据上海中原地产数据显示，2025年2月上海二手住宅成交1.54万套，环比减少4.31%，但同比增加124.45%。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

交易下滑符合惯例 改善需求继续释放

从交易节奏来看，月初基于农历新年因素，还处于假期中，因此上半月始终处于低位运行。到了下旬，交易基本回到节前水平，并且出现单日网签过千套的现象。一些先行指标，比如挂牌量、带看量等等都回到正常区间。最后一周有翘尾效应的推动，成交量更是坚实向上。

空间分布上，大浦东继续保持领先，不过成交量只有3290套，环比减少4.64%。闵行排名第二，成交1571套，环比减少5.87%。宝山排名第三，成交1548套，环比减少8.56%。另外两个成交破千套的区是松江和徐汇。这一格局和1月相似，说明市场虽然是淡季，但延续此前交易风格，偏改善的需求在稳步释放。

从交易活跃度高的楼盘来看，中端改善的关注度维持一定热度。成交前十的楼盘中，成交套均面积在70平方米平方米以内的只有3个楼盘，并且有2个楼盘套均面积在90平方米以上。不过相对于1月，前十榜单中没有出现成交套均交易总价过7百万的楼盘。

房价环比小幅下跌 房东心态持续向好

上海中原地产二手住宅价格指数显示，二月指数环比小幅下跌0.6%。自从去年四季度以来成交量维持高位运行，房价指数跌幅明显放缓。1月指数环比上涨，2月又出现小幅下跌，在筑底的过程中，价格出现波动不足为奇。1、2月份本身就是淡季，交易量快速缩水，低于2万套/月，价格上的震荡意料之中。此外，从成交前十的楼盘来看，中小套面积的楼盘比一月多一些。所以，价格下跌也有结构性因素。

不过房东心态上继续保持良好状态，部分业主不愿意继续下调挂牌价格，并且在价格谈判中，姿态相对强硬，为促成交易，房东更多小幅让步，议价空间基本在3%甚至更少。所以，随着后续成交量的放大，不排除价格出现小幅上涨的可能。

市 场 分 析

每年1、2月份都是传统交易淡季，成交缩量意料之中，价格方面出现小幅波动也很正常。成交量是价格是否能继续稳定下来的关键，从市场复苏的节奏来看，存量市场要好于新房市场，尤其是双休日已经出现连续两天网签二手房单日破千套的数据，显示出较高活力。

3月是传统销售季，按这一节奏来看，成交突破2万套是大概率事件，如果成交量继续保持在去年四季度末的水准，向好的预期将进一步强化，环比上价格或再现上涨的局面。