文/谢逸枫
金九楼市月尾，刺激、振兴房地产一揽子政策9.24、9.26、9.27、9.29新政出台，其中降准、降息、统一首付比例、存量房贷利率下降的部分政策落地，保障性住房再贷款、延长2项金融政策及收储房企库存和空置土地政策暂未落地。
一线城市的深圳与上海、广州9月29日当晚同步和9月30日北京发布取消或放宽限购套数，取消限售、取消限离、二手房转让增值税免征年限5年改2年、纳税或社保年限缩短、取消普通和非普通住宅、公积金贷款额度上调政策等方面政策。
国庆黄金周期间，一线和核心二线城市楼市迎来大爆发，原因是广州、北京、上海、深圳、厦门等限购取消、放松，取消限售及税费免减、取消普通和非普通住宅标准，9.24和9.27及9.29楼市新政、房企供应大增、促销力度加大有关。
按照数据来看，对比9月，一线城市和核心二线城市楼盘的到访量、认购量、成交量暴涨，银十开局表现超预期，市场止跌回稳迹象明显，预计短期内新政将继续显效，刺激房地产市场火热行情，10月市场销售数据将出现翻倍性爆炸增长。
一线城市和核心二线城市房地产市场能否见底反弹，迎来拐点，就看这波政策效果与持续性，能否让市场行情持续火爆，政策能否全面落地并继续加码，让房价、成交量连续上涨3个月到6个月以上，甚至1年以上。
不可忽略的一个重要事情就是国庆节假期的认购量、成交量不是最后的网签量，数据存在滞后性，因为不动产登记中心（房管局）的工作人员放假，无法在国庆节期间实施网签。因此，数据可能存在一定的滞后性因素。
国庆节假期，房地产市场认购数据还是显著好于9月和五一假期，总体市场有止跌回稳态势，北上广深属政策利好直接收益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象。
而余下的多数城市虽然行情相对平淡，非核心二线城市和大多数三四五六线城市最为明显，表现为销售成交低迷，入市信心不足，预期弱。但基本成交也已进入筑底阶段，后面能否在10月企稳回升，有待市场观察。
65个城市来看，58安居客2024年国庆假日楼市报告数据显示，2024年10月1日到10月7日，全国重点监测的65个重点城市日均新房找房热度指数为74，较9月上升约8%，十一黄金周期间（10.1-10.7）楼市出现升温迹象。
目前房地产市场最新的四个信号，是未来房地产市场新的变化、新的政策趋势信号。第一个信号是城市、区域、楼盘分化，一线城市比二线城市火爆，二线城市比三四线城市火热，市中心比郊区热售、高端楼盘比普通楼盘大卖。
第二个信号是一线城市和核心二线城市二手房市场到访量、认购量、销售成交量比新房市场火，这个信号自2022年以来一直延续到目前，这应该是与二手房现房和价格相对低及配套相对全、带押过户、增值税免征5年改2年有直接的关系。
第三个信号是政策持续力下降迹象。25个典型城市7天假期日成交量同比暴跌，一线城市同比暴跌52%，11个二线城市济南、南京、武汉、长春、沈阳、青岛等城市日成交量同比下跌34%，10个三四线城市日成交量同比下跌27%。
第四个信号是非重点二线城市和三四五六线城市楼市表现平平，没有非常火爆的行情，甚至大部分三四五六线城市出现寒冷、萧条，与振兴房地产市场的政策辐射力、覆盖率有限和人口流出及供大于求、房价持续深跌预期有直接的关系。
一线城市国庆楼市的表现来看，首先是购房者入市信心增强，客户来访量、成交量齐增长，销售火爆。其次是楼市迅速升温，销售顾问24小时上班、排队买房和日光盘的景象回来了。最后是房价上涨预期好转，房企上涨房价，业主加价。
其一是北京。国庆假期，北京新房下定量比去年翻一番、二手房成交量达去年同期2倍。住建部数据显示，10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。
10月1日-6日，北京新房、二手房网签量较去年同期大增730%和58%。这是由于之前已经认购的购房人选择在假期新政落地后网签。与此同时，10月1日-6日，北京主要在售新房项目来访量、认购量增长68%和160%。
与新房市场在新政落地后即刻升温不同，北京二手房市场从假期后半段开始逐步升温。10月1日-6日，北京主要中介机构带看量、三方协议签约量较去年同期增长37%和150%，呈现出火爆增长的行情。
中原不完全数据显示，国庆长假前6天，北京新房住宅成交超过1500套，预计7天累计成交有望破2000套，是2023年国庆长假成交量（600套）的3倍。2024年国庆长假北京楼市成交量是最近多年来同期的最高点。
其中北京二手房上涨超过150%，新房上涨超过200%，超过9月全月认购量。主要原因是北京9.30楼市新政带来的直接影响，特别是假期最后3天，市场成交量明显升温，政策效果全面体现，呈现出现象级成交量上涨。
中原数据显示，国庆假期前6天，北京二手房实际成交量分别约650套、450套、400套、600套、700套、1000套，6天累计成交在3800套左右，预计10月7日有望超过1000套，整体看，国庆7天假期北京二手房实际成交有望破5000套。
2022年国庆7天假期北京二手房实际成交大约3500套，2023年国庆期间二手房实际成交不到2000套，2024年在‘9·30’新政影响下，国庆7天长假北京二手房实际成交量同比上涨幅度超过150%。
