从楼市说起。虽然现在股民都在炒所谓的新质生产力，比如AI和人形机器人，包括略显老旧的新能源车。但不得不说，真正决定股市的，目前依然是楼市。

给大家列举些数据，就很容易理解了。

中国楼市（新房）过去6年的销售额如下：

2019年：15.0万亿；2020年：17.3万亿；2021年：18.1万亿；2022年：13.3万亿；2023年：11.6万亿；2024年：9.7万亿。

2021年是个重大的转折点。该年楼市达到了历史极值，为18.1万亿。在此之后，楼市持续坍塌，2024年已不足10万亿。

楼市每年的减量效应，2022年接近5万亿，2023和2024年在2万亿左右。

考虑到中国楼市销售额近乎腰斩，泡沫逐步消化，未来的减量必然会有所放缓。这里暂时假设2025年减量为1万亿。

而所谓的新质生产力，增量是多少呢？

人一生最大的消费，除了房子，就是汽车了。

中国汽车销量在2017年前是持续增长的。2017年后随着汽车保有量的提高和人口增速的下降，汽车市场进入了相对稳态。

2017年到2024年，中国汽车市场的空间在2500~3000万辆左右。我们乐观点，就算汽车销量在3000万左右，每台车平均15万，那么市场空间在4.5万亿。

中国汽车市场本身是没有增量的，除了以下三点：

销售均价的上涨，比如单车均价上升5000元，那么市场空间会扩大0.15万亿；

国产替代的增量，比如国产替代率（包括品牌和零配件）每年提升5%，那么会带来0.23万亿的增量；

汽车出口的增量。中国汽车出口去年就是世界第一了。但每年也就多出口100万辆左右，增量在0.15万亿。

三者加起来，增量在0.53万亿左右。这个数据要偏乐观些。比如中国品牌新能源车，自动驾驶很多用的是英伟达芯片，智能座舱用的是高通。所以中国企业并不能挣到所有的增量。

再看当下红得发紫的AI。

AI这块的增量，主要看AI相关企业的资本开支。

2024年，中国科技公司的资本开支在5000亿左右。而2024年在4000亿左右，增量为0.1万亿。

2025年，资本开支会达到6500亿左右。增量在1500亿，即0.15万亿。

未来几年，中国科技企业的资本开支增量，差不多在0.15~0.2万亿。当然，这里面也不全是AI，但咱就乐观假设这都是AI带来的增量。

最后再看下炙手可热的人形机器人。

人形机器人的市场空间比很多朋友的想象要小得多，至少短期内是如此的。

我看遍了海内外研究机构（中国信通院和ABI research等）和券商（汇丰、高盛和中金等）的预测数据。

哪怕最乐观的预测，到2030年，全球的人形机器人市场也不超过2000亿，达到Lv2级。是的，仅为2000亿，还是人民币。

哪怕这些增量全部来自于中国，平均到每年也只有0.04万亿。

当然，我们也许可以适当乐观些，把范围再扩大些，改为考虑具身智能（包括人形机器人、机器狗以及所有带人工智能的机器设备）的市场空间。

那么到2030年，全球市场空间在5000亿美元左右，折合人民币3.5万亿。乐观假设中国占40%的市场空间，那么每年的市场增量在0.28万亿。

OK，现在可以总结下数据了：

中国楼市近年的减量效应在2万亿每年，未来每年的减量效应在1万亿左右；

中国新能源车的增量效应在0.5万亿，这是在偏乐观的假设之上；

AI的增量效应，2024年往前，不到0.1万亿。2025年起，加速到0.15~0.2万亿；

具身智能的增量效应在0.28万亿（纯人形机器人在0.04万亿）。

很显然，楼市的减量效应是要高于新质生产力的。

特别是2022~2024年，楼市每年减量2~5万亿；而新质生产力几乎只有新能源车和AI，增量为0.6万亿，远远小于楼市。

前些年大家都在说内卷、说存量分配、说紧缩，本质上是因为楼市的减量还是很多，而新质生产力的增量依然太少。

这对于企业盈利，对于市场信心，很显然是有影响的，所以港A股下跌得很惨。

只可惜，那会儿没人正经分析这些数据，而是小学生写作文，纯看图（K线图）说话，整天搞阴谋论——

不是西升东降了，就是下一个日本了，或者产业链外迁了、未来在印度和越南了，以及最经典的中国公司都是诈骗、垃圾，没有投资价值。以后资产负债表衰退了，企业躺平了，没有技术进步了

这些言论多数属于闭门造车，没去现场呆过。回头看很容易反驳，比如小米股价上涨仅仅是因为小米造车吗？

雷军固然很牛逼，小米SU7也造得很好。但根本原因是中国公司从来都不垃圾、更没有躺平。前些年股价下跌主要是因为楼市在大幅减量罢了，而产业链实际上一直在进步。只要有人做个很好的整合，立马爆发。

其实上述这些，我去年都反驳过，标题就叫「A股的天塌不下来！」，然后被骂惨了。下面排着队回复「相信国运，定投**」。反正**绝对不是A股如果你去年信了那些阴谋论，只会用股价来判断市场，必然会错过2700点的A股和3000点的恒生科技，同时被纳指、印股和日股狠狠套住。

说回当下。2025年，情况出现了明显的变化。在偏乐观的假设下，楼市的减量可能会降到1万亿，而新质生产力的增量在0.9万亿左右。二者已经慢慢达成平衡。这很可能是一个历史性的转折点。

股市讲的是预期，反应往往会提前。去年就借着政策，彻底离开2700点，跳上3000点，现在想要跌破3300都很难了。

最后，我对楼市未来的减量效应也简单做了点分析。不一定准确，但我相信粗略的估算总好于精准地瞎猜。

这里我对标美国（现在应该没人还要把中国对标日本了吧）。

根据全美房地产经纪人协会的数据，美国2025年1月份的房屋销量为408万套（折年率）。前些年销售数据更好些，最高600万套。而美国的现房价格中值约为40万美元，平均值低些。这样算出来美国楼市年销售额约为1.6万亿美元。

考虑到美国2024年GDP总量为29.2万亿美元。因此，美国楼市在GDP的比重为5.6%。

而中国2024年GDP总量为134.9万亿人民币。参考美国楼市的情况（中美在房屋类型、城市化率、产业体系、人均居住面积等有差异，因此直接参考偏粗略，但具有一定的合理性），中国楼市的稳态销售额在7.6万亿。

而2024年中国楼市销售额为9.7万亿，说明依然有下降空间。假设2025年起每年减量为1万亿，再叠加GDP的增长，中国楼市销售大概会在2026年实现触底。

在楼市里，量提前于价，价滞后于量。随着销售额的触底，房价也会触底。这个时间点，大约就在2026年。

如果有大的刺激政策、或强力的城市、好的地段，再加上AI等科技带来的一些增量，可能还会更早一些。

所以今年把稳楼市和稳股市首次写进政府工作报告，是有大学问的。这就叫顺势而为，天时+地利+人和，确实到了这么一个时间点。

报下格指2.17，投资机会A-。还请各位珍惜每一次下跌。原创不易，干货很难，还望大家多点赞和分享支持~