2022年8月4日,深圳年度第二批地块集中出让中,位于龙华区民治街道的A806-0401宗地以底价79.69亿被华润竞得,地块普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米(不含室内装修价格)。
A806-0401宗地即华润倾心打造的超核中心项目,建筑面积约75万㎡,其中包括16万㎡绿芯公园,13.4万㎡万象系商业,14.4万㎡住宅。住宅占地面积约2.6万㎡,由5栋46-48层高住宅和一所12班幼儿园组成。
商品房住宅共计1220套,首批推盘510套,备案名北站超核万象中心(一期),推广名华润超核中心润府,主推建面99-114㎡3-4房,备案均价约7.24万/㎡,毛坯交付,单价区间约6.8-7.6万/㎡,总价区间约674-879万/套,物业管理费5.80元/㎡,交楼时间2025年6月30日。
位置:深圳北站东侧,深圳北站枢纽片区规划定位为联动湾区、协作区域的城市门户和枢纽都市核心区,展现深圳先行示范区特质和魅力的国际中央活力区。龙华区作为曾经的宇宙中心,而北站商务区又是龙华区的顶流规划。
交通:距离深圳北交通枢纽600米左右,已经运营的4号线、5号线、6号线,正在建设的有深惠城际,正在规划的有27号线。开车有福龙路、梅观路直达福田,借道西丽也可快速通勤南山。
学区:按照龙华教育局2022年招生范围公示,初中深外龙华学校,小学龙腾学校,附近有规划一所九年制学校。
配套:商业这块自带13万平万象系,北站有缤果空间,稍远有天虹、6979、coco city;人文有代建的16w平绿芯公园,有国际演艺交互区、艺术巡展创意区,还有时尚运动活力区、青少年科创体验区等;公园有南园公园、中心公园、白石龙音乐公园;医院附近有正在建设的深圳第二儿童医院。
品质:华润润府系属于中高端产品,之前打造的南山华润城已成片区标杆。
基本信息介绍完,优点一目了然:核心区位,前景广阔,交通便利,配套完善,华润操刀,央企护航。
重点聊聊这个项目有什么缺点或者说不足:
1.2014年深圳北站国际商务区开始规划,总投入2000亿,要打造60栋写字楼,容纳20W白领就业,吸引11W人口居住。当时的风头一时无两,"宇宙中心"的口号也一炮而红,盛名只有2020年的光明可以媲美。然而高大上的PPT精修了一年又一年,如今还是一地鸡毛。深圳每个区都有自己的CBD规划,在国家级定位的前海还嗷嗷待哺的情况下,北站商务区能够获得多少资源的支撑,是需要打个问号的?龙光玖钻的教训也不过几年。
2.深外龙华的争议性比当年深高北还要激烈,能否如深高北一样突破质疑获得认可,存在极大的不确定性。如果深外龙华不能突围成功,就需要看规划的九年制学校引进哪个大咖了。
3.距离高铁和地铁的轨道较近,可能存在噪音影响,另外北站人流密集,流动大,周边交通存在较大压力。再加上项目容积率很高,车位不是太充足,因此整体居住舒适度可能欠佳。
4.项目周边竞品太多,未来二手交易存在抛盘压力。同属北站片区的就有已经入市的保利招商龙誉,准备入市的中海珑悦理家园、即将入市的华润超核紫芸府、中洲黄金台等。
5.99平户型使用率一般,只有三房,客厅开间才3米5。相比114户型设计,差距不是一星半点。
6.和周边二手房倒挂不多,豪宅区的鸿荣源熙园山院和圣莫丽斯大平层成交9W多,龙悦居8W左右,潜龙鑫茂6W多,梅林关片区的龙光玖龙玺凭借高赠送9W左右,万科金域华府8W左右。华润超核毛坯7.2W的均价就显得吸引力不是太足了。
7.华润近期此起彼伏的WQ事件,让华润盛名已久的高品质口碑出现裂缝。甚至同是润府系产品的华润城润玺二期都陷入负面传闻,此次超核突然以毛坯交房的姿态出售,也是让人浮想联翩。
8.北站片区定位,是超过红山片区,晋升成龙华扛把子,还是挤掉白石龙,坐稳二当家的位置?目前来看具备挑战红山的潜力,但是需要时间去兑现。
总结,没有十全十美的房子,就算30W+的恒二都能挑出一堆毛病,华润超核关注度很高,有兴趣的朋友根据自身需求去匹配,毕竟同价位也算眉清目秀的越秀潮樾府也等着你们去临幸,就算单凭喜欢盲目出手也没关系,毕竟7W多的价格对于这个地段、这个规划、这个配套,买不了吃亏,也买不了上当。