梁某将个人一套房屋委托房屋中介B公司放盘出租，并将钥匙交B公司保管。

2017年，A公司通过该房屋所在物业公司得知房屋出租信息，随后与梁某指定的B公司员工许某签订租房合同，租期从2017年4月1日至2020年3月31日，月租金8000元，押金16000元，落款处有梁某及许某签名。签订租赁合同时，有物业公司主管黄经理、许某和A公司的员工曾某在场。

2019年，梁某称其在2019年7月才知道房屋被许某出租，租赁合同上的签名是许某代签的。遂向法院起诉请求：A公司向梁某某支付自2017年4月至2019年8月期间的租金23万多元。

A公司向法院反诉请求：梁某返还押金16000元；返还已付租金未实际使用时段的租金12000元。

裁判结果

广州市黄埔区人民法院一审判决：梁某向A公司返还押金16000元，返还租金12000元；驳回梁某的其他诉讼请求、驳回A公司的其他反诉请求。

梁某不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

律师说法

代理是以扩张及补充私法自治为目的，依他人行为而取得权利或承担义务之制度。通过委托代理，被代理人可以不亲自参与民事活动而直接与第三人产生法律关系，极大地扩大了被代理人的活动领域。代理人在代理权限内，以被代理人名义所为之意思表示或者所受之意思表示，直接对被代理人发生效力的代理。

直接代理的法律特征可概括为三个方面：

一、代理人必须具有代理权

在直接代理制度中，代理人独立开展民事法律活动，其法律效果却能直接约束被代理人，核心就在于代理人享有代理权。

有权代理可以至少从两个方面进行考察，一是代理人实施民事法律行为时享有代理权，二是代理人从事该代理活动在代理权范围之内。

实践中，代理人是否获得授权、是否超越代理权、代理权是否仍然有效，对被代理人以及第三人将产生不同的法律后果，与此相对应，在委托代理一节中，效力待定的无权代理以及表见代理得到了具体规范。

二、代理人须以被代理人的名义为民事法律行为

所谓以被代理人的名义，是指代理人表示代被代理人实施民事法律行为，并使行为效果直接归属于被代理人的意思。其通常表示方法，是在民事法律行为中表明“某甲之代理人某乙”，或“代理人某乙代某甲”。

直接代理，要求代理行为须表示（明示或默示）以被代理人名义，称为“显名原则”。虽然行为人有为被代理人代理的意思，也确有代理权，但未表示出来，仅为其内心意思，不能成立代理行为，应由行为人自负其责。

三、代理人是在代理权限内独立地向第三人为意思表示，代理人在代理关系中具有独立的地位

代理行为非被代理人的行为，而是代理人的行为。因此，应由代理人实施。此所谓由代理人“实施”法律行为，是指由代理人决定该法律行为意思表示之内容并表示之，或者受相对人之意思表示并决定是否接受（承诺）。

假使该意思表示之内容已由被代理人决定，而代理人仅予表示，或者代理人受意思表示而无权决定是否接受（承诺），这种情形属于被代理人实施的法律行为，而非代理人实施法律行为，该代理人只起辅助本人实施法律行为的作用，法律上称为使者或辅助人，而非真正代理人。

本案中，有观点认为许某的行为构成表见代理，理由是在没有委托资料的情况下，基于许某的行为，A公司有理由相信许某有权代理。但表见代理是基于无权代理，本案的情况是有权代理。

事实上本案纠纷的真正原因是代理人许某收取租金后，后期未向业主支付租金导致。

每年六月左右，因新生即将入学，部分家长会在学校附近租赁房屋以方便小孩上学，形成房屋租赁高峰。为了维护租赁双方的合法权益，避免不必要的纠纷。对此，法官建议：

1.承租人应审查房屋产权证等权利凭证、代理人授权委托资料等。

2.出租人委托他人应明确委托事项，收取租金账号最好是委托人本人或指定的账号；经常了解租赁房屋情况。

法条链接

《中华人民共和国民法总则》

第一百六十二条规定  代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。