台和做不做超低能耗无关，封阳台用什么型材的窗户业主也无法决定（如果合同没有另外约定的话）。当然上海不少良心开发商封阳台也用了三玻两腔，没有封阳台的楼盘开发商就更显良心了：为业主省了一半阳台面积的钱，也少了超低能耗验收位置不清的糟心事，毕竟没有外窗只能从移门开始验收。

Part.2

99㎡变107㎡，购房者在为什么买单？

为了大力推行超低能耗，上海给予开发商3%的容积率奖励，这意味着10万方的住宅，就有3000平方米面积可以认定成不计容面积，而这些面积都是可以作为房产面积销售的。不过对买房者来说，这多出来的面积都“长”在了外墙保温上，房子的套内面积并不会扩大。

封阳台的经济账大家就更清楚了，上海规定“阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的，阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率”，换句话说，如果上海开发商封阳台销售，那么建筑面积、计容建筑面积都算一半，房产测绘面积（销售面积）则是全算。

这也就导致一个现象：很多在拿地时规定只能做99㎡户型的项目，取证售卖时就变成了103㎡、107㎡，因为加了约3㎡超级能耗开发商奖励和约4㎡阳台面积。

对于开发商来说，封阳台自然是稳赚不赔的买卖，但在当前市场下行的现状下，许多开发商选择不封阳台让利购房者，目的也是增加客源快速去化（当然不排除有些区是政府要求或者开发商物业要求）。比如上海五批次楼盘中，永泰三里城、中建壹品浦江之星、招商时代悦章、五个院子的别墅等，都选择不封阳台。

至于做超低能耗这件事，据凤凰网房产了解，因为目前有3%容积率奖励，开发商做超低能耗还算积极；也有一些国央企开发商，为了给市场打样，会下场试水。

以浦发新杨思上园为例，项目做了超低能耗建筑的申报，根据奖励规则，预计能够得到额外2251.39㎡的可售面积，新增货值约在2.2亿元，成本方面，根据官方数据披露，超低能耗的单方增量成本约为1000元/㎡，项目预计增加造价不到1个亿，一进一出，净利润增加1亿元左右，在当下行情下已相当可观。

在前两年新房市场火爆的周期内，购房者上车意愿强烈，至于买超级能耗住宅，还是买封阳台住宅，选择的空间都不是很大。但当市场冷静下来，购房者也在回头算这笔账：买超低能耗和封阳台楼盘到底值不值？

当然，对购房者来说，买超低能耗建筑最终是为舒适、环保和经济买单，如果未来超低能耗的测算标准能更加清晰，开发商封阳台之前给予买房人足够尊重，相信市场端也会愿意回应以热情。