昔日多年老十的华润，老六的中海，如今已晋级为

地产三强、二强！

这一轮房地产下行的四年洗牌，也让中国房地产进入“保中华”的新三强格局，昔日旧三强“碧恒万”已是过眼云烟。

值得关注的是——眼下“新三强”的格局并不稳定。

比如2024年老大保利与老二中海销售差距仅123亿，而2025年前2月保利与中海全口径销售差距仅为88亿。而同期老二中海与老三华润的差距仅仅1.1亿。

之前老潘曾盘点，地产三强格局中，保利是规模王，中海是利润王，华润是转型王，应该说短期看三强在销售榜，拿地榜座次会有所波动，但在企业战略尤其是独特竞争力标签维度却越来越恒定。

即基本形成行业“规模看保利，利润看中海，第二曲线看华润”的局面！

最近3月26日华润率先发布2024年业绩会，董事会主席李欣也给出了24年置地整体评价——这是华润置地创立30周年之际的“优秀成绩单”。

老潘看了业绩报后，站在全行业“利润亏损，销售下滑，投资收缩”的同样背景下，华润置地还是实现了三大阵营的突围。

即

开发业务维稳：销售2611亿，下滑15%但却排名晋级为地产三强；

经常性业务破关：收入首破400亿关、净利润首破100亿关；

第二曲线净利占比超40%，资管业务REIT破局：商业和公寓REIT成功上市后实现了大资管的闭环突围。

当然，销售适度下滑，利润适度收缩，库存依旧承压这种行业共性问题，也在华润置地身上一定程度体现。

2024年已经过去，眼下关键是2025年新政策，新市场，新格局下，华润置地2025年怎么看？怎么干？怎么变？后者才是老潘这篇文章关注的问题。

结合华润置地高层业绩分享和年报数据，老潘总结一下站在此刻2025年开局，华润置地对2025年的6个研判，供更多地产人思考借鉴。

楼市何时到底？这个问题问了4年。

楼市走到今天，下行也近4年，2025年，能否一二线全面筑底反弹？而不仅仅是少数个位数城市的“点状”复苏，这是2025年开局的“国民问题”。

这个问题的答案挺分化，不同立场有不同结果，外资从唱空到如今唱多，房企也在用超50%高溢价疯狂抢地的真金白银在点赞楼市……其实都没给出答案。

楼市复苏，归根结底是你信政策，还是信市场？

比如你信中国特色的政策市楼市特征，信25年房地产止跌回稳的救市国策不可质疑，那么房地产25年就有希望筑底回稳。比如你信市场基本面，你看到行业库存过高，供需失衡以及老百姓收入，就业短期并没明显改善，那么你就会质疑2025年筑底回暖会很难。

政策力量，市场力量，谁能扭转乾坤？

老潘还是信中国特色的力量，中国完全有能力让支柱行业筑底回稳，能力是够的，而且眼下救市方向没错，核心就看落地的力度、速度和强度，这就需要时间去等待。

华润给出了相对乐观、理性的答案！

其一，华润管理层给出了两个窗口期的点赞。

即一个验证的窗口期是24年四季度救市以来房地产市场快速回暖，这得益于中央和地方的增量救市组合拳，有效提振了市场信心，同时优质地段的新规产品批量入市，产品力升级也吸引了大量客户购买，推动四季度市场回暖。

另一个窗口期是25年前2月。华润管理层表示，25年以来尤其是春节之后房地产市场热度迅速恢复，且华润录得2月周度来访量接近去年12月水平，这显示市场信心回升是比较迅速的。

不仅仅是信心，华润也尝到了甜头。

从24年926救市后，华润置地从去年10月开始单月销售额增长开始同比“回正”。而25年1-2月华润累计销售251亿，同比增“两成”。

基于这2个窗口期以及年会再次强调推动房地产止跌回稳的再次定调，那么25年政策方向和目标都是明确的，管理层也因此表态：“随着更多支持性政策出台，华润置地认为市场有望逐步企稳。”

其二、值得点赞的是，管理层除了点赞政策效应外，也对行业基本面有理性严谨的研判。

比如管理层冷静表态：

“当然我们也认识到房地产行业高库存压力依然存在（这也导致这个行业基本面是承压的）。那么，房地产行业要想长期稳定，就需要重新建构一个大的商品房供求平衡关系，长期是这个逻辑，而短期能否止跌回稳则又依赖商品房收储，房贷利率等政策的落地的节奏与力度。”

