文｜老墨

其实我自己都没搞懂，为什么直到现在还有人不明白如何预测房价？

说到预测，虽然谁也做不到一猜必中，但是把准确率提到70%、80%，这还是很有可能的，从1998年至今已经20多年了，过去房价是一直猛涨，而最近两三年持续下跌，那么2025年的房价还会下跌吗？

大家都很关心这个问题，如果你想提前预测答案，那就建议看看这3个原因。

其实说白了，这就是开发商在“以价换量”，但是我发现很少有人提到这点，是他们不知道吗？根本不是，而是他们不愿意提到。

注意看下面数据，你就能明白开发商为什么要“以价换量”了：

第一、2024年1月商品房待售面积38287万平，这个水平仅次于2014年-2016年；第二、上半年新房均价10288元/平，同比下跌6.3%，而销售面积明显回升，涨幅达到了15.1%。

把这两份数据放在一起看，你能明白原因了吧？就是库存积压，而降价就是有效去库存的一个重要办法。

只要库存问题没解决，“以价换量”就可能一直存在，至少理论是这样的。

那下一个问题就出来了，到底还要多久才能解决库存问题呢？其实咱们可以简单算一下，但还得说一个前提，这只是粗算，只提供参考，一切还是以官方数据为准。

一是竣工但未出售的库存（即“狭义库存”）有3.8亿平；二是已经开工但未出售库存（即“广义库存”）有25.2亿平。而未来每年的购房需求大概在9亿平，说白了，按照最长的时间来算，而且还得是没有新增库存的前提下，2.8年才能全部卖完。

这样来看，2025年的卖房策略里面，“以价换量”很有可能还会继续存在。

这点并不奇怪，国家部门就强调过很多次，频频提到“止跌回稳”这四个字，但是这里的重点并不是止跌回稳，而是新房“产业链”什么时候复苏。

你发现没有，很少人提到新房“产业链”，你知道它指的是什么吗？

顾名思义，新房“产业链”不是某一个步骤，而是囊括了融资、拿地、开工、销售等等一系列步骤。

注意看下面四份数据，有点杂，仔细看：

1、全国房地产融资总额4420亿元，同比下跌25.6%；2、新开工面积4.4亿平，而最近三年足足少了10.2亿平。

3、全国房地产开发投资总额8.63万亿，同比下跌10.3%；4、新房销售面积77930万平，同比下跌15.8%。

截止到十月底，2024年楼市的多项数据都在下滑，当然也有好的方面，既然止跌还是主要任务，可问题是到底怎么止跌呢？

说句实话，房价的影响确实不小，尤其是在买方市场，一不缺房子，二不缺好房子，所以啊，定价主导权基本都在买房人的手上。

他们希望什么？当然希望价跌了，哪怕一平就跌了100块，那一套房也能便宜几千块。

所以久而久之，民众的心里就会出现“价跌预期”，这时关键就是楼市什么时候才能真正回暖，但是说起来容易，做起来却很难，否则开发商就不会“以价换量”了。

总而言之，其实对于我们普通民众来说，房价究竟是涨还是跌，房子究竟是资产还是债务，归根结底都要基于时代，从1998年算起都20多年了，就算从2008年算起也有10多年了，楼市不可能一直猛增，房价也不可能猛涨。

说一个很现实的情况，你想靠买房致富，那总得有人买单，请问谁来买呢？

按照一平2万块来算，89平的总价就是178万，除去71.2万的首付，剩下的106.8万都得贷款，利率就算3%，那一年的本息也达到了5.4万。

那房价要是涨到4万一平呢，要是贷款买一套89平的房子，一年的本息可就是10.8万了。

要是涨到8万一平呢，本息就是21万。

你要知道这是无止尽的，房价越高就越可能出现潮水和泡沫，而且肯定有潮水退却和泡沫破灭的时候，真到了那个时候，房价越高，风险就越大。

对此，你怎么看呢？

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