青岛楼市能否止颓,本周就有答案

秋冬楼市分析 2024-09-13 15:07:35

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

2024年的金九楼市,至今为止都在按照老王剧透的趋势发展。

楼市没有热点,购房者没有兴趣,未来似乎没有希望。

这种让人打不起精神的市场,可能因为今天一个项目的加推而改变。

所剩房源一次梭哈,热点集中于一栋楼。

毫不夸张地说,这栋楼开好了,不论是楼市还是土地市场,​未来四个月青岛还能吊住一口气;如果这个楼盘出现了国足战沙特式的意外,那么​四季度的青岛楼市,可能比国足出现更让人绝望。

有这么夸张吗?咱们分析一下看看。

没降价的盘拿出压箱底的货

经常看老王直播的人可能已经猜出来了,老王今天要说的这个盘是海信·悦澜山​。但这是不是一篇广告,我觉得你也不差这三五分钟,可以耐着性子看完它,买不买这个盘都会对你有益。

在中海、保利们近身肉搏,九著也以价换量的年份里,这个盘最牛的一个标签是​:从未降价。

悦澜山保持着海信地产一贯的佛系营销策略,竟然两栋小高层都卖“光”​了。

6号楼楼王最后一套房子,14楼的东户,昨天发了“喜报”,那么这栋楼真就实现了“幸福满员”;

2号楼目前只剩下没有独立电梯间的一楼,2楼都全卖了。

今天,推出的是最后一栋小高层1号楼和7号楼。

我们今天的主角,就是这栋1号楼。

​因为作为高层产品,7号楼内有自家1号楼和5号楼的竞争,外有“四方八子”对于​入门刚需的价格诱惑,稀缺度上稍微差点意思。

一梯一户的1号楼,价格当然比今年春天我苦劝刚需上车的2号楼高不少,但确是当下很稀缺的选择。

东李买小高层你能做单选题,能拿出五百万+张村河上车你也不愁,但是:

市北,预算300W-350W,一梯一户精装小高层,还有学校,未来零换乘到五四广场和金家岭​,真没得选。

再加上深度内卷的示范区,这个34套房子,目前在市区内没有“竞品”。

所以,海信地产的贵族基因再次觉醒了。

这栋楼的买入条件相对苛刻:开盘前你要来“落位”,开盘时只通知落位客户​。定金、首付、办理贷款要在限定时间内,这三个环节有任何问题都会“很遗憾”。

在老王看来,这是金九青岛唯一能发出“开盘即罄”红底海报的​产品。

如果这个一号楼开盘去化不足50%,如果海信都一次凑不足20+的改善客群,​那么四季度的楼市基本没什么指望,除非张村河的019​拿出更炸裂的价格。

用户思维或将成为楼市主流

即使不考虑和海信良好的关系,我都期盼这栋楼能“即开即罄”,因为只有这样的产品卖得好,开发商们才能看到希望,才能​真正从用户思维去建房子。

我们看现在市面上在售的产品,从豪宅区的银丰·玖玺城二期,到刚需区的青实·清荷茗郡、青樾湾​,都是一水的大高层。

从土地出让的主管部门,到开发商,脑子里都是“以我为主”的傲慢思维​:高端楼盘觉得只要我地段好,社区里配点会所,就能卖出去​;​低端只要我价格足够低,就能卖出去。

但实际上不论是刚需还是峯层改善,这个高层住宅都住“吐”了。

在洋房成为历史之后,一梯一户、装修精致、户型完美、配套一流的小高层,才是​消费降级时代,品质改善的主力方向。

青岛需要一个事实,让规划部门和​开发商认识到这一点:只要你产品对路,在这样的市场中,不降价也可以卖爆的。

相比在青岛已经打残的熟面孔,我们更希望建发们能看清这一点,不仅仅是把目光放在崂山前海一线,闫家山、老市北悦公馆前方地块,都是可以创造奇迹的地方。

除了产品类型外,在成本、利润、价格之间,做一个“恰好”的产品,悦澜山也​是当下一个相对成功的产品。

有绿建三星的品质没有花哨的立面、有免费的健身房篮球场没有维护成本昂贵的泳池,有实用的精装没有过高的成本加价,​这也会让更多在开发商,在做产品时更加注重实用性。

总之,青岛有太多失败的案例,需要偶尔出现一个成功的“例子”,​让大家在做产品时有所参照。

白云山难有“奇迹”

因为整体土地供应比较少,所以金九​新开加推的楼盘不多。那么,其它区域不能给金九楼市打个样吗?

​很难。

除了闫家山外,青特与北岸代建的两个项目,​观山赋和滨湖观澜都拿到了预售证,​有望在近期首开或者加推。

先说观山赋,小高层的产品,除了空间相对局促,没有什么问题,但是与滨湖观澜的左右互搏中,容易陷入张村河璞湾系产品的​困境。购房者普遍会有这么个心理:

虽然价格合适,但是看过了更高档次的产品,下手总觉得​有些不甘心。

滨湖观澜的会所和园林,确实是白云山在售改善产品里最好的。青特巧妙用台地结构做出了层次感,但是在这个面积段,城阳的老钱可能更倾向于云山墅这种划时代的作品​;在同样的总价之下,​汇豪兰庭​所在的城阳传统中心区似乎更香。

更何况,滨湖国际二期对这两个代建合作盘,一定会形成长时间的背刺……

而且,不论是北岸还是青特,都不能像海信那样,在漫长的销售期内,给购房者资产保值增值的信心。一方面营销中心会降价促销,另一方面工抵房的源源不断,也让大家无法确定这两个盘,甚至是​滨湖二期的价格底,究竟在何处。​

这样的板块,这样的状态,让人很难期待。

所以,我们只能希望,悦澜山的1号楼,能在今天或者这个周末,能给金九楼市带来一份喜报。

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评论列表
  • 2024-09-13 20:13

    没事,小编也是个拿不出300w现金的意淫者,叨叨毛线。

  • 2024-09-13 18:02

    哎,哎,快起床,别做梦了,找到厕所了吗?看看尿下没?一个楼盘能带起楼盘,这得喝了几两。没就菜,干撸的吧。

秋冬楼市分析

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