作为央企，管理层对行业政策，市场走向表态，导向正确是第一位的。但真正对行业走势的看法，其实要看管理层怎么做。

即看房企真金白银的拿地额度、方向和节奏？这个假不了。

每年头部房企投资的方向，强度，节奏，代表了房企对年度楼市走向的真相。

那么，2025年，华润置地投资方向，强度会如何了？

2025年华润置地管理层并没有给出25年拿地预算。

对比之下，类似中国金茂表态2025年进一步加大拿地力度，而保利置业也表态2025年投资力度会比2024年加大力度……。华润没有透露拿地强度，但穿透管理层尤其首席战略官张鑫的表态，华润的25年投资策略也清晰明牌了。

其一，华润投资策略很稳定。继续是坚持量入为出原则，守住现金流安全底线，

依旧持续落实“调节奏、调结构、调布局”的三调投资策略，持续推动土储资源换仓和结构优化。

如果说量入为出是下行期的基本原则，那么华润总结的三调策略则是下行市场最务实且又最关键的投资纪律。

事实上，三调策略华润2020年就提出来了，核心逻辑针对性很强。

调结构，核心是注重以高周转、以住宅为主要项目；

比如华润置地坚持严控可售公建的一个投资，新增住宅货值占比高达97%

调节奏，核心是注重拿地的窗口期，不能高位抢地；

以24年华润拿地看就很严谨遵循了这一策略。

其一，24年楼市景气度是低开高走，华润总拿地额虽然是23年一半左右，但整个节奏是在上半年克制隐忍，而到926年救市自去年第四季度后，华润拿地步伐才快速提速。单去年四季度就拿下了16宗地块，一个季度就占24年全年拿地数量55%。

2025年以来公司拿地也相当积极，前两个月拿地更是行业第一。

静如处子动如脱兔，华润在24年乃至25年初，体现初鲜明的节奏感。

调布局：核心是侧重于向一线和核心二线城市核心板块聚集的布局调整。

为何下行期要聚焦一二线？这一点从伟星，邦泰，包含浙江的得力房产（背靠得力文具的房企）这些近2年的逆势二线城市批量拿地换仓就可以知道答案。

这些早期在安徽、四川、浙江三四线市占率高达50%以上，在地产上行期都活得很滋润，但一旦进入行业下行期，这些三四线城市蛋糕往往萎缩了70%……市场是坍塌式，所以你会看到这2年邦泰，伟星包含最近的得力房产都清一色的进军二线，从三线换二线的统一打法，就知道了下行期的安全区域，生存区域在哪里？

下行期聚焦一二线已成为活着房企的统一动作，区别在于谁调整换仓的力度、速度、强度更到位？

在这个聚焦一二线拿地的调布局战术上，目前看中海，华润这两兄弟无论力度、强度和速度，都是遥遥领先的存在。

以华润为例，2024年拿地一二线城市占比94%，而北上广深杭5个一线城市更是占比达到了72%。

中海老潘前天给出“一线城市之王”的新称号，核心在于中海拿地24年行业第一且在四个一线城市拿地占比已高达83%，而且24年仅仅北上广深这个城市就完成了1607亿的天量销售，中海前瞻吃了一大波这轮一线城市率先复苏的红利。

华润从这一轮聚焦一二线和头部高能级城市也很战略坚定了。

比如华润置地一二线城市销售占比从19年的84%上升到23年的92%；整个2023年销售前10的城市合计占比58%，而24年前10城市签约销售额占据已经高达63%。即华润置地24年的10大粮仓分别是

上海、北京、成都、深圳、杭州、广州、西安、武汉、香港和东莞。

其二、没有透露拿地预算，但管理层却表达一个拿地主张。即管理层预判2025年高能级城市土地供应尤其是核心城市核心区域的结构性机会见会多于2024年，华润置地2025年会密集关注三核地块。即

