一期，汇翠园。分为东西区（又叫AB区），西侧是剑南大道，东侧则是板块核心，5号线石羊立交就在这里，所以它整体位置还是很不错的。2009年交房，距今刚好15年大关，楼盘略显斑驳。人车不分流，西侧有噪音。但它主要的特点是户型多，赠送大（得房率轻松90%+），可塑性强。当初开盘价不到1万，21、22年高峰期大概能达到2.8万+，如今已经跌倒了2万出头，主流的成交是89-130平的套二套三，我个人觉得89-103平的套二有些过时了，功能性差点。买入的原则是低总价，大卧室，小高层。二期，分为汇雅园和汇智园。但他们不是东西区，而是隔开了的，汇雅园在项目最北侧，紧挨着南三环和石羊立交地铁站。汇智园在一期南边，挨着市一医院地铁站。汇雅园在2011年交房，主打的是T4小高层，户型也很不错，但也面临三环噪音的问题，也存在人车不分流的问题。小区的绿化良好，有小桥流水、凉亭、婚礼草坪、儿童玩乐设施等，但物业管理一般。户型上主要是80多平的大套二，然后直接跳到120多平的套三双卫，整体的成交单价和一期差不多，基本在2万左右徘徊，也是从3年前2.8万的单价跌下来的。汇智园我觉得可以当做一期的翻版，西边剑南大道，东边是魔法加持的市一医院，也挨着锦城小学、仁和购物中心。房龄也是2011年的，开盘价格最高1万出头，在产品上以2T5的小高层为主，还是延续了人车不分流的传统，小区内高大乔木较多，注意低楼层的采光遮挡问题。户型上80多平依然是套二，没有什么长进，但少量89平的套三，比较抢手，单价也会高一点。此外也是一路暴力拉升，直接来到139平的套三可改套四。所以价格呢？目前还是2万出头的样子，21年的时候可是逼近3万了。三期，分为3A汇馨园和3B汇曦园。3A汇馨园略显尴尬，被三环和剑南大道夹击，在小区颜值，产品上没有提升，只能说房龄来到了2012年，而且楼栋开阔，没有地面车位，绿化水景挺好。80多平的标准户型是套二，但是有些异形带门厅的可以改为小套三，也算是一种升级吧。另外也是直接跳到120多平的大套三了目前价格也是非常类似，从接近3万，跌倒了现在的2万出头，尤其一些80多平的套二，甚至在2万以内。3B汇曦园虽然地块小，但是地段更好，至少不临主干道了。2013年交付，以T4T5的小高层为主，甚至3、4栋还是T2的纯改善产品。地块小，在楼间距上不如汇馨园，但是绿化感觉更高一些，同样没有地上车位。户型格局还是差不多的，80多平的大套二，然后直接来到120多平的大套三。当然，T2的楼王，是226平的套四三卫带储物间，单价还好，总价偏高。由于不临主干道，成交价格上也来到了2.1万+，相比之前的略高一点，但受制于产品迭代不明显，房龄也有11年了，密度较高，所以也没有质的变化。篇幅所限，4-6期后面再说了。总的来说，南城都汇1-3期，外立面都非常具有辨识度，在产品上以大套二和大套三为主，得房率在线，但外立面、物业、停车、噪音等方面存在bug，当前成交价，大多从高峰期的2.8+，跌落到2万出头，不说投资性，至少自住+通勤+读书还将个烂就？