其二是上海。上海超过9月全月认购量。上海国庆前6天的新房成交面积，较上年同期已然翻倍。上海“网上房地产”平台数据显示，10月1日至6日，上海二手房成交量达到1537套（网签数据），较去年同期大幅增长。
2024年10月1日至6日，上海链家二手房挂牌量增长约40%，新增客、带看及成交量翻倍。十一假期前5天，上海二手房网签比去年同期上涨379%。 大部分房东对新政反馈波动不大，90%以上无跳价成交，谈价空间缩小。
其三是广州。截至10月5日18时，头部中介平台广州贝壳的新房节活动累计认购突破了2200套，该数据远超去年同期。各项目到访和认购量明显提升，广深表现优于京沪，其中广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平。
中介平台统计，国庆7天广州新房成交破3100套（截至7号16点），日均约442套。若算上楼盘自行成交及其他渠道，预计国庆真实成交大概率超4000套。10月8日，南沙区住建局数据显示，广州南沙区房地产市场在新政发布后迎来爆发。
短短10天内（9月28日—10月7日）新房共成交700套，二手成交281套。其中，国庆7天（10月1日—7日），南沙区房地产市场共成交825套，新房成交610套，二手成交215套，同比，日均成交套数中，新房增加124%，二手增加88%。
其四是深圳。深圳市住建局数据显示，2024年国庆假期（10月1日至7日）期间，深圳新建商品住宅的认购销售量达到1841套，同比认购量激增了664.14%。二手房市场，全市主要中介机构成交量为1314套，日均值较去年同期增长了339%。
深圳住建局数据显示，10月1日-7日深圳市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平，认购量较去年同期增长664.14%。9月30日至10月3日，深圳新建商品住房签署认购协议879套，日均认购量比9月增加124.9%。
深圳房地产中介协会数据显示，2024年10月1日至6日，深圳新建商品住宅认购销售1580套，合计16.37万平方米，较去年同期增长780%，十月深圳新房日均成交套数较九月同比增长169.53%。
深圳中原研究中心数据显示，10月1日至3日深圳一手房成交同比增长569%，二手房成交同比增长233%。深圳乐有家研究中心数据显示，9月30日至10月5日，乐有家新房成交量同比上涨900%，二手房成交量同比上涨322%。
二手房市场中全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年同期分别增长22%、339%。深中介协会统计显示，10月1日至10月4日，深圳二手房带看量较9月日均值增长45%，日均值同比增长20%。
国庆前四天（10月1日至4日），二手房带看量较新政发布前的9月日均值增长了45%，与2023年国庆假期同期相比也增长了20%。同时二手房成交量在这四天里较9月日均值增长了174%，与2023年国庆假期日均值相比更是增长了328%。
9月30日至10月6日，乐有家深圳门店的新房成交量比2023年9月30日至10月6日期间大涨979%，其中10月1日全市新房成交量预计超600套，近三年罕见。深圳新政满周（9月30日至10月6日），中原找房用户访问量上涨180%，进线量环比上涨34%。
乐有家深圳门店数据，9月30日至10月6日，二手成交量同比上涨298%，其中10月1日单日成交量较9月日均大涨120%，同时打破9月30日数据，再次刷新2021年2月以来最高点。深圳中原数据，9月30日至10月6日，中原找房二手挂牌房源新增13.6%，涨价房源占比6.4%
二线典型城市来看，重点城市楼市销售火爆，例如济南，2021年国庆前4天成交量362套，2022年国庆前四天成交量657套，2023年国庆前四天成交量279套，2024年国庆前四天成交量1115套，销售成交量同比暴涨300%。
例如成都，根据贝壳找房披露的数据显示，截至10月1日—7日，国庆假期成都范围内贝壳渠道已成交新房超过2500套。贝壳找房信息显示，截至10月4日，国庆假期大成都范围内仅贝壳渠道已成交新房1360套。
例如杭州，杭州贝壳研究院数据显示，10月1日-6日，贝壳平台二手房带看量同比去年提升70%，下定量同比去年增加141%。根据杭州贝壳找房数据，10月1日至6日，杭州二手房的总成交量为685套，已经创下了近4年来的新高。
例如长沙，贝壳长沙平台统计，截至10月6日，国庆周期该平台新房成交量突破1000套。国庆前5天该平台新房及二手房成交量同比上涨了150%。贝壳带访量每天都在1500组以上，购房客户信心倍增，刚需、刚改购房客户成交活跃。
截至10月6日，国庆周期该平台新房成交量突破1000套，其中10月1日一天，长沙新房成交就突破300单，比8月份一周的成交量都要高。而国庆前5天该平台新房及二手房成交量同比上涨150%，堪称火爆行情。
例如武汉，据武汉购房荟数据，10月1日至10月4日，一共成交新房585套，相较去年上涨32%。在刚刚过去的国庆假期前的三天里，武汉市的新房成交数据如火如荼，一共签署了751套房屋的网签，累计成交面积达76533.51平方米。