“核心城市核心区域核心地块”。

华润不是说说，而是针对“三核地块”果断高溢价夺地抢地。

比如在25年开局土地竞拍中，华润在北京、上海、杭州多次以高溢价击败竞争对手（如上海新杨思地块溢价40.37%、杭州城东新城地块溢价72.48%），显示其对“三核地块”的决心和信心。

其三、存量方面展开土地盘活和优化。

比如华润置地一方面加大库存的去化，另一方面也要利用中央支持性政策加大存量土地盘活的力度，目前从存量土储看一二线城市占比已优化上升到82%。

而整个源头土储的规模和结构，本身就是华润置地高质量发展的前提。

事实上，大家更多知道华润新增拿地以增量促优化，但却很少知道华润置地24年同样大手笔清退一些低效资产的。比如24年3月挂牌湖北万德莱51%股权为武汉养老项目；比如4月华润置地（石家庄）有限公司100%股权挂牌转让；比如7月1日，济宁中润置达产业发展有限公司的36%股权被挂牌转让，当然也有福州斗池路华润综合体地块成功“商改住”.

今天品牌房企爆雷和逆势上行，归根结底和最源头还是成也拿地，败也拿地。所以，对土储的清理，换仓，提质，优化，也是房企下一波再分化的关键战役。

有了对25年行业研判，25年拿地策略之后，华润置地2025年销售目标或是预期又是如何了？又或者24年下滑15%之后华润置地25年如何打响销售维稳战又要如何铺排了？

这次业绩会上老潘也间接找到了几个关键答案。

其一，2025年华润置地总可售货源货值定了，即5009亿。其中这五千亿货值89%在一二线高能级城市，且住宅业态占比77%，而且总货值有42%是过去的存货。

这是什么概念了？有对比就有尺度了。

2024年华润可售货值是5308亿，88%在资源在一二线高能级城市，住宅产品占比同样是77%，而2024年的存货占比大概是53%。

如果从数据对比看

其一，25年供货比24年少了“300亿”，但城市能级稍微高了一丢丢几乎忽略不计，其二，经过24年去库存华润25年老库存占比降低了11%，基本都以新货为主。其三，25年销售基本面是供货总量少了300亿，但新货占比多了11%，但更利好的是25年楼市信心，高能级城市复苏力度，目前看是要整体胜于好于2024年，毕竟无论两会政策定调，还是前2月的市场表现，还是楼市已经历4年下行再显著探底已是较低概率……所以综合看，25年基于高能基级城市去化率会高于24年。

2024年华润置地的去化率可以推算出来，即2611亿\5308=49.2%；

基于25年政策市场基本面大概率更好，新货更高占比，那么可预测2025年华润置地去化率大概在55%到60%。

这也意味着2025年华润销售额保守在5009*55%=2755亿。

相当于比2024年销售额微增5.5%！

如果25年政策救市力度够大速度够快，下半年高能级城市复苏较大且25年华润5009亿新货基本在三季度（占17%）、四季度（占比18%）推出，那么5009亿*60=3005亿。

事实上，华润置地2025年前2个月表现相对24年前2月已超越预期。

对比看，华润2025年供货节奏主要集中在下半年，而Q1只大约新推9%货量，但即使在这一种局面下，华润置地今年前2个月累计销售额251亿，同比增长21.8%，这与24年下滑15%的销售比较下，25年开局前2月，显然是超级难得的逆向双位数增长！

其二、有了对25年政策市场基本面研判后，再加上华润置地自身24年10月以来单月销售回正，以及25年1~2月累计销售大增两成的“信心和底气”后，华润置地在2025年前2月勇敢大手笔出手了！

事实上，面对25年开局，董事会主席李欣的讲话就进取味十足。

李欣讲话有2句话肌肉感爆棚：

其一，抢抓竞争格局重塑；

其二，以进的动能开拓新局面。

整个发言大家可以品一品。

李欣表示：“步入2025年，华润置地将坚持长期主义，积极抢抓竞争格局重塑、政策调整优化、公共REITs破冰、行业新发展模式构建带来的时代机遇，以稳的根基穿越周期，以进的动能开拓新局面，奋力推动业务全面高质量发展和业绩长期可持续增长，力争为股东、为客户、为员工创造更大的价值。”

