中国奥园虽获喘息之机,离最终上岸还有很远

白丁财说 2023-07-04 20:14:35

爆雷一年多的中国奥园,终于迎来了好消息。

近日,中国奥园公布了债务重组方案,并一口气发布了2021年全年、2022年中期以及2022年全年三份业绩报告。

这也意味着,中国奥园复牌的进程,迈出了实质性的一步。

不过,债务重组以及即将实现的复牌,并不意味着中国奥园已经脱离危险。

中国奥园的当务之急,是尽快恢复正常的经营状态,尽全力完成保兑付、保交楼的工作。

但是,由于当前的房地产销售市场仍未见明显好转,爆雷房企的前景依然黯淡。

中国奥园能否迎来好的结果,仍需要持续观察。

债务重组方案落地,郭梓文家族付出代价极大

近日,中国奥园的债务重组终于有了结果。

早在今年2月底,中国奥园首次公布了债务重组进展。

彼时,中国奥园以支付签字费为代价,稳住了占本金总额20%的境外债债权人,与其达成了中期债务静止协议,协议共涉及12笔美元债,本金总额共计34.53亿美元。

如今,中国奥园最终与持有境外票据本金总额33.01%的债权人就债务重组方案达成一致。

根据公告,中国奥园将通过新旧债券置换、债转股、发行强制可转换债及永续债等方式进行债务重组。

具体来看,首先,中国奥园通过发行新票据对旧票据进行替换,以此来达到展期的目的。

公告显示,中国奥园将通过旗下子公司发行三笔共计18亿美元新债务工具,现金利率将为每年7.5%至8.8%之间。三笔票据将于2026年9月开始还本,最后一支票据的到期日为2031年9月。

同时,中国奥园自身也将发行5亿美元的新债务工具,到期日为2031年9月,利率5.5%,以实物付息。

而在债转股方面,中国奥园拟发行10亿股普通股,连同目前公司实控人郭梓文(及家人利益)持有的4亿股普通股,转让给债权人。这两部分股份占比为公司扩大股本后的25.22%和10.09%,转让对价为1.06港元/股。

另外,中国奥园还将发行1.43亿美元无息强制可转换债券,将于2028年9月转化公司普通股份,其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。

最后,中国奥园还将发行16亿美元永续债,其现金分配率自2031年9月起每年1%起。

而从这份重组方案来看,中国奥园股权的变动,成为了最大的看点。

事实上,自2021年爆雷以来,郭梓文便迅速回归公司最前线,带领奔高管团队奔走在各大金融机构之间。

如今,中国奥园终见阳光,而郭梓文家族也面临失去公司控制权的可能。

公开信息显示,中国奥园目前的总股本为29.66亿股,其中郭梓文家族合计持股16.61亿股,占比为56.01%。而在上述各种操作之后,郭梓文家族的持股比例将被稀释至约31.8%。如果后续的强制可转换债发生,这一比例会进一步下降。

也就是说,在公司削债的同时,郭梓文对中国奥园的控股权,或将面临变动。

业绩和资产状况极差,销售低迷或影响最终上岸

值得注意的是,在公布境外债务重组方案的同时,中国奥园还一口气发布了2021年全年、2022年中期以及2022年全年三份业绩报告。

而随着债务重组方案的颁布以及财报的补发,意味着中国奥园基本脱离了摘牌退市的风险。

然而,不利的消息也接踵而至,那就是,中国奥园糟糕的业绩表现也浮出水面。

财报数据显示,在2021年,中国奥园的总营业额为500.22亿元,较2020年的677.94亿元,大幅下降了26.2%;毛利为119.35亿元,较2020年160.81亿元的毛利,巨降174.2%,毛利率为-23.9%。

而在2022年,中国奥园的总营业额为187.1亿元,同比下滑62.59%;毛利为8.41亿元,同比增长107.05%,毛利率为4.49%。

难能可贵的是,在2022年,中国奥园的毛利终于转正了。

不过,盈利能力转好的消息,也难以抵消中国奥园资不抵债的冲击。

财报数据显示,截至2022年年底,中国奥园所有者权益已经成为负值。

根据公告,截至2022年年底,中国奥园的总资产为2344.26亿元,总负债为2520.63亿元,总权益为-176.37亿元。

值得注意的是,上文提到的重组方案,在将部分债务整体展期3-8年的同时,同时还实现部分债务的削减。

其中,强制可转换债及永续债在发行后,将会作为中国奥园的权益入账。由此,连同重组方案中的债转股部分,在债务重组完成后,中国奥园的净资产将增加不低于36亿美元。

这或许将明显改善中国奥园资不抵债的状况。

然而,来自中国奥园最大的冲击,还是如同泰山之崩的短债压力。

财报数据显示,截至2022年年底,中国奥园账面上的现金及现金等价物仅有51.10亿元。

而在同期,中国奥园的短期借款规模,为惊人的994.5亿元。

由此也足可以看出,中国奥园这份债务重组方案的重要性。

如今,面对近千亿元规模的短债,中国奥园得到了最够长的喘息时间。

当务之急,中国奥园就是要尽快恢复正常的经营状态,尤其是实现销售工作的重启和巨大改善。

然而,当前房地产销售市场仍未见明显好转,中国奥园作为爆雷房企,更是举步维艰。

作为较早爆雷的房企,中国奥园的口碑和品牌力已经遭遇到非常严重的折损。数据显示,2021年,中国奥园的销售额1210亿元,到2022年暴跌至202亿元。

而在今年前6个月,中国奥园实现未经审计物业合同销售额共约74.8亿元,销售表现仍不见起色。

如此看来,即便获得长时间的缓冲,中国奥园最终能否摆脱困境,还有待观察。

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白丁财说

简介:专注地产领域