上个月，朋友小雷一口气卖掉了两套南宁的房子，赚得盆满钵满。
一套是市中心青秀区三十年的老房子，卖了320万；另一套是郊区房龄仅六年的次新房，却只卖了230万。
小雷笑着说：“王阿姨（她买的老破小）说得对，宁可住老楼，也不去郊区当‘孤岛’！”
同样的总价，老房子比新房子贵了90万！
这其中的关键，就在于“地段”二字，也正是我们今天要分享的购房铁律：买旧、买大、不买三！。
01、选旧：城市中心的“定海神针”我们说的“选旧”，并非所有旧房都值得买，而是指位于城市核心地段的房子。很多人嫌弃老房子破旧，其实它们拥有三大优势：
1、成熟配套：你的生活护城河：
核心区老房周边配套设施完善，例如北京东城一些老胡同的房子，即使房龄高达五十年，但因为靠近三甲医院和重点小学，价格比同地段新房高出30%。
数据显示，核心区老房500米范围内，地铁和商超覆盖率高达85%，而郊区新小区的配套达标率却不足40%。
住在老城区，生活便利性远超郊区。
2、抗跌性强：市场波动的“避风港”：
2024年，上海核心区老房均价逆势上涨2.3%，而郊区新房却下跌了7.8%。
城市扩张有限，核心地段土地资源稀缺，老房子在市场波动中更能保值增值。
3、拆迁潜力：意外之喜的“彩蛋”：
广州荔湾区一些八十年代的老楼，因旧改拆迁，业主获得高达3.2万元/㎡的补偿，远超当初的购房成本。
国家政策也鼓励城市更新改造，核心区老房的拆迁潜力不容忽视。
02、选大：尽可能一步到位“选大”，指的是在同等预算下，尽量选择面积更大、房间更多的房子。这并非单纯追求面积，而是为了避免日后频繁换房带来的麻烦和经济损失。
1、家庭需求变化：未雨绸缪：
以杭州张先生为例，五年前他买了一套95㎡的三居室，本以为足够，但二胎出生后，加上父母来帮忙带孩子，空间立刻变得紧张，不得不额外租房，每月增加3000元支出。
数据显示，90后家庭平均五年就需要换房，置换成本高达房价的20%。买大房虽然初期压力大，但能避免日后频繁换房的经济损失。
2、流通性更好：更容易出手：
北京100㎡以上户型的成交周期比小户型短30天，溢价率也高出15%。现在改善型需求成为市场主力，2024年大户型成交占比已达47%。
大户型不仅住着舒适，转手也更容易，还能卖个好价钱。
3、养老需求：长远考虑：
成都李阿姨卖掉60㎡的小两居，换了一套90㎡的三居室，现在和孙子住得很舒适，房价还上涨了。
老年人更需要陪伴和更大的生活空间，大户型更能满足养老需求。
03、避三类：远离购房陷阱有些房子，再便宜也不要碰：
1、非核心区网红盘：营销陷阱：
武汉某远郊网红盘，宣传“生态宜居”，但交房后配套严重不足，房价直接腰斩。三四线城市非核心区楼盘，五年贬值率高达35%。
这些网红盘往往靠营销吸引眼球，实际价值远低于宣传。
2、三四线超高层：安全隐患：
超高层住宅建造成本和后期维护成本高昂。
消防安全也是一大隐患，一旦发生火灾，逃生难度极大。物业管理不到位，也可能出现电梯停运等问题，影响居住体验。
3、概念盘：画饼充饥：
海景房、度假房、养老盘等概念盘，往往宣传夸大，实际情况与宣传严重不符。2024年烂尾楼中，文旅、康养项目占比超过60%，风险极高。
结语：
房地产市场正在回归居住属性，不要再幻想一夜暴富。
选择适合自己的房子，才是最重要的。 记住：量力而行，月供不超过退休金的50%，并考虑房屋的长期居住价值和保值增值能力。