的确，2025年是华润置地十四五收官之年，两会又提出持续用力推动房地产止跌回稳，加上又有了25年前2月销售大增21.8%的回款支撑，所以25年前2月华润置地大手笔出手了。

2025年前2月华润置地连拿9宗地块，权益拿地232亿，成为行业第一。

25年前2月房企拿地11强，华润置地行业第一

对比去年，其拿地意愿明显提升。彼时，华润置地拿地29宗，权益投资额约526亿元，前6个月只投资了183亿元。

等于说或24年前6个月才拿183亿，而25年前2个月就出手239亿，显然，25年华润置地投资更积极了。

而且先后在上海、深圳拿下两个百亿级“地王”，力度强度显然与2024年判若两人。

谋定而后动，显然，华润置地25年开局，是果断的，是勇敢的，是笃定的。

当然也有传闻在这一轮止跌回稳任务中，头部央国企要带头执行国家政策，但全局看来，25年政策，市场，企业库存基本面、信心等都在比24年有所好转，而华润25年开局真正实现了“以增量优结构、以核心城市突围对冲行业风险、以高周转效率去抓取市场机会”整体以攻为守的打法去打开2025年新局面。

一旦2025年核心城市率先且持续回暖，华润置地2025年势必成为巨大受益者。

毛利率持续下滑是整个行业共性事件。

近5年看，华润置地开发销售型业务毛利率也从2020年的29.1%连续下滑至2024年的16.8%，五年间近乎腰斩。这主要受土地成本上升（2024年结算单方土地成本同比增54.8%至11382元/平方米）、行业整体盈利空间收窄及“以价换量”销售策略的影响。

比如2023年华润置地开发毛利率在20.7%，而到2024年这一毛利率降低到16.8%。但整个行业看，2024年房地产全行业毛利率降至14%以下，相对而言，华润置地即使处于周期低位，但依旧跑赢行业平均毛利率。

业绩会上一个好消息是华润置地管理层表示：

2025年，2026年开发毛利率要差不多触底了！

对此，管理层表示：预计2025年~2026年华润置地毛利率会触底回升。事实上，华润签约毛利率改善已经提前到了2024年，而后续随着高能级项目结算或带动修复，最慢在2025年就会持续往上走。

事实上，一方面，2024年华润新增土储94%位于一二线城市，这会有助于未来项目去化和利润率修复。另一方面，华润置地经营性不动产业务的持续增长（比如购物中心租金、轻资产管理）的70%左右的高毛利率会对后期整体华润毛利率进行修复和拉升。

地产进入下半场，存量时代来临，第二曲线开始成为头部开发房企战略必修课，但眼下不同房企第二曲线进度不一、成效不一。

当下看行业第二曲线能拿的出手的，或是遥遥领先的，核心就是华润和龙湖。

民企代表以龙湖为典型，央国企阵营以华润为代表！

评价转型成功的标准是企业第二曲线的利润占比接近一半，眼下24年的华润、龙湖都几乎逼近成功标尺。

事实上，半年报看，龙湖，华润第二曲线的净利润占比都超过50%，比如24年上半年，华润占总营收25.3%的经常性收入业务，竟贡献了51.4%核心净利润，首次超过开发销售型业务。但这个“半程超过”不作数，因为这是阶段性影响。

核心因为开发业务一般都集中在下半年结算，开发业务下半年营业收入是上半年的三倍，核心净利是上半年的两倍，这导致24年年中龙湖，华润第二曲线净利润占比都超过50%。

华润置地从2023年开始明确第二曲线战略，并命名为“经常性业务”板块作为第二曲线代名词，整体看，华润置地2022年到2024年经常性收入从309亿、391亿、461亿，净利润占比也分别从24%、34.4%，到40.7%。

显然，过去3年，华润经常性业务在地产下行期可谓稳步攀升。

以2024年来看又是个里程碑进步节点。即在24年，华润第二曲线

收入突破400亿大关，高达461亿；

净利润也突破100亿关口，高达103亿。

管理层预测，2025年华润置地经常性收入业务核心净利润的贡献占比会达到45%。而长远看，未来均衡的目标是各占50%。

这种经常性收入的递增，对华润今后5到10年有何意义了？

其一，第二曲线领先不是战术领先，而是战略级领先。

毕竟地产已进入下半场，从18万亿跌落9万亿，行业进入存量为主导的新时代，未来房地产行业比拼的不再只是开发规模的大小，而是要有在开发蛋糕收缩后依旧有新业务能承接集团利润可持续增长的第二曲线。

