今天又靠外资拉了一把。

富时罗素指数进一步提高了A股的纳入比例，今天生效。而今天外资流入103亿，过程是这样的：

最后一小时表现出大量买入，确实呈现出指数纳入后，资金被动买入的特征。

反过来说，今天如果没有富时罗素指数调仓这事，外资几乎0流入的情况下，A股也就那么回事，千万别激动！

事实上，1月底迄今的这波反弹，外资是做了很大贡献的。

从1月22号起，外资几乎每天都在净买入（红色柱子），偶尔几天净卖出。

但这也说明不了什么，毕竟2023年外资也是年初一路追涨的，然后就被埋了

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之前直播的时候给大家分析过，这两年A股和楼市的关联性很高。

而外资2023年初追A股也不是没有依据，那会儿楼市确实很强，大家都觉得中国会强力复苏。

下图是2019年到2024年，每年年初二手房的交易量数据。

2023年的二手房交易量是相当可观的。特别是春季后，仅次于2021年经济最强的那年。

今年（红线）就比较一般，勉强追平2019年，但也没某些空头推演得那么差。

表明二手房市场韧性还是有的。我估计这也是外资各种被埋后，今年依然敢买入A股的一个重要原因。

（PS：大家听到一些耸人听闻的说法时，要有自己的判断力，务必以数据为依据。比如说今年除二手房交易量大幅减少。这倒不是今年有多差，而是2023年初太强了。）

房产交易市场，除了二手房，就是新房。而新房成交量就是另一回事了。

去年即2023年初的新房成交量依然是很强的。

可今年新房成交量真的很差，居然仅比2020年初（那会儿是因为有疫情）好。

二手房和新房交易量之间出现了矛盾，应该怎么看呢？我觉得这事要一分为二。

一方面，二手房交易量有韧性，新房交易量下降过快，只能说明经济有韧性，但强力复苏还比较难。

毕竟，泛体制内人员的工资和消费力、城投债化解、地产企业债务出清，都跟新房销售有关

对应到股市，我觉得就是股市有底，但大涨难以一蹴而就。

另一方面，二手房交易逐步取代新房是大势所趋，是必然的。

像发展多年的老美，新房销量（黄色）占比极少，大概只有10%左右。

而中国除了北上广等一线城市的主城区，其他地区依然是新房为主。

去年住建部给的数据是，全国新房交易占比依然高达63%。这么高的占比，减少是很正常的。

前两年，有人说房地产行业出清后，新房供给减少，类似于煤炭能源的供给侧改革，利好活下来的房企。对于这点，我一向不认同。

煤炭或石油公司的产品，开采出来就消费掉了，彻底消失在空气中。而楼市并非如此，二手房会成为新房的有力竞争对手。因此，虽然某些企业倒下了，但楼市整体的供给减少有限。

到这，咱基本把楼市、股市和房地产行业现状讲清楚了。

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最后顺便提下中概股。因为就在昨晚，主做房屋交易租赁的贝壳公布了最新财报。

它撮合的二手房（下图）和新房交易数据趋势，和咱们前面提到的数据基本吻合，但更为优秀。而家装、租赁业务更是保持超高速增长。

所以说企业的经营和行业是两回事，头部的企业除了有竞争优势，还能开辟新的业务来获取利润。

最终结果就是，贝壳这个公司几乎没有负债，账上加理财500亿现金，市值1200亿，去年净利润67亿。不考虑现金的话，市盈率大概10倍出头。

而股东回报更是惊人，去年股息+回购高达100亿，几乎是把经营获取的现金流全分了。不考虑账上已有的巨额现金，公司的股息率已经超过7%；考虑账上巨额现金，股息率高达13%。

当然，有朋友可能会说贝壳未来盈利可能受楼市起伏，包括佣金费率减少的影响。

没错，还要继续观察。但问题是，很多和楼市没有关系的中概股都有这个收益率。

除了贝壳，昨天微博也公布财报了。虽然2023年利润大幅增长，但结合近10年利润数据看，其实微博没啥成长性了。

保守点讲，微博这家公司差不多每年稳定的3~4亿美元利润，5~6亿美元的经营现金流。

而这公司的估值是这样的：

市盈率6倍，账上的现金和理财已经超过了市值。

今年发了2亿美元的特别股息，股息率高达9%。且电话会议上表示未来派息会正常化。

当然，大家也别激动，微博、新浪和搜狐这几家公司（的老板，说的就是你张朝阳同志）都挺抠的，账上现金充足，但一直不分红。这两年才开始大额分红和回购，未来持续性还有待观察。

但不得不说，中概股的回报确实大幅提升了。中概股现在最大的问题已经不是成长性了。就这股东回报率，成不成长都没关系。

而是中概股定价权在外资手上，可外资的心一直是悬着的。好不容易老中这边不反垄断了，老美那边政客又开始各种折腾了。

但我觉得没关系，你们慢慢定，我看你们表演

报下格指2.64。刚晚写完看到好几条严厉监管股市的新闻。挺好，这么管就对了。这么管下去，我怕下周还要涨呀干货不易，还望各位咔咔留言、点赞、在看和转发支持~

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