为什么这几周保利燕语堂悦卖不动了？上周8套，再上周6套。

买家后知后觉，现在终于发现——保利越卖越贵了，对一个买房小白来说，他随时都有可能去销售部，但他不知道开发商折扣是变化的，有的时候贵，有的时候便宜，卖得好开发商就偷偷涨价。卖得不好，他又搞促销，把销量拉起来。我们跟踪的时间长，所以知道这其中的猫腻。

不出意外，过一阵又会促销！你等着。

补充，今天燕语堂悦78平方新加推！

一个很明显的事情，上周，白云国贸云上的成交突然变多了，为什么？

因为这周云上在搞促销，开盘价是4.2万-4.6万，这是人所共知的事情，这周国贸一些中低楼层拉到了3.8万起的价格，所以成交量突出了一把，冲到了29套，比上周多了24套，本周活动还在，有意向的还可以去现场看看。死亡三号线，客流最多的站是体育西，异军突出的是嘉和望岗，14号线开通之后，带来了白云北部、从化的换乘客流，所以嘉和望岗的客量越来越大、越来越大。14号线二期正在建设，未来的客流还会更多。这是一个重要的客流枢纽，人多需求就大!

白云新城买不起，设计之都、嘉和望岗更有性价比，为什么我一直推保利云境?因为近白云新城，价格还便宜，使用率又高。为什么我推国贸云上？因为2号线、3号线方便，近白云新城，又方便去天河。但我推国贸云上的时候，每每说起嫌她贵，老读者们是不是有印象？

确实贵呀，他的定价标杆是看新世界云耀，周边的新世界的二手，我们知道云耀超贵（虽然超好），新世界的二手也没跌到位。

7月20日，看到凯云新世界一套南向二手价格降到4.9万，代表凯云的价格也在重估，板块重塑价格，所以云上降价跑量是合理的。虽然仍然比保利云境贵，但这里有新学校，地铁更近，商业更好，周边居住体验更纯粹。

我觉得云上目前的价格合适！是个入市的好机会。

这些表格很多人不会看，来访与成交比率在20-25：1会比较正常，来访20台次成交一套，所以新房其实也没那么好成交，很多带了客却做了无用功，原因就在于现在的买家成交周期较长，你们看到没什么成交的盘但带看却异常多，这种就是有问题的。若是20-30台次能成交一台，则正常。带看相对较少成交却多，那就是开发商有大型的促销活动。

当然也不是百分百准确的，世联东一的数据能做参考，让我们更了解市场。

优势是及时性高。

我们经常说我们对比多方面的数据，包括中介协会、住建、中指、世联东一、贝壳内外网、开发商、销售、甚至亲自去现场感受，总共八方的数据去对照，只说广州的数据，合富研究院的博士、贝壳研究院的院长都不一定看的比我们多，研究的比我们多。中介协会和住建信源最真，他们只是统计口径上略有差异，住建的延迟一些。贝壳的数据也极准确，但不够全面。其他都是参考，有参考价值。

所以我们文章选用数据的真实性不用去质疑，只是要了解统计口径是什么。

7月份，整个广州新房的销售销售数据下降的比较多，那其实很正常，7月是传统淡季，开发商也不会在下半年刚开始就做大型促销。相对而言，7月份的二手表现较好，虽然比6月少了一些，但少得并不多，因为笋盘一直在成交，又一直在在出现，多成交一些二手，这些卖家又会重新回到新房市场上来。比如，东风广场连续两天有成交，买家在看这这的学区房，卖家卖了换大房，各取所需。

不用害怕，最恐怕的日子在2022年就已经趟过去，未来只会越来越好！努力吧，少年！你配得上有个更好的房子……

琶洲琶洲

不一样的广州房产分析

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