（亚晨/文）房地产圈一年一度的重量级发布会，再次如约而至。
3月29日，“2022房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。会上，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布了《2022房地产开发企业综合实力测评研究报告》，业内备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评成果正式揭晓（点击查看完整测评研究成果>>）。这项开展了14年的测评研究工作，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的测评研究报告指出，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，目前房企违约潮仍继续爆发，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。随着房地产行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代。
过去一年，房地产行业所面临的经济和金融环境均出现了较大的变化，行业的发展模式也正经历着深刻的变革，房地产及相关企业的流动性风险也在不断增加。整个行业，无论是从预期、需求，还是产品等方面都与以往有了很大的不同。
那么，对于2022年的房地产市场，行业格局出现了哪些变化、趋势？房地产开发及供应链企业在当前的市场环境下如何谋求新的发展？本次高峰论坛邀请的行业专家、学者，以及企业领袖都给出了自己的答案。
陈宜明：房地产行业转型发展要从三方面努力
中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明表示，当前房地产行业面临着一些困难，这些困难绝大部分是在行业转型发展过程中必然遇到，也是迈不过去的。这些问题归根到底是行业在转型发展过程中为广大居住者提供的住房的品质和广大居住者对住房品质的要求存在着差异，这也是国家经济社会发展过程当中广大人民群众对美好生活的期望和我们的工作、努力还有差距的一个具体表现。
当前，对于房地产行业出现的一些问题，有的企业持积极的态度，有的企业持消极的态度，我们对这些问题的看法是唯一的出路就在于卧薪尝胆，提高品质，促进房地产行业的转型发展。我们把房地产行业的转型发展概括为从三个方面加以努力：
一是，更加遵纪守法。这个法律包括政策规定和带有技术法规性的标准规范。
二是，更多地依靠技术进步。房地产行业或者具体说到住宅、公共建筑，其实是技术含量比较高的产品，特别是在当下智能家居、智能生活的理念为广大消费者越来越接受，在生活当中已经成了必不可少的基本内容，技术的含量也在不断地增加。
三是，要提供更好的项目品质。项目的品质包括两个基本内容：质量、功能，这两个问题在当下的发展当中还有很大的改进和提高的空间。比如说房子的质量，现在困扰行业多年来发展的一些质量通病仍然没有得到杜绝，甚至还有不隔音、尺寸不精准的问题等等，这些问题既是工程质量问题也是社会问题，这些问题引发了多种矛盾。比如功能，房子的功能是随着人民群众生活水平的改善和提高不断地提高和调整，现代人的生活水平和20年前比大不一样。所以质量和功能是今后房地产行业发展过程中必须要下大力气加以解决的，在这些问题上，只有坚持老老实实的态度，秉持卧薪尝胆的基本精神，一步一个脚印解决自己行业在发展当中的问题，下大力气提高住宅的品质，整个行业才能健康发展，才能为社会的进步、为人民群众生活水平的提高作出应有的贡献。
丁祖昱：TOP500房企引领行业持续健康发展
上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，去年行业经历了巨大变革，今年整体榜单变动情况较大。前10强有20%的变动，前50强有26%的变动，而在2021年前10强1家变动，前50强是10%的变动。同时，企业资产规模整体增速明显放缓，同比增长了10%左右；净资产均值211亿元，同比增长18%。增速虽然放缓，但依然还有增长。
销售规模方面，TOP500房企的整体销售出现了回落，这种趋势才刚刚开始。从市场情况来看，行业规模已经见顶。在接下去的相关年份中，整体行业规模将回落。对于企业来讲，企业在2021年开始重新强调产品，回归产品，提升品质。特别是要强调人居，强调产品的品质，包括注重健康，消费者越来越重视，房企也越来越重视。
从本次测评中发现企业对内不断地提升运营管理能力，对外在发力做营销。2021年从全年来看，营销都是关键词，从开年到结尾都在强调营销。还有一部分企业提前赎回了债务，包括大股东增持了股票，希望能够提振市场信心。同时，也欣喜看到一部分企业到目前还是抵御住了整体现金流的压力。
2021年虽然房地产行业经历了更多的波折，但是TOP500房企依然是整个行业的标杆，依然是整个行业企业的榜样，也希望这些企业能够继续引领中国房地产行业持续健康发展。
杨成长：不管政策松与紧，房企转型是必然
申万宏源证券首席经济学家杨成长表示，房地产行业总体保持了稳定健康的发展，但是确实也面临巨大压力。房地产行业能否稳健健康科学有序地转型，既关系到中国经济能否持续稳定发展，也关系到中国金融市场能否保持持久稳定。特别是在当前全球大变局，处于急剧动荡的情况下，也关系中国房地产财产安全，是全国上下高度关注的话题。
中央经济工作会议去年底提到守住风险底，疫情期间房地产和资产价格因为流动性影响都出现了上涨，疫情之后风险开始显现。如果把房地产问题仅仅归到政府，这是严重不科学的，一定要认识到行业的发展一定有其自身客观规律。
