2025年房地产的整体框架已经出来了。

今天上午两会的工作报告已经发布，我们都知道每年三月份的政府工作报告，都会给出一年的发展框架。今天咱们就主要来聊一聊工作报告里面关于房地产的内容定调，首先，今年的工作报告里面关于房地产的内容是明显的增多，原因大家也都知道，最近几年房地产持续下行，虽然针对楼市出了很多松绑措施，但到目前为止，整个房地产市场并没有完成止跌回稳。包括2024年的房地产销售销规模，房地产开发投资增速，开工率，施工率等一系列数据都在下降，并且整体积累的降幅也比较大，比如新房销售规模相较于2021年直接腰斩，再加上2025年，我们的外部环境也没有想象中那么乐观，特别是美国不停的在给我们加关税。

所以现在一个稳定的内部环境，特别是房产的稳定尤为重要，毕竟我们的家庭资产70%都是来自于房地产。因此2025年的两会工作报告，关于稳楼市的篇幅明显增加也在情理之中。然后是两会关于房地产的篇幅虽然在增加，但是所强调或者所定调的内容并没有明显的变化。关于楼市的松绑措施依旧是延续924新政以来的楼市定调，具体的咱们来看一看。一是、因城施策调减限制性措施，这句话所针对的对象非常明显，就是一线城市。因为现在二三四线城市关于楼市几乎没有限制措施了。

不过需要注意的是，强调的是调减限制措施，而不是取消限制措施。因此一线城市的限制措施短期内恐怕还是以松绑为主，而不是彻底放开，同时2025年楼市的大方向肯定还是松绑为主。二是、加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。这个定调也是去年一直所强调的，特别是去年10月份在国新办发布会上，住建部部长明确提出：通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。并且在去年11月份，还把城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩至近300个地级市，这样做目的很简单，就三个字，去库存。比如去年郑州就通过城中村改造，然后发放房票安置，一度让几个楼盘直接清盘，甚至还引起了一波新房价格的上涨。而我们需要重点关注的是，城中村改造的力度在2025年到底有多大？工作报告里面是没有具体数据的，因为这仅仅是2025年的楼市大纲，具体数据还是要看接下来关于房地产的会议。三是，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，这一点从去年517新政之后一直在强调，收储商品房用作保障性住房以及盘活存量土地。就是要从土地供给端改变楼市供需关系，目的还是去库存。然而结合现实来看，收购存量商品房用作保障性住房的进度并不理想。反而是用专项债盘活闲置土地，很多城市在积极实施。原因就是房价高，租金低，收购商品房用作保障性住房，地方城市不盈利，甚至还要往里面贴钱。而用专项债收购闲置土地主要的收购对象都是城投公司的，最起码还可以左手倒右手，置换债务相当于化债了，因此积极性相对高一点。但不管出于什么样的目的，只要短期内愿意大规模收购，都可以缓解当下楼市的库存压力，促进房地产市场止跌回稳。四是，再次提到加快构建房地产发展新模式，这就是一个老生常谈的话题啦，强调好几年了，你就把它理解成未来房地产发展的新目标就行了，短期内肯定还是以促进房地产市场止跌回稳为主了。五是，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，关于“好房子”的定位其实也出来好久了，特别是住建部都已经强调过很多次了，住房发展新阶段是从“有没有”转向“好不好”，不过好房子的定调倒是首次登上政府工作报告。很明显以后新房的发展方向就是改善楼盘，特别是从2025年开年的土拍情况，大家也能够感受到。

重点城市全部拿出压箱底的好地块出售，位置好，得房率高，容积率低。所以2025年改善地块的供应量还会再次增加，长此以往，新房和二手房之间恐怕会有一个非常明显的割裂带。原因很简单，新房产品在大幅度升级。你的二手房得房率很可能只有70%左右，别人的新房能达到90%，并且容积率还更低，因此好房子的概念越深，二手房市场的压力越来越大。以上就是此次工作报告关于房地产的定调。虽然没有很新的内容出现，但目标非常明确，就是去库存，稳楼市。至于2025年楼市能不能企稳，除了看以上定调落地的规模以外，更重要的还是要看经济和就业情况，因为上面的措施最多是短期缓解楼市压力，最终为楼市买单的，还是需要居民来分摊债务。因此经济和居民收入没有好转之前，楼市的企稳就很难稳住，所以我一直在强调经济信号要大于楼市信号。