这份数据的细节可谓精彩纷呈。10月1日迎来了619套的好成绩，成交面积高达63135.64平方米。10月2日92套新房交出答卷，成交面积不甘示弱，达到了8640.75平方米。10月3日，市场依然保持稳定，成交40套，面积则是4757.12平方米。
10月1日—10月7日，武汉新建商品住宅成交851套，其中仅10月1日武汉新建商品住宅成交453套，环比今年9月1日，上涨1712%，同比去年上涨308%。在此背景之下，较多楼盘开始喊涨。
此后6天时间里，武汉新房保持日均约65套的成交节奏。10月1日至10月7日，武汉新建商品住宅共计成交851套。这几天网签数据较为滞后，和售楼部的火爆情况差异较大。庆期间武汉新房成交接近4000套，期待10月数据能够突破1万套。
例如郑州，贝壳郑州新房海报数据显示，截至10月6日，贝壳郑州新房累计成交突破960单。按日均160套计算，假期最后一天开发商优惠即将结束，最后一天成交套数可能会较日均套数更多，预计最终贝壳新房累计成交套数将突破1200套。
25个城市来看，中指数据显示，国庆假期平均认购量超过9月全月。一线城市在政策优化推动下，项目到访和认购量明显提升，广深表现优于京沪，广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。
值得注意的是，一线城市除优质改善项目延续较好去化外，十一期间多个刚需楼盘销售也出现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。
从网签情况来看，国庆假期期间（10.1~10.7）25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（9.29-10.6）下降约27%，考虑到去年国庆假期包含9月29-30日，部分城市月末网签量较高。
若剔除这两天影响，今年假期25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（10.1-10.6）增长约23%。由于网签数据存在滞后，结合假期各地认购情况的大幅提升，预计接下来几周网签数据将明显好转。
重点城市二手房成交套数较去年国庆假期普遍增长。深圳、青岛、温州增幅均超100%，北京受网签滞后原因同比表现下降。其中广州、茂名、梅州、汕头、襄阳、湛江、济宁不包含2024年10月7日数据。江阴不含10月3日、10月6日数据。
22个典型城市来看，克尔瑞数据显示，22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%，同比上升26%。第一梯队以北京、上海、广州、深圳等为典型代表的核心一线城市，受9月末新政影响，整体市场热度稳步回升。
第二梯队是天津、武汉、郑州等新房来访、认购稳步回升，十一假期认购面积明显好于9月月末。第三梯队是多数城市维持低位，诸如合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡，整体认购和前期变动不大，项目分化持续加剧。
第四梯队是三四线城市诸如青岛、镇江、扬州、常州、无锡等弱二三线城市国庆期间项目认购比较惨淡，以去库存为主，即便房企加大折扣营销力度，依旧去化不佳，内卷持续加剧。说明城市、区域、楼盘分化，氷火两重天。
43个城市来看，克尔瑞数据显示，十一假期成交备案43个重点监测城市累计成交85.51万平方米，较2024年9月日均降幅达59%，同比下降38%，与2024年五一假期相比，有企稳回升态势，增幅约38%。
分能级来看，十一假期成交备案量二线城市、三线城市因基数较低、政策刺激力相对小，较2024年9月日均和同比跌幅均显著小于一线城市，对比五一假期成交日均不降反增，市场有筑底企稳征兆。
10个城市来看，克尔瑞数据显示，十一期间整体二手房成交回暖幅度显著好于新房，十一假期10个重点城市二手住宅成交面积仅为114.41万平方米，同比倍增161%，较五一假期涨幅也达到了54%。
分城市来看，广州、北京、上海、深圳、合肥、苏州等同比均实现倍增，较五一假期日均涨幅也比较显著，呈现止跌回稳的趋势。短期内新政利好刺激二手房供需活跃度提升，部分前期观望客户在五一期间加速入市。
14个城市来看，数据显示，重点14城日均成交量为619套，较去年双节日均成交量下降32.4%。分城市来看，14城中有6城今年国庆假期日均成交量较去年中秋国庆双节日均成交有所上涨，其余8城呈现下降态势。
6个城市来看，麟评居住大数据显示，重点6城日均成交量为384套，较去年双节日均成交量上涨117.6%。从城市来看，其中上海、深圳、佛山、青岛、东莞5个城市今年国庆假期二手房日均成交量赶超去年双节，涨幅均在50%以上。
数据显示，2024年第40周重点50城的市场信心指数为-0.83，较上周回升0.04，截至目前市场信心指数已连续3周呈现回升态势。在新一轮政策刺激下，市场信心初步进入稳定回升阶段，对当前房地产市场而言，是积极信号的重要导向。
总体来看，当前二手房“以价换量”趋势仍在，预计在促进房地产市场止跌回稳的定调下，二手房成交端仍有上升的动力，价格后续也将逐步企稳。随一连串利政策落地，无疑将助力市场稳步复苏，信心的上升将会逐步体现在成交端。
