在2025年一季度末，备受关注的广州开年后首场土拍终于拉开帷幕。

开拍前，多个城市新“地王”诞生的消息，给沉寂已久的广州土拍市场增添了不少话题度。

原定于今日（3月31日）出让的3宗涉宅用地，最终仅有两宗地块进入了决赛圈并成功出让，累计出让金额16.88亿元，总出让用地面积4.69万㎡。

其中天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块，也是我们熟知的世界大观四期地块，在去年以因故终止后，由中国金茂以10.77亿元成交金额，约4.73万元/㎡楼面价（未扣除配建），溢价率约2.9%竞得。

番禺区亚运大道BD0210116地块二期由广州地铁地产以6.1亿元成交总价，1.1万元 /㎡楼面价（未扣除配建）定向成交。

作为三宗地块中挂牌总价最高的天河区黄埔大道以南AT091007地块因故延期至一个月后出让。

对于今天的地块出让结果，专家解读如下：

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

一季度广州土拍平稳收官在预料之中。相比上海、杭州、成都等近期频繁刷新地王、地市和楼市共振的热点城市，广州3月楼市呈现“一手平稳，二手活跃”的状态，在成交量环比双双回升的基础上，实现了同比连续6个月正增长，其中一手住宅同比小幅增长，二手住宅则恢复到去年四季度月签过万套的高位水平。

整体来看，第一季度广州一共出让了4宗涉宅用地，成交节点分别是在春节前的1月末和一季度的末尾，且均为国央企获得，其中3宗底价成交，1宗溢价成交，相比过去三年第一季度仅有0-1宗宅地成交有所改善。相比于一些土拍频出地王的热点城市，广州土拍供应充裕，房企选择丰富，因此整体表现也会更为平稳。另外，与一些城市通过下调起拍价吸引更多开发商市场竞争不同，广州土拍的起拍价较为谨慎，更多的还是与现时点楼价挂钩，因此高溢价的情况较为少见。

根据此前公示的《广州市2025年建设用地供应计划》，今年广州计划供应139宗涉宅用地，其中包括主城区金融城、琶洲等核心板块的优质宅地，这意味着广州土拍在经历了一季度的小试牛刀之后，接下来将会逐渐发力，接下来有望吸引更多房企出手拿地。

01

天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块

卷土重来的世界大观四期地块，展现出了不一样的“底气”。

地块与首次挂牌相比，容积率由1.8降至1.1，总建筑面积也由原来的3.72万㎡降至约2.27万㎡，起拍总价减少5.85亿元，由此前的16.33亿元降至10.47亿元，起拍楼面价约4.6万元/㎡（未扣除配建）。

克而瑞监测到，与此前成功出让的世界大观前三期地块相比，不仅各项指标占优，同时近十年来天河区第二宗供应的容积率低于2的涉宅用地，仅次于去年在秋季土地大会亮相未供应的广氮低密度地块，稀缺程度不言而喻。

配套方面，距离地铁21号线大观南路站直线距离约700米，周边有广东体育职业技术学院、广东奥林匹克体育中心、优托帮购物中心等配套。

加之在周边大观村旧改推动下不断焕新的城市界面，以及享受到同片区前三期的配套加持，确定性高。

正是在“优渥”的先决条件下，在开拍前有消息称，地块吸引了越秀，金茂，建发，招商蛇口四家房企参与报名，四家房企依次出价一轮后，最终由中国金茂以微溢价率竞得。

市场表现方面，克而瑞监测到，地块所属的东圃板块作为天河区的供求主力，数据监测显示，近一年东圃板块商品住宅供应面积20.05万㎡，占全区的33%，成交面积21.67万㎡，市场份额为44%，成交金额139.29亿元。

从狭义存量结构看，克而瑞监测到，截至2025年2月底板块内120-140㎡以及160-200㎡合计存量约14万㎡，占比达36%，去化周期均在25个月以上。

由此可见，随着近年宅地供应增多，天河改善市场的竞争也日趋激烈。不过，相对于一般地块，本次世界大观地块拥有市区罕见的低容积率优势，有助于打造低密的高溢价产品，我们不放拭目以待！

02

番禺区亚运大道BD0210116地块二期

又名广州新城二期地块，而广州新城一期，也就是广州地铁·珑曜上城，已经于近日开放了展示区。

项目配建的36班九年制公立学校，还在3月21日正式官宣引入广外附属广州新城学校！

至于产品方面，项目主推建面约73-130平全南向4/5空间两厅两卫设计，均为超高使用率新规户型。

此次出让的二期地块，总建筑面积5.5万㎡，起拍总价6.1亿元，成交楼面价1.1万元/㎡（未扣除配建）。

出让公告中明确提出竞买人或联合竞买人之一须具有地铁线网建设、运营、管理经验。根据该条件，由广州地铁地产定向竞得。

地块距离地铁三号线石碁南约600米，在广州地铁地产TOD4.0的设计理念加持下，串联广州各大CBD,业主出行效率极大提高。

商业配套上，周边有金龙城财富广场，加之一期配建约4000方商业，能满足日常生活需求。

随着二期地块的加入，规划中的广州新城已初具雏形。

在市场表现上，克而瑞数据监测显示，地块所处的石基板块近一年商品住宅供应面积1.67万㎡，成交面积13.63万㎡，占全区11%，成交金额33.64亿元。

库存方面，克而瑞数据监测显示，截至2025年2月底受板块内超级大盘亚运城的影响，其库存面积29.14万㎡，去化周期26个月，去化压力显著。

一个月后，广州还有五宗地块即将开拍，结果究竟如何？