但从这一点讲，类似保利、中海等第二曲线还在起步阶段，无论营收还是利润占比都甚至不到10%，而且第二曲线大多是“长周期”业务，想从头开始，从一日千里是有大难度的；而且类似华润，龙湖一旦形成行业先发头部优势，后来者很难赶上。

以华润置地购物中心航道为例，华润耕耘商业21年，眼下先发领先优势鲜明。比如华润商业24年零售额高达1953亿（占全国社零0.4%），租金收入已高达179亿，经营利润率61%创历史新高，一年新开16座购物中心（历年最多），平均开业率超95%……每一条经营大数据，都是行业遥遥领先的存在。

其二，行业下行期的利润修复器。

比如为何当下港资房企最近几个年度毛利率都在30%以上，净利率在20%以上，核心在于当物业开发普遍只能获取20%甚至更低毛利率时，商业租金收入毛利率甚至可以达到3倍甚至更多。而眼下内地即使头部房企地产开发毛利率已降低至20%甚至10%上下，第二曲线50%~70%的毛利率，无疑是地产开发利润率整体下滑的强力“补位”。

这也是为何华润在2023年净利润能反超“利润王”中海的缘由。

今天来说，华润，龙湖就是港资成熟“开发+运营服务”模式的“内地版”，当然欧美日成熟房地产都是进入“开发+运营+服务”一体化的模式。

对此，华润置地掌舵人李欣也曾表示：“从核心数据来看，华润置地第二增长曲线已形成，华润置地应该是中国蓝筹房企中为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。”

大资管业务，眼下成为华润管理层眼中的重头戏之一。

管理层表示：“大资管业务是华润置地的重要模式和第二增长曲线。目前华润置地大资管业务布局，已经走在行业前列。”

应该说，2024年华润置地在规模上，模式上都实现了大突破。

首先是规模攀升。

截至2024年末，华润置地资管规模已经总量高达4621亿，同比增长346亿，增速达8.1%。

其次，打通了资产退出的金融化通道，模式上有所突破。

即随着2024年华夏华润商业REIT和有巢公募REIT的成功上市，这意味着华润置地目前已初步实现资本“投融建管退”全程闭环。

对于商业REITs未来规划，管理层表示，未来3至5年，预计每年的发行规模在100亿元左右。同时，华润置地也会用退出的这些资金开展对新项目再投资，持续保持对优质商业项目的投资强度。

其三，华润置地构建了运营能力领先的产业运营平台。

包括华润万象生活、有巢公寓、酒馆公司和文体公司等这些运营平台，确保了资产价值持续的提升。

2025年大资管怎么干？管理层给出5大举措。

其一、加快资本循环，通过公募REITs等金融化手段实现项目的退出，退出的这些资金用来对新项目投资，保持优质商业项目的投资强度；

其二、坚持城市深耕的战略，在核心城市继续推动“一城多汇” 、“多城多汇”的商业布局，提升城市商业地产市场占有率，进一步筑牢商业的护城河；

其三、坚持轻重结合的策略，加大商业轻资产的拓展。围绕经济基本面好、产业基础好的城市群，获取优质的资产；

其四、加大存量项目收并购的拓展力度，这个拓展也是聚焦在一线和强二线城市，关注存量项目收购机会，积极获取优质的存量商业项目；

其五、提升资产的运营效率。24年公司开展公募REITs项目的标杆门店建设，形成了市场化的运营管理标杆体系，持续开展内外部对标，打造了行业领先的运营能力，提升经营效率，也持续的提升资产价值。

2025年后，华润置地将持续推动资产和资本的循环，持续提升资产的运营效率和现金流的创造，实现大资管业务在规模上和效率上的全面领先。

眼下2025年，华润置地明显比2024年更加进取。

开发稳底盘，投资在补仓，资管在提质，第二曲线在加速……秉承2025年持续用力推动房地产止跌回稳的东风，华润2025年应该更值得期待。

对华润置地2025年的6个研判，你怎么看，欢迎留言进一步聊聊。