关于房地产，一是坚持“房住不炒”，降低房地产金融属性和资本属性，提高房地产实业属性。这是中国房地产，特别是居民住宅的基本方向。二是从长期来看，强化所有权，淡化使用权是必然方向，由此导致的是房地产市场的重构。中国土地制度改革和城市化以及城市群的建设对房地产起着至关重要的方向作用，中国土地制度改革和城市群的发展模式起到关键作用，所以房地产很多问题不能从房地产自身比较。
中国房地产市场不管后面怎么变，从直接房地产消费到房地产联动消费的转变是不可改变的。无论现在政策松与紧，房地产企业的转型都是必然的。但是这个转型要侧重两个点：一是，房地产未来仍然是中国最重要也是规模最大的产业之一，在老百姓消费中占第一位的，而且将来这个趋势也不会改变的；二是，住房和住房相关的消费，从过去增量向存量，从出售到使用，从数量向结构的转变。
许伟：房地产政策效益传导到市场还需一定时间
国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长许伟表示，房地产行业现在都在保民生，保交楼，所以房地产投资实际跌幅有所收窄。但从土地购置、房屋销售和房企融资等角度看，房地产行业资金循环仍然不畅。房地产行业政策的传导，在目前大环境下，其效益传导到市场到经济还需要时间。
在许伟看来，不同经济体发展阶段不一样，土地禀赋也不一样，人口密度也不一样，房地产政策也不太一样。但房地产消费、建设规模的变化跟发展水平关系很类似，到了某一个发展阶段之后，1万多美元都会走平，2013年开工了1000万套保障房，那时候比较高，2014年整体是一个振荡区域，但这几年又有回升。购买力强一点，资产配置率更愿意配地产，所以导致去年房地产销售创新高。但从2013年到现在，进入了平台期或者缓慢滑落区间。
另外，地域分化对未来整个房地产的格局和空间格局影响会比较显著。如果从阶段的变化判断未来地产投资，也很难期盼地产对经济投资有非常大的驱动。此外，促进房地产良性循环，新发展模式怎么破题，怎么推动，这也需要政府和业界共同努力。
周忻：重识地产行业，救企业、帮供应链、保交付
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，经历这次大震荡之后，整个地产行业的模式需要重新认识、甚至重构。他提出了三点建议：不要仅仅盯着救项目，更要救企业；不要光关注金融风险，更要去解决房地产上下游供应链的问题；不要只看着行业的问题，更重要的是保交付。
周忻认为，地产大开发时代已经发展了20年，未来十年，中国进入大开发市场和不动产的大资管时代的折叠时代。尽管当前市场形势严峻，中国房地产行业特别是很多500强开发企业正在经历阵痛，但信心比黄金更重要，中国房地产一定有未来。
林峰：房企要学会适应行业正常的变化
旭辉集团CEO林峰表示，最近大家都觉得房地产行业非常困难，压力非常大，因为这个行业20年来基本上没有碰到过这么多因素叠加在一起。一家企业对行业没有任何扭转的能力，但是要学会适应，因为这就是行业正常的变化。20年来顺风顺水的发展总是会有调整，这轮从行业内部开始调整，是行政调控结合行业内部过度杠杆化带来组合内生型的调整。
尽管当前行业面临诸多考验，但就像疫情一样，凡杀不死我们的必将使我们更坚强。还是要坚定着对行业未来的信心，因为14、15万亿的市场还是大海，对于从业人员而言，更重要的是要理解行业未来如何变化，以及如何去适应这些变化，才能够在行业的新陈代谢和破旧立新中寻找到自己新的生存和发展之道。
在林峰看来，需要迎接行业的5个变化：
1、拐点：2022年行业将进入峰值后的拐点，从销售到投资，从规模到模式，拐点之后会进入一个新常态，且这个拐点后更多可能是呈现平稳的、缓慢下滑的趋势。
2、缩表：整个行业将会进入缩表期，持续平稳地降杠杆，中期目标企业平均的杠杆率会降到50%左右，长远来看优秀的企业会降到30%，现在回看日本和香港的优秀企业，经历过几轮市场和金融危机的调整后，都保持着很低的杠杆率。
3、平稳：行业未来会更加平稳，房价和地价触底回升后也不会出现大起大落。今年后期，主流的一二线城市，整体的地价可能会略有回落，房价相对去年而言也会相对平稳，也许局部会有所回调上升，但综合来说会相对平稳。
4、分化：未来城市、企业、板块的分化都会加大，马太效应会加剧。一二线城市会跟三四线城市拉开明显的距离。企业也同样，这一轮能够生存下来的企业，也会跟受政策冲击影响较大或受财务问题困扰较大的企业形成鲜明的差距。
5、变革：唯一不变的就是变化，行业的导向与模式、管理与创新都要在变革中有所发展，用变革去迎接各种变化。企业要从战略、经营、管理上都做出调整，战略上更稳健，经营上更精细、管理上更提效。
陈梅：不能忽视绿色建材对房地产的赋能
上海乐迈石晶科技有限公司亚洲总裁陈梅表示，当前房地产的形势，包括低增长、降红线、新主体、高质量、创多元、减双碳驱使下，以及整个经济情况下的发展，特别是土拍的竞品，绿色建筑和装配式建筑、绿色建材如何赋能房地产，是不能忽视的。从4月1日开始，国家正式实施“双碳”目标制定强制标准文件执行下，包括一直在探讨的“双碳”如何实现。
降本增效提质是地产行业发展的未来，作为一家材料企业，我们认为材料是行业的根基。在“双碳”情况下，作为材料商如何赋能装配式行业的发展及房地产未来的趋势。
我们一直在探讨高效、节能、环保、品质是我们所坚持的。建材行业的发展困境，对自然资源的掠夺，很多材料取之于自然，用之于自然。后疫情时代的发展态势，也让我们思考如何人和自然共生，如何通过高科技的还原自然的环境。
