6月28日，酝酿多年的《农村集体经济组织法》终于通过国家表决，将于2025年5月1日起施行。该法一经发布，便引起广泛热议，其中新法中第三十九条对集体经营性建设用地放活利用方式中“出让”二字的表述，更是引发社会资本的一致沸腾，纷纷解读为集体经营性建设用地全面放开入市的强烈信号。有人甚至认为集体经营性建设用地入市，也意味着农村房地产开发“小产权房”要彻底放开。

新法中第三十九条是这样表述的：

对符合国家规定的集体经营性建设用地，农村集体经济组织应当优先用于保障乡村产业发展和乡村建设，也可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用。

根据我国土地管理的基本法——《土地管理法》精神，农村土地属于农村集体所有，农民获得分配使用的只是土地的使用权，而非土地的所有权。

目前国家正在积极推进农村土地制度改革，要求放活农村土地使用权。但是这只是土地使用权的放活，土地所有权属于村集体是底线。因此此次公布的《农村集体经济组织法》中支持农村集体经营性建设用地“出让”的方式，只是土地使用权的一种有偿使用方式，而非土地所有权的出让。

有人估算，我国全部农村土地如果能够逐步实现流转交易，将会向农村释放近百万亿的资产。这对咱们老百姓来说，咱们得土地一旦顺利入市交易，每户都能获得几十万的可流通资产，这对缩小城乡差距，提升农村消费力，带动乡村发展来说都是很有意义的。

集体经营性建设用地，顾名思义入市开发将带有强烈的“生产经营”属性，说白了适用于兴办企业的。但是根据土地管理相关法律法规，该土地的开发利用，前提是要符合规划和用途管制，比如要根据该地块的规划，工业用途的要用于工业化经营，商业的要进行商业化经营。对于这一块，各级主管部门对产业准入和生态环境保护等都会有具体要求和监管。

既然集体经营性建设用地是用于“生产经营”的，那么符合入市的这块土地就不能进行房地产开发。因此那些看到“出让”俩字就开始欢呼雀跃的资本商们，在农村搞房地产开发的口子依然不会放开，农村“小产权房”依旧无法转正。

既然农村集体经营性建设用地能够通过“生产经营”入市带来巨大资产收益，那么将不值钱的农业生产用地释放出来，转变为值钱的建设用地，不是更好吗？

要知道，农用地是农业生产的基础，是国民口粮和农产品的基础保障。农用地转建设用地，可能会很快提高农村收益，但从长远和国计民生来说，无异于自断生路。因此，国家明确规定不得通过农用地转为新建设用地入市。

既然农村集体经营性建设用地可以入市，那么咱们老百姓手中的宅基地也属于农村建设用地的一部分，是否可以自由上市，这样咱们老百姓也可以获得巨大土地入市收益？

农村土地分为农用地和集体建设用地。农用地是主要是种粮、种庄稼的，而建设用地适用于“种”房子、搞经营的。而农村建设用地又分为公益事业用地和公共设施用地、农村宅基地和集体经营性用地。

根据国家规定，农村土地入市必须是符合规划的集体经营性建设用地，同时入市前必须完成集体土地所有权的依法确权登记。因此，能够入市买卖的农村土地只能是集体经营性建设用地。

而农村居住使用的宅基地关系到咱们老百姓的居住保障，只能由村集体内的成员才能申请用于自住，具有福利性质。因此并不能像集体经营性建设用地那样入市买卖。

《农村集体经济组织法》的颁布，一方面将会更加保护农村集体和成员的农村各种资源、资产，防止资本过多地干预和进入农村，另一方面将尽可能放活农村土地利用现状，使得农村土地资源得到合理利用的同时又能大幅度提高咱们老百姓的收益。

新法中对集体经营性建设用地“出让”方式的表述，是为了更好地释放该地类的利用，为农村带来巨大的经济效益。但是“出让”只是使用权的转移，而非地权的转让，要在国家规划和用途管制的前提下去搞生产经营，并不能用于房地产的开发，因此小产权房想要转正，依旧遥遥无期。