个别业主因对小区物业服务不满意，未与小区聘请的物业公司签订物业管理合同，这种情况下，该业主是否可以拒交物业费呢？

业主因不满物业服务

向法院申请拒交管理费

2019年6月，赵女士与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵女士购买广州南沙某小区的一套公寓用于办公，房地产开发商选聘某物业公司进行前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同。到了收楼的时间，小区开发商向赵女士发出《商品房交付使用通知书》，告知赵女士办理收楼手续以及物业公司将于收楼次日起开始收取物业服务费。

收楼时，赵女士曾因房屋质量问题未完成交付，向开发商反映但未得到解决。之后某物业公司接手管理小区，并通知赵女士到物业管理处办理相关手续。办理手续当天，赵女士发现小区内存在公共配套设施及消防安保设施不足、绿化未按小区规划平面图要求建设、公共区域及消防通道被占用或堆放垃圾等问题，因此拒绝收楼并拒绝与物业公司签订物业服务合同。

2020年7月，赵女士取得涉案房屋的不动产权证。2023年初，赵女士将某物业公司起诉至法院。赵女士认为物业公司未履行其物业管理责任，要求法院判令自己不需向其交纳物业管理费等。庭审中，物业公司提供了现场照片及设备设施定期保养记录等材料。

广州市南沙区人民法院经审理后判决，驳回赵女士的全部诉讼请求。该案判决已生效。

法官说法：

业主什么情况下可以不交物业费？

最高法有明确规定

广州市南沙区人民法院汪瑜法官表示，本案中，赵女士虽未办理收楼手续，也未与物业管理公司签订物业服务合同，但赵女士已于2020年取得涉案房屋的不动产权证，实际已成为涉案房屋的业主。开发商与某物业公司签订的前期物业服务合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。

《民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”某物业公司为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，是基于其与开发商签订的前期物业服务合同，故对全体业主具有约束力。

本案中，已查明某物业公司为涉案房屋提供了物业管理服务。赵女士认为某物业公司未履行其物业管理责任，但其提供的证据不足以证明，仅能证明某物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，不足以对抗其缴纳物业管理费的义务。

那么，业主什么情况下可以不交物业费？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该项规定，业主基于正当理由是可以拒绝交纳物业费的。对该项“正当理由”的理解主要包括两方面：一方面，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等行为，可以成为业主拒交物业费的理由；另一方面，当物业公司不存在违法或明显违约行为的情况下，需要对物业服务进行综合评价，确认其是否存在不履行或者不完全履行义务的情况。现实生活中，物业服务的质量与每位业主的主观感受有较大关联，不同主体有时感受差别很大，即便是物业服务履行中存在一定瑕疵，但如果其不构成根本性违约，业主不能以此为由拒绝交纳物业管理费用。

法官提醒，如果开发商发出收房通知后，业主因自身原因不及时办理收房手续的，不影响物业费的缴纳。业主对物业服务工作不满意的，可通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，可以要求物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业，也可以通过合法途径向房地产行政主管部门反映。

如果业主有证据证明物业公司违法或严重违约对其造成损失损害的，法院会酌情减免全部或部分物业费，业主亦可向法院另案起诉要求赔偿。但是如果业主仅以对物业服务工作不满意而拒交物业费则存在法律风险，一旦被物业公司起诉，可能承担更大的不利责任如逾期滞纳金等。